在本系列的第10篇，《产业园区的得与失》中，我简述过深圳产业园区的发展历程，其中就包括上一篇所详述的华强北，和本篇所要详论的车公庙工业区-天安数码城。

对于天安数码城，业内人士有不同看法。这也是为什么我在标题中要把空间扩大到整个车公庙片区。有些研究者认为不宜过高评价天安数码城模式，它就是一个地产商，其主要目的是赚钱，而不是帮助一个城市发展科技产业，而且为了利润，可以牺牲城市的整体利益。

我则认为需要平静地看待地产商追逐利润的属性。所有企业的存在就是为了追逐利润，这是它们为社会做贡献的主要方式，其次才是实现就业、纳税、推动技术进步，以及贡献社会责任。不应苛责地产商——无论是住宅开发商、商业地产运营商或产业园区运营商——为一个城市的未来担起责任，那是政府的事情。如果不少地产商显得道德败坏、贪得无厌，那不能简单怪他们，可能意味着缺乏建立、运行法治与市场规则体系，也没有容许行业协会、商会来承担起行业自治的职能。

在各种地产开发商里，我个人认为，产业园区运营商可能是商业道德滑坡相对较轻的那部分类型。也有许多原住宅开发商，近年来转向或将业务延伸到产业园区运营领域，以抢食老旧工业区改造这块蛋糕，因此在现有的产业园区运营商里面，我个人认为，最早进入这个领域的专业的产业园区运营商——天安数码城，可能是更值得肯定的一个。

这是我为什么会有这篇的原因所在。

当然，我会将它放在车公庙这个旗帜之下。

一

我之所以一再向外地朋友推荐华强北、车公庙这两个片区，实在是因为，这两个片区或街区，是深圳主城区最繁荣两个街区，而且是以民营中小企业为主的繁荣街区。深圳这个城市活力之所在，正是在这样的民间市场力量推动之下，野蛮生长、自由发展之结晶。

车公庙片区的范围较华强北更容易确定，它就是由深南大道、广深高速、滨河大道和特发高尔失合围的空间，占地面积约1.2平方公里。2012年制订的《福田区产业事业空间布局规划》说这个片区覆盖了电子信息、纺织与服装、商务与咨询、装饰装潢、物流与仓储等多个产业，尤其以电子信息产业为主。该片区产业逐步向总部办公、研发设计等产业链高端环节转型升级，是一个集办公、商贸、居住于一体的综合科技工贸园区。

该规划说，当时“现有各类建筑114栋，企业数2045家，年经济收入533亿元，纳税15亿元，已经形成一座融高科技企业、金融、物流及其配套于一体的10万多从业人员的科技城，成为福田区最重要的高科技产业发展区和“总部经济”聚集区。倘若细分的话，“以电子通信性质进驻的企业806家，占41.55%；以总部办公性质进驻的企业790家，占40.72%；以研发设计性质进驻的企业205家，占10.57%”。

但2019年有研究报告认为，车公庙片区则拥有7千多家企业，是福田区国家高新技术企业密度最大的区域，国高企业数量占福田全区的五分之一以上。2021年的数据又说该片区有8千多家企业，约30万人在车公庙工业区就业。还有一个数据说整个车公庙片区约有50万人，是“全世界人口密度最高的地方”。

无论如何，说车公庙是深圳最繁荣红火人口最密集的片区应该没有问题。

现状车公庙工业区包括了几大部分，东边为天安数码城，西边为泰然科技园，沿深南大道有高层写字楼群，还有皇冠小区、杜邦公司、大冷王公司、好富顿公司和安华小区以及一些配套住宅区。但在1980年代中期，它就是一个整体的泰然工业区。

1985年是深圳大规模工业化的开启之年（在之前的文章中，我已记述过，梁湘与李灏的交替，以及进出口贸易业被掐断资金链的情形，以及李灏转向大规模工业化，吸引香港制造业入驻），也是泰然工业区的初创之年。当时的深圳政府采取了设立一间国企来开发经营这片工业区——当时泰然工业区远离罗湖-上步开发重点区域，周边基本未开发，只在香蜜湖规划了一个旅游区。

从后来的发展来看，泰然工业区主要引入的产业有二，一是电子，二是纺织服装。早期电子工业主要是泰然西北部的皇冠电子厂（这一片区在2005年工厂迁出后，定位为高科技产业片区，华为公司早期曾栖身于此），后来泰然工业区被切割成现在的格局（皇冠片区、泰然金谷、安华工业区、泰然工贸园、泰然科技园以及天安数码城等五六个主要小片区），主要是当初引入工厂和投资开发企业的分割而已。至于其紧邻深南路的原边角料地块，后来分割出让，成为了如今深南路边的一排高塔写字楼。

