出品/子弹财经

作者/王亚静

编辑/蛋总

7年前，随口说出“一个亿小目标”引爆网络的王健林，在如今69岁的年纪还得继续为珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称：珠海万达商管）的上市奔走。

在三次递表、三次失效之后，珠海万达商管于6月28日第四次向港交所递交招股书，阵容依旧豪华，中信证券、摩根大通、瑞信为联席保荐人。

4月25日，珠海万达商管的第三版招股书失效时，万达集团就曾对外表示，上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。

尽管王健林还在坚守着上市的决心，但一次又一次招股书失效的消息或多或少消耗了外界的信心与耐心。然而，无论如何，王健林无法放弃上市，因为这关系着约300亿元的股权回购问题。

回过头来看，自2016年9月，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称：大连万达商管）选择从港股退市，到冲击A股，再到打造珠海万达商管赴港上市，万达有过战投蜂拥而来的高光时刻，也走过“世纪甩卖”的低谷。

阔别资本市场7年之后，始终叩不开港交所大门的珠海万达商管，第四次递交招股书的举动似乎也多了一丝悲壮的意味。

1、7年坎坷上市路

短短半年时间，王健林又坐了一轮过山车。

今年2月，有消息称珠海万达商管“预计将在2023年二季度完成在香港IPO上市”，然而到了4月，公司第三次递交的招股书再次失效。

商管集团一直被王健林寄予厚望。在2018年年会上，王健林曾给地产集团提出的定位和要求是“为商管而存在”。

但回顾离开资本市场的这7年时间，万达商管的上市路可谓屡遭挫折。

2014年12月，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称：万达商业）正式登陆港交所；2015年9月，万达商业向证监会递交招股书，正式开启回A之路。

2016年9月，万达商业在港交所退市；2018年3月，万达商业更名为大连万达商管；2021年3月，大连万达商管苦等无果宣布撤回A股IPO申请。

同在2021年3月，大连万达商管经过一系列资产腾挪，成立了纯轻资产平台珠海万达商管。2021年10月起，珠海万达商管承载起王健林的上市梦，在港交所首次递交招股书。

从业绩来看，珠海万达商管总体保持增长。招股书显示，2020-2022年，收入分别为171.96亿元、234.81亿元、271.20亿元；年内溢利分别为11.12亿元、35.12亿元、75.34亿元。其出租率更是惊人，2020-2022年，珠海万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。

图 / 珠海万达商管招股书

凭借这样的业绩，珠海万达商管为何始终叩不开港交所的大门？

于自身而言，企业的业绩真实性、关联交易、对赌协议等问题仍然备受争议。

例如，6月2日，证监会国际部曾要求珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料要求，涉及对公司内部控制制度是否健全有效、商场出租率准确性、关联交易问题、短期偿债风险、上市募集资金用途以及分红制度等多方面。

此外，当前的大环境也影响了珠海万达商管在资本市场的地位。自2021年起，房地产市场进入下行周期，与地产“唇齿相依”的物管板块估值随之跌落。

然而，王健林对于上市一直充满渴望。在万达集团2019年年会上，王健林就表示，2020年将“全力推动万达目标公司上市”。第二年，王健林又提出了这一要求。

可年复一年，王健林何时才能圆梦？

2、戴着“锁链”跳舞

根据港交所规定，招股书的有效期为半年，珠海万达商管第四版招股书的有效日期截止时间是2023年12月底，而这个时间点，对珠海万达商管来说，意义非常特殊。

原因要追溯到两年前。招股书显示，2021年7月-8月，珠海万赢、大连万达商管及/或珠海万达商管与22家投资者签订了股份转让协议，珠海国资委、碧桂园、中信、蚂蚁金服、招商局、郑裕彤家族等参与其中。

这次战投将珠海万达商管的估值推上了高位。招股书显示，按人民币计价，每股成本24.84元/股，估值1800亿元；按美元计价，每股成本3.86美元/股，估值280亿美元。

图 / 珠海万达商管招股书

「界面新闻·子弹财经」根据最新版招股书核算，珠海万达商管共获得约168.57亿元人民币以及33亿美元的融资。按照7月1日的汇率计算，总融资约合407.86亿元人民币。

