出品/子弹财观

作者/荷默

编辑/蛋总

在全球股市行情普遍下跌之际，碧桂园也没能逃避大跌的命运。

港股因佛诞节休市一天后，5月10日碧桂园股价开盘再跌10个百分点，盘中市值一度跌破1000亿大关，不过在收盘时碧桂园股价略有回升，报收4.45港元/股，较上一个交易日下跌8.44%，总市值为1030亿港元。

目前，资本市场对碧桂园所持的悲观态度，可能受周末一则消息所影响。5月7日，关于“碧桂园资金账户被冻结”的消息刷爆地产圈、银行圈乃至整个金融圈。

“碧桂园扛不住了？”“碧桂园出事儿了？”“碧桂园要暴雷了？”此类质疑声此起彼伏，引发众人热议。

碧桂园究竟怎么了？这次风波是“一声惊雷”还是“虚惊一场”？

1、风波始末

5月7日上午，几张“碧桂园暴雷”的微信截图流传于各大社交平台，据传有多个城市住建局给银行下发通知，要求“暂停碧桂园所有账户的资金支取”或“冻结所有碧桂园项目的监管账户”。

（图 / 网络）

在消息广为流传的当日，人们还没看到碧桂园的澄清公告或者辟谣声明，而是先看到了碧桂园要求平台方撤稿的行为。

碧桂园品牌管理部给雪球平台下发“撤稿函”，称平台发布的《碧桂园，崩了》文章，以一张不明出处的截图，散播地方银行监管局对于“碧桂园监管账户马上冻结”的谣言，损害了碧桂园在资本品牌、消费市场的口碑与形象。并声称碧桂园目前未发生任何实质性违约行为，此截图存在哗众取宠嫌疑，申请删除处理。

（图 / 网络）

随后，疑似福州住建局相关人士就此前的“冻结碧桂园账户”再次声明：“为保障购房人权益，经协调处理，我市碧桂园事宜已经妥善解决，现取消昨晚紧急通知，不再设置门槛。”

（图 / 网络）

5月8日，中国证券报－中证网向碧桂园证实了这一事件，因参股的福州某项目产生客诉，福州住建局为督促该项目各股东妥善解决问题，在5月6日晚对项目公司股东临时采取了适度监管措施，并于5月7日取消了这一紧急通知，不再设置门槛。这一事件终将得以平息。

（图 / 中国证券报－中证网）

正所谓无风不起浪，碧桂园这次被银行“冻结”资金账户并非空穴来风，而是事出有因。至少可以肯定的一点就是，碧桂园方面因未妥善处理某些问题引起地方监管部门的注意——最起码从当时给予的“全市所有碧桂园项目冻结账户”的处理方式来看，这背后的问题还挺重要的。

在短短的不到24小时内，碧桂园此次风波就迅速平息了，从中可以看到市场的舆论压力和企业应对危机时的公关处理能力。毕竟，有恒大和融创的教训在前，碧桂园再也经不起资本市场的情绪波动，想必主管单位也不愿看到又一个头部房企面临危机。

不过，有些问题解决了，并不能说明问题的不存在，更不能说明问题就没发生。

2、销售业绩腰斩

客观来看，碧桂园这次风波的源头是一个客户投诉的小问题，但竟然酿成如此轩然大波，那么在此背后，碧桂园究竟发生了什么？

说到底，还是行业发展和企业经营都没有进入到预期的轨道中，投诉被处罚只是问题的一根导火索，在处理这个问题的表现上，碧桂园不是不能及时地正面回应，或许是更担心资本市场再一次“过激反应”。

在这次风波发生前的5月4日，碧桂园发布4月的销售业绩公告表示：碧桂园及其附属公司于2022年4月实现权益合同销售金额约226.4亿元人民币，同比下跌57.14%；4月实现权益合同销售建筑面积约274万平方米，同比下跌53.87%；折合权益合同销售均价8,263元/平方米，同比下降了629元，同比降幅7.08%。

单从4月的公告数据看，说碧桂园的销售业绩“腰斩”并非危言耸听。

根据近两年月度业绩公告可见：碧桂园在2022年1-4月实现权益合同销售金额约1218.7亿元人民币，同比下降36.65%；1-4月实现权益合同销售建筑面积约1571万平方米，同比下降27.60%；折合权益合同销售均价7757元/平方米，平均下降1108元/平方米，同比下降了12.49%。

若是从今年的前四个月业绩情况来看，碧桂园2022年4月销售业绩的“腰斩”并非单月的偶然情况，而是自年初开始一路下滑的“必然”。毕竟，在3月的时候碧桂园同比销售金额就已经出现了42.85%的跌幅，4月只不过将这个跌幅进一步扩大了而已。

我们将2022年前四个月和2021年同期的销售数据并列对比来看，2021年销售业绩一路高涨，2022年销售业绩一路下行，形成了一个近似“剪刀差”的走势。

当然，碧桂园所面临的问题也是当前房地产市场同样面临的问题：一方面整体市场的不景气，需求端的预期被“打压”严重，另一方面3、4月份大范围的疫情防控，让市场失去了一定的活力。