现在看来，泰然工业区最重要的举措，是1990年引入香港天安中国投资有限公司，开发其最西侧被香蜜湖路分割的一小块南北狭长片区，这成就了后来的天安数码城。这个在后面讲。

泰然工业区的主体部分，其实是以纺织服装产业为主。1988年泰然引入美国杜邦在此设立杜邦（中国）有限公司，是杜邦投资中国之始，其实也是为纺织提供纤维材料。（至于泰然引入润滑油生产商好富顿在此设厂，似乎与纺织产业无关？）2001-2008年，深圳产业升级，特区内的轻工制造业纷纷迁出，原来以出口为主的服装厂，竟纷纷转型为主打国内市场的自主品牌服装公司，也有设计师在此自创品牌，利用工厂的小批量生产能力，逐渐做成有影响力的服装品牌。

是以在2006年福田区政府首次提出改造泰然工业区的计划时，这里已形成一个颇具规模的以女装为主、大批服装设计师聚集于此的时尚产业基地。当时福田区科技局的报告指，“在车公庙片区就有90多家时尚企业，其中含3家上市企业（含上市控股），销售总额超过300亿元。福田区不乏玛丝菲尔、歌力思、影儿、珂莱蒂尔、娜尔思、纳帕佳、沐兰、杰西、卡汶、邦宝、爱特爱等高端品牌，成为以品牌女装为主体的时尚总部高地。”

深圳市服装行业协会就设在车公庙片区的中国有色大厦。该会会长近年在接受采访时曾指，全国高端女装有70%集中在深圳。深圳集聚了大约3000多家服装企业，30万从业人员，3万名服装设计师，1000多个服装品牌，2016年实现销售总额超过千亿元，出口近百亿美元。

她提到了这个产业的三个主要集聚地：“深圳服装产业拥有研发设计、中试、生产制造、展览展示、集散销售、总部经济等完整产业链条，形成了各具特色的产业园区。大浪时尚小镇形成了由生产制造、设计、展示、交易、消费、总部等组成较为完整产业链。南山荔秀服饰文化街区由原来的三来一补服装加工生产基地向时装创意产业园区转型；车公庙泰然片区服装基地则是发展总部经济、展览展示、个性化定制、中试、销售服务等重要产业环节”。

所以车公庙片区的繁荣，从人流角度来说，首先是因为时装产业的集聚。同时带旺了片区的餐饮行业。当然还有别的产业，比如，国信证券泰然九路营业部，就经常是全国证券交易居前列的营业部，常常在资本市场呼风唤雨、叱咤风云。总之就算不把天安数码城算在内，这也是深圳最具创新、创意活力的片区。

泰然工业区的城市更新改造到近年才真正推进。2021年5月，深圳规自局将车公庙片区纳入“深圳市整备与连片改造100平方公里工业区范围”，包括皇冠片区、泰然三单元片区、泰然二单元片区、五小区片区、安华工业区、杜邦片区、三小区片区及天安公寓片区纳入城市更新单元计划申报范围，涉及15个小区的更新。更新单元拟拆除范围用地面积323421.5㎡，拟拆迁建筑面积480968.66㎡。更新方向为新型产业用地、住宅用地等。

根据《规划》要求，福田区通过建设“湾区时尚总部中心”的引擎作用，将车公庙片区打造成为一个基地和五个中心（即“1+5”）的发展模式，即打造一个时尚总部基地和时尚发布传播中心、时尚价值链集聚中心（人才、资本、创意链）、时尚人才培育中心、精致生活体验中心、粤港澳时尚交流中心（论坛、联盟）五个中心。

理想很丰满，现实可能很骨感。姑且不说疫情已深刻地改变了我们这个世界，就算是仍然拥有整个世界，城市更新改造之后的车公庙，还适合女装产业链生存吗？之前车公庙的繁荣，其实是建立在一个前提之下：深圳两个主要的CBD（福田中心区与南山科技园-前后海）之间的相对低成本办公区。拥有最佳的交通区位优势和最便利的生活配套，但成本却远低于福田中心区和南山科技园及前后海地区。

城市更新之后，租金成本的上升与生活配套便利度的下降是必然结果。就算时装产业在补贴之下仍可勉强存活于此，但那些俯拾即是、价格适中的餐饮、超市士多店、酒吧咖啡馆、电竞馆、密室逃脱、羽毛球场、理发店等等等，还会有这么密集可得及适中的价格吗？那种生机勃勃、花团锦簇、烈火烹油的生活味道还会有吗？

