《港湾商业观察》马一恩

2022年业绩发布后，龙湖集团（00960.HK）赢得了市场的认可。

里昂发布研究报告称，重申龙湖集团“买入”评级，去年业绩符合指引，利润稳定，目标价上调至32港元。该行认为公司更快的资产周转率可以令龙湖在当前土地储备下实现合同销售增长，再加上快速增长的经常性业务的贡献愈来愈大，认为中期内双位数利润增长仍然可以实现。

大摩发布研究报告称，公司去年业绩表现符合预期，其资产负债表如常地表现强劲，维持龙湖集团“增持”评级，目标价升至31.1港元。

除此之外，中信证券、浙商证券亦分别给出龙湖集团28港元及32.65港元的目标价，海通证券也给予“优于大市”的评级。

不仅如此，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

截至3月17日，龙湖集团每股报收21.85港元。机构们在龙湖集团的年度成绩单里，看到了哪些亮点？

一个龙湖、三线并进、多点开花

2022年，面临多重且严峻的内外部挑战，龙湖集团兑现了业绩承诺。龙湖集团全年实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在2022年行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，难能可贵。

房地产行业正在经历艰难的“出清”阶段，“高周转”、“高杠杆”、“高负债”模式已不可复制，只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房地产企业走向健康发展的必经之路。

2022年，龙湖集团财务延续稳健、自律的表现，平均借贷成本4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖集团始终秉持财务自律，持续优化债务结构，2022年相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，并希冀通过布局，能够多一份底气面对周期波动。

在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团从很早开始就已在拓展自己业务的宽度。从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，开发、运营、服务三大业务板块相互助力与加持，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。

2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入为236亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。由此可见，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

商业投资板块创新不断，内外兼修

通过梳理发现，诸多因素构成了机构看好龙湖的逻辑。

3月21日，国际评级机构标普在研报中表达了对龙湖集团业绩表现与流动性的认可，并肯定了龙湖的资本结构、经营模式与执行能力。在此之外，该机构特别指出，龙湖购物中心租金收入亦将对其利润率和现金流构成支持。

可以看到，商业投资作为龙湖集团五大航道业务之一，经过多年发展，规模已十分可观。在2022年，龙湖商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

截止2022年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，2022年新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。

自2000年从重庆起步以来，龙湖商业凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌，稳步推进在全国高能级城市布局。

2022年，面对疫情等一系列不确定因素的挑战，龙湖商业步履笃定，以坚韧的战略定力，聚焦高能级城市核心商业区块，以长期主义眼光指导有质量的布局，全年新增运营15座商业项目（3座轻资产，12座重资产），首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市，全国网格布局进一步巩固。

（龙湖重庆时代天街E馆 ）

商业赛道激烈竞争，对于商业领域头部玩家的管理运营“内功”，要求也越来越高。龙湖商业的专业运营能力驱动着其一直修炼内功，以商户为支点，以坚实的内容创新，实现品牌与场景升级。

龙湖商业向来注重与商户、品牌同路人的深度合作。基于对消费者需求及消费趋势的洞察，龙湖商业通过聚合高线品牌，孵化特色场景化主题街区等多元策略，以前沿的品牌组合及空间运营，全面提升商业空间环境及购物体验。

以龙湖北京长楹天街为例，自2020疫情以来，龙湖北京长楹天街逆势上扬，每年都保持着450+品牌的升级汰换，以品质餐饮、风尚服饰、高端美妆、娱乐体验的内容组团，满足高端时尚客群的需求，夯实“城市生活风尚地标”的全新定位。2022年1月份 DIOR Beauty北京首家全新概念精品店亮相后，又相继开出CHANEL、GUCCI Beauty、Guerlain、VERSACE、Van Cleef & Arpels、POLA、L'OCCITANE等热门品牌专门店，将以前的珠宝休闲服饰区域焕新打造美妆长廊，龙湖北京长楹天街东区一层已然成为国际一线高化时尚大牌聚集地，满足消费者对中高端奢侈化妆品的多样需求。

