《港湾商业观察》王心怡

2023年一季度的数据披露之后，新湖中宝（600208.SH)“喜忧参半”。

一季度房地产业务略显低迷

前三个月，新湖中宝营收大幅下滑，同比降85%至3.16亿元。根据公司披露的关于2023年第一季度经营数据的公告，新湖中宝的房地产“主业”表现一般。

2023年1至3月，公司地产业务新开工面积为0，新竣工面积8.36万平方米；无新增土地储备；实现结算面积9.97万平方米和结算收入7.54亿元，同比增加17.95%和下降54.82%，其中权益结算面积5.21万平方米、权益结算收入4.21亿元；合同销售面积6.92万平方米，合同销售收入6.95亿元，同比下降20.18%和82.29%，其中权益销售面积3.96万平方米、权益销售金额4.63亿元，同比下降32.23%和82.15%，主要系本期新开盘项目较少。

此外，截至2023年3月末，公司出租房地产总面积为25.61万平方米，其中权益出租房地产总面积为24.82万平方米；2023年1-3 月，公司取得租金总收入1643.62万元，其中权益租金总收入1638.34 万元。

与此同时，公司却录得7.04亿元的净利润，同比增长45.19%。这要归功于公司期内13.69亿元的投资收益，若没有这一项进账，新湖中宝8.74亿元的营业总成本对比3.16亿元的营收，业绩恐怕不会好看。

在新湖中宝的一季报中，对于净利润的解释也仅为“本期股权处置收益比上年同期多”。《港湾商业观察》就此详细内容联系新湖中宝，公司并未回复。

纵览公司2023年以来的公告，新湖中宝3月28日《第十一届董事会第十四次会议决议暨关于拟减持杭州宏华数码科技股份有限公司股份的公告》披露，公司控股子公司浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限合伙）拟在未来6个月内通过大宗交易和集中竞价交易方式减持所持有的杭州宏华数码科技股份有限公司股份，减持股份数量不超过332万股（占宏华数科当前总股本的4%）。

据悉，新湖中宝于2019年投资入股宏华数科,初始投资价格为每股35元，因权益法核算，宏华数科目前账面价值约每股40.78元。

公告显示，2022年12月7日起，公司累计减持宏华数科股份228万股,成交金额合计3.98亿元，实现处置收益2.77亿元（此数据未经审计，最终损益金额以审计报告为准），占公司最近一期经审计净利润的12.38%。新湖中宝认为本次交易有利于提高公司资产使用效率和流动性，预计仍会带来较大的处置收益，具体金额需根据实际成交价格确定，请投资者注意投资风险。

被交易所给予纪律处分决定

前述交易提及的浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限合伙），在同月上交所关于对新湖中宝及有关责任人予以通报批评的决定中也曾出现。根据《上海证券交易所纪律处分决定书》：

2020年5月18日，新湖智脑、智新科技合计以1.5亿元，受让公司控股股东新湖集团全资子公司浙江新湖创业投资有限公司持有的杭州易百德微电子有限公司（以下简称易百德）30%股权。2020年5月30日，新湖智脑、智新科技合计以1.377亿元对价受让控股股东新湖集团及其全资子公司新湖创投持有的上海蕙新医疗科技有限公司34%股权。上述两项关联交易累计金额2.877亿元，占公司最近一期经审计净资产的 0.84%，达到信息披露标准。

但公司在2020年5月30日披露的受让蕙新医疗股权的公告中仅简单提示“过去12个月,除经审议的交易外,公司与新湖集团发生购买资产的关联交易1笔，累计交易金额1.50亿元”，未就公司收购易百德的相关关联交易进展进行详细披露。直至《警示函》认定后，公司才于2023年1月6日在对监管工作函的回复公告中予以披露。此外，根据《警示函》查明的事实，公司还存在部分贸易业务收入确认不准确的问题。

除此之外，新湖中宝还存在“向关联方提供财务资助未履行决议程序及披露义务”及“对外投资事项未履行董事会决议程序及披露义务”问题。

存货出现减值迹象

2022年的新湖中宝，在盈利方面似乎并没有一季度般轻松。公司全年实现营收129亿元，同比下滑23.64%；净利润17.77亿元，下滑22.18%。

新湖中宝表示，2022年，面对宏观经济的严峻形势，公司继续保持战略定力，进一步明晰中长期转型方向，不断提高经营管理水平，努力实现高质量发展。地产板块通过轻资产运营模式，审慎拿地，有效降低项目市场不利影响；投资板块通过持续深化对高科技企业的深度赋能，强化与被投资企业之间的合作，积极构建投资生态圈。

从一季度来看，公司的投资业务成为了提振业绩的新亮点，但新湖中宝也的确需要同时处理地产业务的老问题。

公司表示，2022年受宏观形势等外部环境的影响，潜在购房者观望情绪较浓，个别区域销售价格不及预期，存货出现减值迹象等原因，沈阳·新湖美丽洲、苏州·明珠城、兰溪·香格里拉、杭州·金色童年、瑞安·新湖广场、九江·庐山国际、嘉兴·新中花园、南通新湖·海上明珠城、平阳·公建、平阳·曦湾春晓城等项目皆实行了一定程度的计提存货跌价准备。

新湖中宝2022年度计提各类资产减值准备合计7.28亿元，将减少公司归母净利润4.97亿元。根据2022年年报，新湖中宝在开发和待开发面积约1260万平方米，其中是否亦有其他项目会面临减值的可能性？

IPG中国首席经济学家柏文喜向《港湾商业观察》指出，从2023年的楼市走势来看很难出现大的反弹，如此一来一些尾盘以及低线位城市、配套商业物业的去化难度显而易见且去化周期相应延长，这自然也就导致了一些房企必然出现存货减值问题，新湖中宝在2023年同样也概莫能外。公司2023年的计提减值准备金额的多少将主要取决于存货周期、市场运行情况，以及公司的业绩压力等。

关于新湖中宝目前正布局投资业务的转型，柏文喜认为目前地产业务的不景气是公司转型的动力之一，同时也可能对公司战略转型产生一定的负面影响。（港湾财经出品）