很多时候，无论是科技创新还是文化创意，绝不仅仅是所谓各种创新要素的配备，而是一种生活和工作的氛围，那种野蛮生长、自由向上的空间。

二

从科技创新的角度来说，车公庙片区主要科技产业空间是天安数码城。它对深圳科创的主要贡献，除了在特区内为中小科技公司提供一个发展空间外，更主要是，它可能是最早探索的孵化器模式。

天安数码城集团由天安中国投资有限公司与深业泰然集团各持股50%（猜测是泰然出地，天安中国出钱），于1990年设立。“天安中国”的背景是香港新鸿基。

话说1969年，当年人称“三剑侠”的冯景禧、郭得胜及李兆基共同创立新鸿基公司，其后三人分道扬镳。1969年年底，冯景禧将手上大部分新鸿基公司的股份卖出，独自成立专做证券的新鸿基证券有限公司，1983年更于联交所上市。但至1996年，冯景禧次子将公司卖予联合地产的李明治家族。卖给李明治后公司仍然叫新鸿基公司，或者叫新鸿基金融，和李兆基控制的新鸿基地产毫无关系了。而天安集团的老板叫李成辉，是李明治的儿子。所以天安中国投资有限公司是1987年在香港联合交易所上市(港交所：00028)的地产公司，其控股股东则为香港联合集团（港交所：00373）。

1988年中，天安深圳车公庙项目开始筹备；1990年4月，天安中国与泰然合作之深圳天安工业开发有限公司正式成立，车公庙工业区产业定位为“后厂加工”，以传统的“三来一补、出口加工”为主。1999年9月17日，公司名称在工商资料上变更为深圳天安数码城有限公司。

1990年启动运作的天安工业区，占地30万平米。在1990年代末期，亦即公司更名为天安数码城之后，即分阶段对原来的旧工业区进行逐步拆除改建，在2006年园区已经以高层建筑为主，建筑面积已达到80万平米，之后更增加到90万平米。

天安数码城的产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园、城市产业综合体、产城公园，2015年提出“创新企业生态圈运营商”概念，构建以创新企业生态圈的建设运营为核心、智慧空间和金控平台为支撑的“一体两翼”发展模式，服务企业从苗圃孵化到成长壮大的全生命周期。2018年进一步疏理自身定位，升级为创新企业解决方案提供商，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，构建集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈。

1999年升级定位为“数码城”，应该是受香港“数码港”构思的影响，是为天安转向创新科技之始，并将目标瞄向中小科创企业。其时天安数码城最大的创新，就是对中小科创企业采取以租金换股份的政策——这事实上是一种VC模式，只不过并非以现金出资，而是以未来一定时限的办公室租金来代替。当时这一创新在深圳可谓石破天惊——原来还可以如此操作——因而颇受中小创新企业的欢迎。这可以说是当时深圳最早的孵化器模式。

自此，尝到甜头的天安数码城即自称自己为“产业园区运营商”，或曰“民营科技产业园”，并主动为中小科技企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围，最大限度地整合土地、金融、产业三大资本的融合作用。2001年天安数码城获评为全国创新科技园区开发模式奖，2002年被国家科技部授予“国家级民营科技园”称号，2002年被评为全国十佳民营科技园；2006年，天安数码城宣称已吸引及孵化了逾500家民营科技企业和优质民营企业，园区内企业年技工贸总值逾120亿元。

2008年10月时又宣称园区共有企业1600多家，共中七八成都是民营科技企业，2007年实现总产值约350亿元，税收约35亿元。园区既有爱施德、研祥这样的纳税百强企业，也有三洋电机、崇发康明斯、凯曼顿、佳杰这样的跨国公司，还有像精量、云海、海川、得润、万利达、宇龙通信、宏天智这样的行业巨人，园区经认定的深圳市高新技术企业81家，占福田区的15.3%，占全市的4.3%；全市首批民营领军骨干企业（106家）和2007年度重点软件企业（62家），天安各占8家。

在深圳获得成功的天安数码城，一如其它深圳企业如华侨城、华强集团等，从2003年开始到全国各地复制所谓“天安数码城模式”：2003年在番禺设立天安节能科技产业园，2005年龙岗天安数码城启动，2006年开始运营常州、佛山（南海）天安数码城。

2009年天安数码城提出了“城市产业综合体”概念，并宣称它最大的特点在于打造以企业为核心的产业生态环境，通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集，在企业空间聚集中形成上中下游完善的产业链，建立产业配套服务体系，通过产业链间的互动发展，最终形成产业集群的聚变，形成强大的内生机制，成为新产业和新业态的发源地。这是天安数码城在运营全国多家园区之后的经验总结，也是对当时国内城市追求产业发展的企图心的迎合。2010年将公司更名为“天安数码城（集团）有限公司”。

