来源/子弹财观（又名子弹财经）

作者/行者 依然

编辑/蛋总

2021年以来，房地产行业已全面告别“黄金时代”。

多数房企早已不再谈如何过得更好，“高大上”的地产广告也渐渐销声匿迹，在国际融资环境收紧的情况下，遭遇流动性危机的房企明白：活下去才是现实的目标。

1月19日，胡润研究院发布《2021胡润中国500强》，房地产行业共有27家企业上榜，共有7家公司市值超千亿，而市值前三名的分别是：新鸿基地产（2390亿元）、龙湖集团（2010亿元）和贝壳（1800亿元）。

新鸿基问鼎榜首让人出乎意料，在行业大幅度动荡时，相对能稳住阵脚的居然还是港企。截至3月8日，新鸿基地产市值达2640亿港元，报收91.1港元；而龙湖集团市值则为2406亿港元，报收39.6港元。

但事实上，新鸿基地产最近的日子并不好过。

2月24日，新鸿基地产发布2021—2022年度中期业绩报告，2021年下半年公司收入为401.53亿港元，同比减少约12.84%；公司股东应占溢利151.86亿港元，同比增长11.84%；每股溢利5.24港元，派发中期股息每股1.25港元。

按业务分类来看，财报期内新鸿基地产实现总租金收入为126.28亿港元，同比增长2%；净租金收入为97.28亿港元，同比增长2%。从地区来看，内地的总租金收入为27.81亿港元，比上年增长17.73%；香港的总租金收入为89.28亿港元，同比减少2.76%。

在全行业退潮时期，这位“地产老大哥”好像也跑不动了。

1、利润下滑的背后

曾几何时，新鸿基地产的增速和利润名列港股地产公司前茅，更因为郭氏家族与内地地产市场紧密的联系，其财报往往被分析内地房地产市场的研究者视为港股资本风向标。

然而，这两年新鸿基地产不论在内地还是在香港，日子过得都不太好。

最新财报显示显示，按所占权益计算，2021年下半年，新鸿基地产来自香港的合约销售总额约206亿港元，来自内地的合约销售额约人民币20亿元，合计实现合约销售额约230亿港元，较2020年同期的147亿港元高出83亿港元，同比增长56.46%。

这样的销售收入看似“一片大好”，但其中大部分是商业地产带来的，而由物业销售实现的收入仅为184.62亿港元，较2020年同期的269.08亿港元减少84.46亿港元。

从这个数据上，新鸿基或许已经切实地体会到内地房地产市场正在“熄火”以及销量不景气的现实。

与此同时，新鸿基的物业销售的溢利同步下滑。报告显示，新鸿基地产来自物业销售的溢利为76.58亿港元，较去年同期的123.66亿港元减少约47.8亿港元，同比减少61.48%。

具体来看，香港物业销售溢利为70.36亿港元，较去年同期减少33%；内地物业销售溢利为6.22亿港元，较去年同期减少12.6亿港元。

从利润下降的角度也能看出，新鸿基在国内的地产份额现在遭受到了重大的影响——较去年同期内地物业销售利润缩水2/3，这已经可以称得上“业务口的溃败”。

更为关键的是，新鸿基在内地的发展也遇到了一些新问题。

由于“房住不炒”的战略逐渐被各地方政府执行，新鸿基目前在国内储备的地产项目炒作和市场运营上遇到了较大风险。

本来按照计划，2022年新鸿基将推出住宅项目上海滨江凯旋门、广州御华园及广州南站项目。另外，杭州国际金融中心、成都悦城、中山奕翠园和佛山泷景等多个合作发展项目的住宅也计划2022年对外销售。

然而，目前看这些销售计划可能会推迟，原因也跟不太景气的地产市场相关。而这会产生另外的问题：一直被人诟病的新鸿基“捂盘运营”，会成为2022年外界关注的焦点。

尤其是新鸿基地产在上海的住宅项目滨江凯旋门，本来土地是在2005年6月拿下，第一次入市是在2012年3月，耗时6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已经有15年。期间，滨江凯旋门入市从均价9.8万元/平方米上升至13.8万元/平方米。

这种靠不停打造概念和炒作开工时间带来地价的上涨，一直是香港地产公司在内地运营的“法宝”，也被很多内地地产公司所借鉴。

但现在整个地产销售处于“有价无市”的状态，这种游戏还能玩多久就成了一个迷。而这样的经营传统，包括较长的开发周期和较高的土地升值空间，也让新鸿基地产被外界指责“通过延迟项目的开发达到囤地目的”。

而这一系列情况会引发监管的风险，对于一家上市公司来说是不利的。

2、要命的租金下滑

事实上，从2019年起，新鸿基地产在香港的租金就出现不断下滑的趋势。

作为港式地产的代表，自建物业出租是新鸿基核心的业务，而这块业务的放缓，让新鸿基前景蒙上阴云。

新鸿基地在财报中表示，自2019年年中起香港整体租赁市场受本地社会事件、中美贸易摩擦的不确定性及本地经济增长放缓所影响，特别是旅游区商铺和商场的租户零售额大跌，影响了零售租金；2020年，新型冠状病毒再次给香港租赁业务带来进一步受打击，社交距离措施收紧和跨境往来限制继续影响出租物业组合的表现。

财报显示，目前香港物业的整体出租率为91%。在最新的财报电话会上，管理层表示客流量已恢复至疫情前水平，但受疫情等因素影响，在短期内经营环境变得更加严峻，集团通过多种渠道改善购物体验并力争提高租户销售额。