如果这种行业发展趋势不能得到及时扭转，碧桂园及其他房企出现危机或许只是时间的问题。

3、年报光鲜的背后

事实上，碧桂园2022年4月销售业绩的腰斩，除了市场的不景气，还有2021年的有意收缩。

碧桂园2021年年报显示：2021年碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万方，基本维持住了2020年的销售业绩水平。2021年全年实现营收5230.6亿元，同比增长13.0%；实现净利润269.3亿元，归母净利润267.97亿元。

相比于恒大的“躺平”，和融创的“佛系”，碧桂园2021年的业绩数据整体看起来还是不错。

同时截至2021年末，碧桂园账面现金还有1813亿元，和2020年基本处于持平状态；平均融资成本为5.20%，相较于2020年末下降36个基点；净借贷比率为45.4%，相比于2020年末下降了10.2个百分点。

能在2021这种整体市场急剧下行的大环境下，保持这样平稳的经营状况，甚至在某些核心财务数据指标中能优于往年，碧桂园已超出了绝大多数人的意料，实属难得。

客观来看，不否认碧桂园的业绩数据“堪称完美”，但也必须承认，这种完美或许只是碧桂园的“光鲜皮囊”，其背后的潜在问题同样值得我们去正视。

在2021年业绩报的资产负债表中，在诸多相对平稳的数据面前，碧桂园2021年“在建物业”项目资产货值下降至481.46亿元，相比于2020年的1066.96亿元直接“腰斩”，同比降幅达54.88%。

（图 / 碧桂园2021年年报）

“在建物业”的“腰斩”意味着在这过去的一年里，只有相较于2020年一半的项目在正常推进。同时，因突然间砍掉或暂停项目的开发节奏，必定会造成未来市场的供应短缺。

对于习惯了高增长的房地产行业，在经历了2020年的减速后，转向2021年的急刹车，这也是在给2022年的业绩“埋雷”，从2022年前四个月的销售业绩来看，似乎也在印证这一问题。

一个年营收五千亿的头部房企，以盖房子和买房子为主业，如果在接下来的一年里营收突然“腰斩”，这个雇佣了十万人的地产巨头该如何正常地运转下去，资本市场又会对这个“失速”给予什么样的市值反馈？

当然，从另一个角度来看，碧桂园在建物业的“腰斩”，也意味着其迅速地收缩战线，不仅能减缓一部分项目开发的资金压力，还能解决一部分账面的资金流压力。

2021年业绩报表示：截至2021年末碧桂园可动用现金余额1813.0亿元，相比2020年的1836.23亿元，仅减少1.27%。不管是从2021年的现金流数据还是同比变化来看，碧桂园在2022初还能有这么一笔账面资金，放在任何一个头部房企中都算很不错的。

（图 / 碧桂园2021年年报）

但细看就会发现，这1813亿元里边有343.46亿元是受限制现金，也就是不能随便支取的钱，相比2020年翻了一倍还要多。虽说数额不大，但占比也有18.94%，这个变化趋势更是值得关注。

要说有这1469.54亿元的现金流也不错，可这笔钱背后的代价却是在建物业的“腰斩”。

此外，「子弹财观」在财报中还发现一个小细节，2021年碧桂园数千亿的账面收支背后，财务收益仅有38.24亿元，相比2020年的73.44亿元，同比大跌47.92%。若是细分来看，2021年银行存款及其他利息收益有21.38亿元，相比于上年的41.02亿元净减少19.64亿元，同比跌幅达47.88%。

（图 / 碧桂园2021年年报）

碧桂园连续两年的销售业绩、营业收入和现金流实现基本持平，利息收入按理来说也应该基本保持稳定才对，但如今这个同比降幅就难免让人“摸不着头脑”了。

对此，业内有一个猜测是：为应对潜在的流动性风险，碧桂园或将长期存款变短期存款，定期存款变活期存款，以备不时之需？当然，至于事情的真相到底如何，目前我们尚无准确定论，一切留给后续碧桂园的业绩表现及资本市场来定夺。

4、结语

从2022年的销售业绩和周末这波暗流涌动中，人们看到了碧桂园的无力和无奈；从2021年的年报，更看到了民营房企的辛酸和悲凉。

碧桂园的2021年，虽有种种的不完美，但依然不可否认它还是诸多民营房企的榜样和标杆，而且还没有走到“摆烂”这一步，依旧在为提升业绩而努力。

但结合2022年前四个月销售业绩来看——市场的疲软和企业的无力已是现实，但愿碧桂园不仅是将某些风险“推后”，也期待其及整个房地产市场还能迎来“扭转乾坤之势”。

“过去一年，房地产行业大浪淘沙，剧烈调整，给每一位行业参与者带来了巨大的挑战……”，“本集团的营运受到地产发展、地产投资及地产相关业务多重特有的风险因素影响……”这是碧桂园年报中发出的一声沉重哀叹。