《港湾商业观察》施子夫

8月30日晚，绿景中国地产（00095.HK）披露2023年中期业绩。此次业绩公告发布后不久，9月16日，白石洲一期项目开盘。

被视为“深圳旧改航母”的白石洲项目历来备受瞩目，它同样也是绿景中国的野心兑现。如今，正迎来市场检验。

上半年持续亏损，三年营收持续下降

中报显示，上半年，绿景中国地产实现总收益约13.45亿元，同比上涨约28.7%；毛利约为5.85亿元，同比上涨约34.7%；毛利率约为43.5%，而在2022年同期为41.6%。

报告期内，公司实现亏损约为5.8亿元，同比下调156.5%；公司股东应占亏损约为6.81亿元，同比下调208.0%；每股基本亏损13.36分，同比下调约208.0%。

净利润持续恶化，显然此次公司交出的半年报仍未能改善先前已久的业绩颓势。

公开信息显示，从2020年-2022年，绿景中国实现营收分别为54.25亿元、43.78亿元、23.41亿元，较上一个年度同比增速-21.41%、-19.30%、-46.53%；净利润分别为34.53亿元、11.53亿元和-7.30亿元，同比增速分别为97.35%、-66.62%和-163.35%。

据绿景中国中报披露，公司聚焦粤港澳大湾区核心城市、核心区域的住宅和商业发展项目，包括：白石洲项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目（珠海玺悦湾）、深圳沙嘴二期项目（深圳红树湾一号二期）。

房地产开发与销售是绿景中国地产的核心主营业务。截至2023年6月30日，绿景中国地产的房地产开发与销售所产生的收益约为7.78亿元，同比上涨约56.6%；根据商品房认购书的合同销售金额约为29.53亿元，同比上涨约16%，主要来自于珠海东桥项目（珠海玺悦湾）的销售贡献。

绿景中国地产在财报中表示，回顾期内，物业销售主要来自销售绿景国际花城。截至2023年6月30日，公司确认待售物业总楼面面积约12.06万平方米。（2022年同期约2.43万平方米）。

截至2023年6月30日，绿景中国地产来自租赁投资物业的收益约为3.56亿元。该增长主要由于香港绿景NEO大厦的出租率较去年同期上升及港元兑人民币升值所致。有关物业主要以佐阾和NEO品牌运营。截至今年上半年末，投资物业的出租率约为82%，香港绿景NEO大厦的出租率约为71%。

绿景中国地产的收益还包括商业物业投资与经营和综合服务，在上半年中分别贡献收益3.56亿元和2.11亿元，分别同比上涨5.3%、0.4%。

另外，据中报披露，截至2023年6月30日，绿景中国地产拥有土地储备约704.8万平方米，其中约79%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等核心城市。

杠杆率上升，白石洲或成拯救关键

一边是净利润持续下滑，另一边，绿景中国地产在自身降杠杆方面似乎收效甚微。

截至2023年6月30日，绿景中国地产的银行结余及现金约为30.68亿元（包括受限制银行存款及抵押银行存款），总借贷约为357.22亿元，包括流动负债借贷118.79亿元，公司资本负债比率（按净负债除以总权益计算）为105.8%，而在上一年同期为99.3%。

截至同一时期，公司拥有流动资产约606.61亿元，流动负债约290.95亿元，流动资产净值由2022年12月末的292.68亿元增加至2023年6月末的315.66亿元，公司方面表示，该增加主要由于发展中待售物业产生的建筑成本所致。

截至2023年6月30日，绿景中国地产录得总资产约1045.46亿元，总负债约736.87亿元，资产净值为308.59亿元。

值得一提的是，根据东方财富网显示，从2021年年报、2022年中报、年报以及2023年中报数据来看，绿景中国地产的资产负债率逐年走高，分别为65.34%、66.06%、68.93%和70.48%。

根据绿景中国地产财报中介绍，2023年上半年，公司积极推进位于粤港澳大湾区核心城市、核心区域的各旧改项目，这些项目按计划过渡重大业务节点，逐步走向成熟，特别是被誉为深圳“旧改航母”的白石洲城市更新项目。预计将于2023年下半年正式开售。白石洲项目一期正式起航意味着将有大规模的现金实现回流，资产规模持续增量提质。

具体来看，白石洲项目作为深圳市核心区域深南大道主干沿线最后一个“航母级”体量的城市更新项目，其以独有的稀缺性、复杂性成为深圳规模最大、关注度最高、最具代表性的城中村旧村改造项目。

根据规划，白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，预计将用八到十年的时间，分为四期滚动开发完成。

2023年上半年，白石洲项目一期主体建筑最快一栋已经建设到地上二十七层，整体建设进度亦非常接近预售标准。同时，公司已启动获取预售证的前期准备，预计2023年下半年正式开盘入市。

易居研究院研究总监严跃进对《港湾商业观察》指出，白石洲的项目入市正好赶上了认房不认贷政策效应释放的关键节点，所以楼盘的认购肯定会好于预期。反过来说也有助于这家企业更好的回笼资金。总体上来看，白石洲项目在一线城市具备一定的标杆性，进一步凸显大城市高端项目的市场行情。

白石洲项目一期以住宅和公寓产品为主，总计2746套，住宅主力户型在110-125平方米之间，承接市场逐步释放的三房至四房的改善型需求。

根据深圳市房地产信息平台显示，9月8日，绿景白石洲璟庭获批预售，本次项目推售住宅1257套，商务公寓1489套，项目折后建面单价约8.2万元/㎡起。

最新的消息是，根据开发商最终成交海报显示，绿景白石洲璟庭开盘首日的整体去化为527套，去化率接近42%，收金约61亿元。（港湾财经出品）