2010年之后，天安数码城继续在天津、东莞、江阴、重庆、青岛等地复制。

2014年，天安数码城宣称开始由产业综合体运营商向创新企业生态圈运营商转型，覆盖全生命周期创新型企业。创新企业生态圈是聚集创客、风投、项目、孵化器、企业家和人才等各种创新资源，让创新环境能够像生物圈一样自成系统、自我发展。天安数码城作为一个“大孵化器”，在平台上聚集大量资金、技术、导师、市场等资源，而园区里面还有许多小型的孵化器，如天马创业营，3W咖啡孵化器等，并形成创新孵化链式的创新企业生态圈。

2015年12月，天安数码城集团旗下天安金融控股（深圳）有限公司成立，建立了包括产业投资、股权投资、债权投资、基金管理、投行服务、财富管理等综合金融服务的业务体系。

之后天安数码城的股东天安中国投资有限公司，抛开公司平台，另外投资了南京、无锡、南通等项目，直到2019年，又转卖给天安数码城公司。到2021年，天安数码城集团宣称建设运营了全国范围内13个城市的19座“天安数码城”产业园区，总运营面积超2000万平方米，园区内企业1万多家，其中上市企业100多家，与华为、阿里巴巴、IDG、麦当劳、肯德基等100多家行业优秀企业、知名商业及服务机构结为战略合作伙伴。

天安数码城每一次的概念转换，无不是当时国内各城市政府偏好的应对反应。作为一个地产运营商，这种迎合无可厚非。也许研究者会认为产业地产运营商有忽悠之嫌，但以我本人的切身经验，现在的地方政府，哪怕是内地的县级政府，其主政官也都精明之极，并不那么好忽悠，绝非有个概念就能忽悠到对方的大片用地（腐败因素除外）。

在普遍的“地方政府公司主义”指引下，地方政府已不只看你能给我带来多少GDP，更要看你能带来多少地方财政收入，许多项目都需要签对赌协议。但我在好几个城市（比如在2012年，时任佛山市委书记曾问我，佛山高新区可以引入哪些产业园区运营商作为合作伙伴，我推荐天安，他笑笑说，天安数码城我们已经引入了），都颇为认可天安数码城的产业园区运营能力，尤其看中其颇多的战略合作伙伴会跟投。这种口碑显然是靠忽悠不能得来的。

2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心曾专题研究“天安数码城模式”，其在研究报告中，在肯定的同时，也指出：

“天安数码城在发展中仍然存在着一些问题，概括起来就是在一些领域仍然没有能够充分运用市场手段、合理利用社会资源来为企业提供更加完善和周到的服务。”

“从目前园区内科技创新较为成功的企业来看，主要有两类：一类是具有一定实力的中等企业，这些企业与科研机构进行合作相对容易；另一类是带着一定技术进行创业的企业。而大量普通中小企业由于经济、科技实力较弱，难以与科研机构开展独立合作，也难以成立博士后工作站。因此，在科技服务方面获得的帮助仍然较少。”

“园区为中小企业提供了一些融资服务，如东方富海、UA融易贷等，并且与招商、华夏等银行也开展了中小企业贷款的合作，但是调研中发现中小企业还是很难获取融资。主要原因是：大型金融机构不愿意与园区进行中小企业贷款的合作，主要是由于中小企业融资的抵押、担保等物较少，在风险控制方面难以统一操作，导致商业银行开展中小企业贷款的风险和成本较高。”

应该说，这两个问题是中小企业面临的普遍痛点，而且各地无论是地方政府还是园区运营商，都没有找到好的解决办法。10年过去了，天安数码城是否有了更好的解决方案？

三

应该说，在2018年之前的时间里，深圳是国内各城市中，为数不多的并不以招商引资大项目为发展经济抓手的地方政府，而是以培育、孵化中小企业，因而培养出自己的本土大企业为目标。而且深圳也在这方面得到了巨大的回报，正是华为、腾讯、平安等大企业，撑起了现在的深圳经济体。

某种意义上，2001年之前的深圳，整座城市就像一个巨大的孵化器，许多中小企业在这里创业、发展壮大，并因此而在这2000平方公里范围内形成若干个产业集群。

在此大伞之下，若干片区有更佳的表现，是深圳这个大孵化器之中，若干更具吸引力的小孵化器，这样的片区包括招商局蛇口工业区、华强北、车公庙工业区等，它们以特别自由的市场经济制度氛围，给了创业企业成长的机会。