（龙湖北京长楹天街）

不仅如此，龙湖商业以独特的“故事脚本”，打造“转念即达的欢乐入口”，希望带给每一位顾客更多新鲜的体验，让顾客能够全方位、多维度的感受到欢乐欢聚。为此，龙湖商业要求每一个新开业项目在筹建初期都要建立独特的“故事脚本”，并将其融入到空间设计、业态引入、营销推广以及客户服务等环节中。

以龙湖杭州吾角天街为例，在业态规划组合上更重视年轻人的“体验”和“社交”，围绕“网红美食夜宵场”“超长待机娱乐场”“圈层爱好社交场”三方面作为主要切入点，规划引进了运动工厂、潮玩集合店、多家新锐潮流品牌、三坑文化、网红餐饮等多方向的特色品牌满足“Z世代”的需求。

（龙湖商业首个轻资产天街 龙湖杭州吾角天街 开业现场）

在深度链接消费者情感的诸多尝试中，龙湖商业原创IP活动异军突起，以多元的活动形式、丰富的线下体验，让商业摆脱了单纯售卖的刻板印象，商业项目因此成为承载美好记忆、满足消费者情感需求的社交空间。

作为IP“深度玩家”之一，龙湖商业在引入、共创、原创等多个层面展开积极探索，以不断精进的精细化运营为不同世代的消费者带来源源不断的惊喜体验。龙湖商业着力于构建人与空间的连接，在空间运营方面的探索亦日渐成熟 ,以效率化、叠品化、智能化、IP化等运营法则，赋予了购物中心空间更多的服务内涵。

“新品牌”、“新物种”、“新未来”

品牌作为最直接展现商业项目定位与价值传播的载体，一直是购物中心的核心内容。依托龙湖商业自身强大的品牌号召力、优质的运营实力以及良好的合作口碑，诸多入驻龙湖天街的品牌布局了特色化场景门店，以此呈现更好的品牌形象，为消费者创造更多惊喜的购物体验。

首店，是商业综合体行业非常看重的指标，2020年以来也逐渐成为城市商业活力的代名词。龙湖深谙“首店经济”的重要性，这也成为天街保持商业新鲜感的法宝。比如龙湖青岛胶州天街作为胶州首个一站式购物中心，针对胶州人民对全新品牌的诉求，以70%+的区域首进品牌交上了一份全“新”全意的品牌答卷。

商业的“新物种”，则是龙湖基于现有的商业业态与商户特色，通过对消费者新型需求的精准把握，以空间、品牌、情感链接为核心要素，引领其创新迭代，从而创造的新型社交空间与互动场景。龙湖商业体系新物种的身影已愈加常见：北京长楹天街，以华北最大的乐高中心——乐高探索中心吸引全城目光；长沙洋湖天街十点书店，新型书店带领大家重回书香世界；武汉江宸天街，以UP PARK日落海滩篮球场激起全城活力；宁波鄞州天街，野森领土展现了户外生活的无限可能；杭州滨江天街，四个二喜剧空间以笑声传递生活魅力……

TOD作为提高城市效率和可持续发展的有效途径，为城市发展带来巨大的动能和想象空间。作为TOD模式的深度践行者，龙湖商业致力于聚焦重点城市的交通节点，突破地域和时间边界，以城市核心脉络，聚合城市功能，落地都市新空间，促进城市高质量发展。

龙湖旗下TOD不乏佳作，其中最具代表性的当属2020年12月亮相的龙湖重庆金沙天街。项目位于沙坪坝商圈核心区域，与三峡广场无缝衔接，是国内首个商圈高铁TOD项目。建于沙坪坝火车站上，集“大枢纽、大商圈、大天街”三位?体。通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，龙湖重庆金沙天街以“站城一体化”为理念，设计以解决城市功能为主的城市中心。

（龙湖重庆金沙天街）

龙湖集团自1993年创立以来，一直坚守“长期主义”，持续稳健前行，综合实力不断提升。2022年8月3日，《财富》世界500强发榜，龙湖集团连续两年入围，排名跃升至第412位。 未来的龙湖集团还将带给市场那些惊喜，值得期待。（港湾财经出品）