《港湾商业观察》梁诗遥

8月26日，龙湖集团（00960.HK）发布了上半年业绩报告。公告中，龙湖集团营业额同比增长56.4%至948亿元；毛利为201.5亿元，同比增长20.1%，毛利率为21.3%。在当前房地产全行业仍然不景气的环境下，龙湖集团取得的良好业绩实属不易。

“经过这次周期的穿越，也看到了很多优秀的同路人跟我们一起共度难关，我们的员工和管理层也更谦逊、更勤勉。”在26日当天召开的业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军说道。

销售规模稳定、保项目交付如期完成

销售情况无疑是行业十分关注的。在业绩会上，龙湖集团首席执行官陈序平谈及道：“6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象。我们预判今年是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。”

克而瑞地产研究显示，2022年7月，百强房企中近8成企业单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。

从销售状况来看，今年7月单月，龙湖集团全口径销售额为182.3亿元，同比接近回正，销售回升优于TOP10平均水平。截至2022年7月底，龙湖集团累计实现归属股东权益的合同销售金额为683.6亿元，累计实现权益合同销售面积为418.9万平方米，销售均价为16319元。

陈序平在业绩会上表示，今年会根据集团现金流安全并维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿，会根据市场的情况进行推盘。

“在当下的时点，我们不会为了销售规模的目标去做被动性的动作。随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份我们有信心实现当月同比销售额转正。全年我们不做目标的预设，会根据市场形势做实时动态的调整。”

当下，大多数房企在拿地上保持保守策略，与此同时，高杠杆企业的出清使得市场竞争减少，土地竞争随之减少。今年上半年，龙湖集团获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，有一半是零溢价获取。“接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”陈序平说道。

在保交付方面，今年上半年，龙湖集团总交付套数超过五万套全部按期交付。其中，超30%是提前一个月以上交付。今年以来，多家评级机构对龙湖集团维持“买入”评级。

即便经历8月中旬相关不实风波，但机构仍对龙湖持看好态势。8月11日，中信证券发布研究报告称：房地产市场的环境也发生了天翻地覆的变化。长期而言好企业的竞争对手更少了，销售毛利率更高了，发展持续性更强了。中短期而言信用、交付、投资等问题尚未充分解决，市场将继续在不确定性中前进，要求企业具备经营的高度确定性。参考行业高信用企业7-12倍的估值水平，以及公司当前所处的历史估值位置（公司当前PE和PB水平均处于过去十年的最低值附近），给予龙湖集团2022年7倍的PE，即30港元的目标价格，维持“买入”的投资评级。

“轻重模式”并举，三大经营性业务增速可期

2021年初，龙湖集团采取了“轻重并举”的模式。如今，市场检验了该模式的可行性与合理性，轻资产模式为龙湖集团盘活市场上闲置资产做出了有益补充。

今年上半年来看，龙湖集团新增了多座商场，包括全国首个轻资产星悦荟项目龙湖爱加两江星悦荟、全国首个开业运营的轻资产天街龙湖杭州吾角天街。龙湖商业首入青岛后开设的首座天街—龙湖青岛胶州天街开业三天客流量便超27.8万人次，销售额达2030万元。

天街和星悦荟是龙湖集团旗下两大成熟商业产品线品牌。其中，龙湖星悦荟多年来相继在重庆、北京、成都、上海、西安等城市开业，为消费者带来了新的消费场景体验。龙湖爱加两江星悦荟项目定位为“悦己生活主场”，总商业体量约11.6万平方米，锁定区域品质中产家庭和新贵潮流白领两大目标客群，以精致生活中心为导向，致力于为重庆城北消费者提供精致悦己的理想生活范本。

作为龙湖集团主营业务之一的龙湖商业，在稳步发展。截至今年上半年，龙湖商业累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率为95.6%，商业租金也同比去年增长26%至46.5亿元。在手的约130个项目中，轻资产项目近20个，并在杭州、重庆、武汉等城市中形成了网格化布局。

龙湖集团依托自身优势，进行的网格化精准投资布局，不断完善和发展了商业空间的运营，满足了消费者的多元化的体验和需求。

龙湖集团也注重轻资产项目布局与重资产项目布局相结合。“截止今年上半年，我们已经开业的商业城市是14个，未来我们商业也基本上聚焦在20个左右的高线城市去做布局，无论是重资产还是轻资产。我们不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。”

在陈序平看来，公司现在经营性业务主要几大板块，第一是商业投资，现在在手近130座商场，每年会保持10座左右的开业速度。已经开业的商场，也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。

长租公寓在手16万间，已经开业超11万间。响应国家“租购并举”的战略方针，冠寓进行积极布局，也会力争实现20%的收入和利润增长。

龙湖智创生活板块包括物管和商管，物管这块现在已经接管的面积是2.8亿方，合同面积已经达到4.8亿方，未来每年固定的转化，包括公司围绕的已经接管的，不断把增值服务包括各项非业主的增值服务都持续做好。

“这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。” 陈序平表示。

到年底无偿债压力，负债率显著降低

8月10日的商票传闻及资本市场短暂波动，龙湖集团的迅速回应态度，得以令市场信心不断回暖。

吴亚军在业绩会上说道：“做空其实是一个正常的市场行为，但是造谣不是一个正常的市场行为。公司的股价或者PE比别人好一点，肯定会遭遇这种事情，我们也有预料。经过这次事件以后，尤其是现在，半年业绩也发布了，大家可能对龙湖看得更清楚了。行业的底部已经逐渐显现出来了，其他同行包括一些表现良好的公司，都能够跟龙湖一起穿越周期。”

从负债情况看，龙湖集团一年以内到期的短债占比为10.1%，到年底已经基本无偿债压力。7月，龙湖集团发行了2022年第三期公司债券。截至7月底，龙湖集团累计发行了三期共50亿元的公司债券。

截至今年上半年，龙湖集团净负债率为55.3%、现金短债比为4.07，剔除预收款的资产负债率为68%，三道红线均为绿档。

而在融资方面，龙湖集团与全国多家银行都建立了战略性关系。在业绩会的前一天，龙湖集团顺利发行了第一单中债增信全额担保的一支债券。首席财务官赵轶表示，从目前公司与银行的沟通来看，银行对整个行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，所以银行坚决支持高信用房企。

“未来龙湖也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动。总的来说，我们的融资渠道是畅通的，融资资源是丰富的，请大家放心。”（港湾财经出品）