中国加入WTO之后，全国各大中城市尤其是沿海地区都获得了开放的机会，外商投资遍布中国各省，全国各地都掀起了招商引资的狂潮，而深圳也自那时起，成为招商引资的目标。

其中也有一些城市试图建立自己的创新科技产业，他们也尝试推动中小企业的创业，因而“孵化器”在进入21世纪的头几年里在中国成为各个城市地方政府最为时尚的名词之一，城市政府寄希望于利用此一平台，在政府财政支持下，促进科研成果的产业化，为科技创业提供较好的公共服务环境，由此在新兴技术领域培养本土的企业群体。但大部分城市并不明白，法治与自由市场，才是孵化器中最值得重视的因素。倘若自己的城市中缺少这两样东西，就算是政府再加码建立孵化器，恐怕也不会有多大收成。

而华强北和车公庙（不仅仅是天安数码城），就是在深圳这样的自由市场制度氛围下，最为成功的孵化器。而后来深圳也像别的城市一样，政府出政策出资打造某个产业的孵化器，其实是舍本逐末之举也。

2003年4月，深圳市政府专门出台了《深圳市鼓励科技企孵化器发展的若干规定》，从科技三项费用中安排资金支持孵化器的建设。

深圳政府自己也有意在类似高新区内部，建设由政府全额投资的孵化器。比如深圳高新区的生物孵化器，就是专门为小型、初创型的生物工程、基因工程、医药及相关产业的创业型企业“量身定做”的专业孵化器。该项目创意于2001年2月，2002年8月启动建设，2004年10月正式运行，占地2万平米。这个孵化器就来自于刘应力的构想。

深圳发展生物医药产业，首先必须解决技术来源问题，刘应力在2001年高新办年度工作会议上提出，2000年前后，外资投资热点开始从珠三角转向长三角，外资进入深圳的速度减缓，深圳经济的增长也随之放缓，发展高新技术产业必须依靠自主创新。深圳不像北京上海广州等城市拥有众多知名的大学和科研院所，可源源不断地将科技成果直接转化成产品和商品，深圳发展生物医药产业，就只能由政府投资一个专业平台，将高端项目和高层次人才引进来，然后通过各种专业化的公共服务，使科研成果得以更好更快地转化及产业化。

另一个由政府投资的孵化器则是留学生创业园。

2000年4月6日，李子彬市长主持召开的市政府二届159次常务会议，讨论通过了《关于鼓励出国留学人员来深创业的若干规定》，并同意了市高新办《关于建立深圳高新区留学生创业园的请示》，为当年10月高交会期间启动留学生创业园奠定了基础。但这次会议否定了高新办提出的一项政策构想：由高新区服务中心与美国海外留学人员创业园有限公司、加拿大海外留学人员创新有限公司合资成立深圳留学人员创业园有限公司，通过该合资公司向进园企业分期免费提供创业用房。

高新区留学生创业园于2000年第二届高交会期间由市政府投资创办，2001年7月又设立了龙岗孵化中心，总面积达到3万多平米。2001年10月，市政府又出资3。5亿元建造了“留学生创业大厦”。除此之外，市政府每年从财政拨款1000万元、从科技三项经费每年拨款2000万元作为专项资金，对留学生在科研开发、技术成果转化和产业化方面予以资金支持。

在政府政策的鼓励之下，产业界也由企业作为投资主体创办各种孵化器，比较典型的就是北大港科招商创业建立的北科创业大厦。到2003年，深圳已有各种形式的企业孵化器近30家，总孵化面积达50多万平米，入驻企业1000家以上，总投资近20亿元。

在深圳有如此之多的孵化器、加速器的情况下，许多研究者都注意到，自2010年之后，深圳再也没有涌现出像1980年代那么多成功做大的创业企业。其实2003之后创业并做大的公司，也仅有大疆（2006年创立公司）一个典型样本。

是深圳这座城市的创业环境不行了，还是说，一个创业的时代已经过去了？后者显然有诸多反证的案例。

胡润研究院《2021全球独角兽榜》中，中国共有301家公司上榜，其中深圳仅有32家，虽居第三位，但与北京（91家）、上海（71家）有十分大的差距，其中还有相当比例是深圳既有大公司的子公司，如微众银行、平安智慧城市、丰巢、顺丰快运、比亚迪半导体等。

当整座城市不再是一个大孵化器，深圳有何核心竞争力来与京沪展开竞争，对冲它们所具有的权力及资源优势？

在这样的追问之下，回头看看招商局蛇口工业区、华强北、车公庙工业区，它们作为另类的孵化器，曾经创造的创业及财富传奇，难免不让人嘘唏不已。

如何找回它们的基因？