图 / 珠海万达商管招股书

这笔资金给了珠海万达商管发展的机会。招股书显示，截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米；拥有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

招股书称，以截至2022年12月31日总在管建筑面积的市场份额及储备项目建筑面积计，珠海万达商管部是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额从2021年底的8.5%进一步提升至9%。

但这些助推企业发展的资本，还同时给大连万达商管带上了“紧箍咒”。因为，为了这笔投资，万达既需要向投资方提供利润保证，还需要保证上市时间。

招股书显示，珠海万赢、大连万达商管承诺珠海万达商管2021-2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，大连万达商管及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

图 / 珠海万达商管招股书

股份回购问题更是当下市场关注的焦点。最新版招股书提及，若未能如期完成上市，投资者可要求撤资权义务人（大连万达商管、珠海万赢及/或万达集团）购买尚未转换的全部或部分股份。

而这个回购时间点就是在2023年底前。2023年3月，证监会在一份有关大连万达商管发债的问询函中指出，若珠海万达商管不能于2023年底成功上市，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

2023年5月，大连万达商管境外总计13亿美元的三笔银行贷款触发提前还贷的消息甚嚣尘上，原因是此前万达和银团参贷行约定，珠海万达商管需在2023年5月8日前上市，后将上市日期调整为2023年11月30日，万达方面确认了这一消息。

总而言之，2023年年底，或许就是珠海万达商管上市的最后“大限”。而这一次，王健林也只能背水一战。

3、风险重重的“最后一搏”

实际上，这不是王健林第一次遇到危机。

2017年，万达遭遇“股债双杀”风波之后，王健林曾大笔甩卖资产。彼时，谈及王健林，人们笑他“卖卖卖”。如今回头来看，王健林的果决挽救了万达，数百亿接盘万达文旅项目的富力和融创如今皆已陷入流动性危机。

但仅仅6年之后，上市所带来的连锁反应再次冲击万达的资金链。市场担忧，大连万达商管的资金情况究竟能否应付现有债务以及潜在的回购风险。

4月28日，大连万达商管于上交所披露了2022年公司债券报告。截止2022年12月31日，公司短期借款余额50.46亿元，同比增长948.74%；一年内到期的非流动负债为687.68亿元，同比增长304.12%。

图 / 大连万达商管2022年公司债券报告

同期，大连万达商管的货币资金仅有217.11亿元，即便没有剔除受限的货币资金，都不能覆盖短期到期债务，更不要说向投资者支付高达300亿元的股权回购款。

图 / 大连万达商管2022年公司债券报告

而珠海万达商管也无法助力太多。招股书显示，截至2023年5月31日，公司现金及现金等价物为82.17亿元，相较2022年12月31日下滑约40%。如此大幅度的下滑，珠海万达商管解释称，“主要由于分派2022年年度及截至2023年3月31止三个月股息所致。”

图 / 珠海万达商管招股书

招股书显示，2023年2月至3月，珠海万达商管董事会分别批准有关2022年年度末期股息31.89亿元以及截至2023年3月31日止三个月股息23.92亿元的决议案。被债务危机传闻袭扰之下，珠海万达商管仍旧大手笔派息55.81亿元，王健林的确没有亏待“老朋友们”。

但对于万达来说，不幸的消息总是接二连三出现。就在珠海万达商管第四次递交招股书的同一天，证监会中止了大连万达商管的公司债券注册程序。据悉，该笔债券为大连万达商管于今年2月17日提交注册，品种为小公募，拟发行金额为60亿元。

据财联社报道，一位知情人士表示，大连万达商管此次终止发行的小公募债，是因为市况未达公司预期而主动放弃发行。

而投资者不愿意“买单”的背后，与大连万达商管的资金链紧张与珠海万达商管迟迟无法上市有多大关系不得而知，但这已折射出资本市场对万达的担忧。

反过来看，珠海万达商管在这次“决战IPO”中能否如愿上市，也在很大程度上决定着大连万达商管未来的命运，毕竟市场留给王健林和万达的时间都不多了。

接下来，王健林能否像2017年那样再次化解资金危机，还是让万达走入资金链断裂的巨大险境中？相信不久之后便有答案。