不过，随着近期香港疫情的加重（现有确诊人数为186926人），进一步影响经营环境，新鸿基能否真正有效提升业绩还是一个问号。

另外，2021年新鸿基地产在香港唯一新增项目是西贡十四乡大型综合发展项目，公司此前看重的香港中环新海滨三号用地招标被恒基兆业以508亿港元中标。

截至2021年12月31日，按所占权益计算，新鸿基地产集团在香港的土地储备合共约5780万平方尺，包括约2360万平方尺发展中物业。同期，公司在内地的土地储备合共7110万平方尺，约5360万平方尺是发展中物业。

目前，新鸿基在内地的土地储备已经超过香港市场，“按发展计划，集团的物业投资组合将增加约1600万平方尺，其中约80%的楼面来自内地项目。”

众所周知，香港地产公司与内地房地产公司最大的不同，就在于他们很多支柱型的产业，是每年都投产的商业物业自持有运营。

这被称作“商管能力”，其中包括李嘉诚的长实、和黄两大地产公司在内，商管能力都是非常惹人注目的基础属性。

然而，最近几年随着疫情的扩散以及内地到港人数的降低，香港商业环境日益减弱，使得租金下滑，房屋空置率和出租车空驶率均上涨。

本来各家地产公司不论是住宅还是商业地产，都会有大量持有并做成公寓或者写字楼商场对外出租，获取长期的收入，以稳定股价。

但此次财报显示，包括所占合营企业和联营公司在内，新鸿基地产实现总租金收入为126.28亿港元，同比增长2%；净租金收入为97.28亿港元，同比增长2%。按地区来看，新鸿基地产在内地的总租金收入为27.81亿元，按年上升17.73%；在香港的总租金收入为89.28亿港元，按年减少3%。

事实上，这并不是新鸿基地产香港租金第一次出现下滑。

数据显示，2018年下半年至2021年下半年，新鸿基地产在香港分别收租96.32亿港元、99.41亿港元、91.81亿港元、89.28亿港元，自2019年录得最高值后不断下滑，后两年同比减少7.65%、2.76%。

而这些租金的下滑，也确实与新鸿基地产的股价下滑曲线相吻合。如果解决不好，会危及新鸿基地产在香港发展的基础，并继而降低新鸿基未来跨界运营的可能性。

3、内地市场的表现如何？

虽然新鸿基在香港起家并成为“港式地产四大巨头”之一，但在内地市场它算是后发者。甚至在很长一段时间，新鸿基被业内评价因“过于保守”而错失了内地房地产发展的许多机遇。

2007年起，新鸿基将此前限制的香港资产与内地资产配置比例从1：9提升至3：7；2009年，新鸿基宣布不再严格限定内地及香港的资产配置比例，明确“将注重内地发展”。彼时，郭炳江表示新鸿基在内地的发展会以“京沪广深”四大城市为主。

事实上，稀缺的一线城市商业地块资金需求量大，对产品的要求也高，导致投资回报周期相对较长，不确定性因素较多。权衡之下，内地房企会更青睐住宅项目。

但新鸿基一直对商业地块“情有独钟”，更注重单项目的盈利能力和运营能力。此外，“租售并举”模式在一定程度上提升了新鸿基抗风险能力，新鸿基5年平均租金回报率约为5.3%，高于市场平均水平。

2021年9月，在房企融资规模连续数月呈断崖式下跌的情况下，新鸿基上海国金中心110亿ABS获上交所受理。新鸿基极低的杠杆率和上海国金中心的区位优势和知名度，让投资者对未来的运营收入和物业增值有一定信心。

但是，对地段位置和运营前景的高要求实际上增加了新鸿基拿地的难度。新鸿基高管坦言，公司每一个项目的成本都很高。

近年来，新鸿基加速在粤港澳大湾区布局规划，郭炳江之子郭基辉还在政协会议上提出《关于促进香港青年到大湾区发展提案》，表态要推出有规模的暑期实习计划，供香港青年到大湾区工作。

另一方面，新鸿基也继续高端化发展，围绕一线城市重点攻关综合项目，企图通过运营商业地产获得稳定的现金流。近期，杭州钱江新区地块官宣命名为“杭州国际金融中心（杭州IFC）”，成为新鸿基旗下继香港、上海、南京后的第四座IFC项目。

总体来看，“租售并举”模式加上酒店经营、电讯、运输物流、基建、数据中心等多元化经营，才让新鸿基在房地产市场的剧烈动荡中“比较幸运地”稳住了阵脚。而有评论人士认为，“三道红线”后，内地开发商必须改变高周转、高杠杆和一路狂奔的发展路径，向稳健的港企学习，增强抗风险的能力。

但略带讽刺意味的是，前几年许多机构还在分析报告中认为港企过于保守，不愿意走出舒适区导致渐渐失掉了与内地房企一较高下的能力。

不过，当前新鸿基在内地市场的租金收入与销售收入所占比例仍有很大差距，在内地市场的绝对体量仍和香港市场有很大的距离。

同时，有业内人士对新鸿基在内地市场的土地储备提出质疑，认为新鸿基是通过“低效率开发模式”坐地生财，长期囤地实际上影响了地块区域内的发展进程。

目前，香港仍是新鸿基的主力阵地。因此，新鸿基的前景与香港的未来潜力紧密挂钩——只有香港稳住在区域内的独特地位，新鸿基才能稳住在地产行业的龙头地位。

而眼下，香港疫情大幅反弹、各项政策的变化与蒙上了阴霾的局势，难以让人对香港地产的发展抱有强烈信心。

总的来说，新鸿基在地产行业打拼五十余年，依靠在关键时间点顺势而为，才登上香港“四大地产巨头”的座椅。如今出现营收净利双降的局面，这位“地产老大哥”该如何站对位置，继续把路走稳、走宽？这是新时代交给它的最大命题。