出品/联商网

撰文/可云

对于商业地产行业而言，2023年是喜忧交杂的一年。

地产开发商仍然面临多重压力，消费也并未迎来期望的报复性消费，但商业人通过积极调整和创新，不断夯实内功，提升精细化运营，其中一些商业依旧迎来高增长，在业界和所在城市持续产生广泛影响力，引领着商业的进化和新消费生活方式。

同时，商业是高度竞争的行业，竞争也催生了商业的加速自我迭代或蜕变！

据联商网不完全统计，2023年共计380个商业项目惊艳亮相。随着大量项目入市，涌现出了一批实力强劲的商业新秀，其中有哪些开业项目凭借运营硬实力、应变和创新能力，实现口碑与业绩双飞，为城市发展产生积极作用，成为引导行业发展的新标杆？

《联商网》聚焦2023年新开商业项目，根据日坪效、大众点评评分等纬度，邀请专家评委评选出《2023年度全国购物中心新势力TOP30》榜单，树立标杆商业典范，促进城市商业繁荣，引导行业正向发展。

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大体量项目优势突出

对于购物中心而言，小体量项目难以形成更强的虹吸效应；大体量项目则意味更高的运营成本和风险，两者各有利弊。但整体而言，体量越大的商业项目更受开发商青睐。

一则对标准型商业项目而言，体量大则有更合理业态配比的空间，也能通过打造一些与众不同的场景与空间来提升项目的体验性；二则目前文旅项目凭借开放式、自由度的属性以及城市建设中传统街区更新改造的需求供应量持续扩大，这些项目往往也具备了一定的体量。

上述入选项目中，10万㎡以上的项目占多数，共新增商业建筑面积309.57万㎡，平均单体商业建筑面积约10.319万㎡。

其中，商业面积超过20万㎡的超大项目有2个，分别为福清东百利桥特色历史文化街区和南昌武商MALL。其中福清东百利桥特色历史文化街区商业面积达26.27万㎡，南昌武商MALL则为22.93万㎡。

商业面积10-20万㎡的项目有15个，包括上海真如环宇城MAX、杭州中心、邯郸新世纪中心、太原天美杉杉奥特莱斯、宝安中心区天虹购物中心、西安南飞鸿·乐荟中心、合肥银泰中心二期、武汉越秀IFC国金天地等。

而商业面积5-10万㎡以下的项目共11个，分别是百联西郊购物中心、上海蟠龙天地、西安浐灞印象城、杭州滨江开元广场、义乌绿地朝阳门、潍坊银座商城、福州苏宁广场等。

仅杭州万科·BIRLAND玉鸟集、北京赛特+购物中心两个为体量不到3万㎡的小型项目。

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「新秀」涌现

市场需求的持续变化和不同商业环境下的竞争元素，使得项目运营充满不确定性，也给团队的管理工作带来更多挑战。优秀的运营团队在活动策划、资源甄选等方面有突出优势，是商业项目健康发展的“强心剂”。

知名企业的商业运营管理能力均有目共睹。2023年，不少头部玩家通过布局新产品线，为行业发展提供新思路。从上榜项目的运营团队来看，华润万象生活、龙湖集团、印力集团、中海环宇商业、银泰商业、杉杉商业等集团都展现出了不俗的实力，旗下均有2个新项目上榜，具有巨大的发展潜力。

华润万象生活旗下上榜项目为杭州中心和兰州万象城。

值得注意的是，二者均为轻资产运营项目。杭州中心是华润万象生活“非万象系”的首个非标商业项目，它的出现为武林商圈再添一座新地标。与杭州中心的定位不同，兰州万象城则作为华润万象生活旗下第12座重奢购物中心亮相，也是首座以轻资产模式运营的万象城，凭借其独到的战略眼光、丰富的开发运营经验以及品牌资源，兰州带入了重奢购物中心时代。

中海商业集团旗下上榜项目为上海真如环宇城MAX和天津梅江环宇城。

其中，上海真如环宇城MAX作为中海环宇商业MAX产品首秀之作，在2023年12月22日惊艳登场，拿出了一份不负众望的亮眼成绩。95%招商率、近300家进驻品牌，首店占比40%，含括全国首店20余家、华东首店8家、上海首店11家、普陀区域首店50余家及标杆旗舰店8家，上海真如环宇城MAX开业3天总客流达72万人次，总销售额约5718万元。

银泰商业旗下上榜项目为合肥银泰中心二期和金华之心银泰百货。

稳坐安徽第一商业宝座的合肥银泰中心，在入皖11年后迎来了扩容升级。4月30日，合肥银泰中心二期正式开业，引进近60家安徽首店，极大地丰富了购物选择，为安徽消费者提供了更多样化的高端时尚商业空间。

印力集团旗下上榜项目为上海龙华会和西安浐灞印象城。

以上海龙华会为例，作为上海龙华板块的首发城市级商业体，与千年古刹龙华寺相望而立，地处徐汇区龙华核心区域，商业面积约10万㎡，整体引入了超200家品牌，其中首店品牌超70家，占比35%。

龙湖集团旗下上榜项目为龙湖宁波海曙天街和龙湖杭州国芳天街。

龙湖宁波海曙天街定位“宁波在地漫生活坐标”商业体量约12.9万㎡，携手超200家知名品牌亮相，超30%为首进品牌。国芳天街则定位“生活有芳 The Way to Better Life”，携150+知名品牌亮相，区域首进品牌达到30%。2023年度，龙湖共新开业10家购物中心，新开商业建筑面积达71万㎡，以强大的运营能力支撑起快速扩大商业版图的野心。

杉杉商业旗下上榜项目为太原天美杉杉奥特莱斯和天津杉杉奥特莱斯广场。

以太原天美杉杉奥特莱斯为例，该项目国际知名品牌占比超过20%，并以直营为主，共引进品牌超过200家，包括各级旗舰店37家，各级首店25家。9月28日开业当日，天美杉杉奥特莱斯客流量暴涨，首日销售额突破2500万元。

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非标特色商业成新热度

好的操盘手和优秀的商业项目，都需要大众检验。从大众点评商场好评榜上，可以一窥消费者对项目的认可度。高评分项目中，既包括西郊百联购物中心、潍坊银座商城等深入群众的社区商业标杆项目，也包括南昌武商MALL、武汉越秀IFC国金天地等极具实力的高端时尚潮流项目。

历时18个月闭店调改，百联股份旗下社区商业新标杆百联西郊购物中心于2023年12月16日焕新开业，并荣获上海市长宁区城市更新重点项目授牌。这是百联股份整体性存量改造、业态创新的第三个商业空间，也是百联股份以“超级社区能量场”命名的“商业+社区”空间产品的首次正式亮相。

南昌武商MALL不仅是武商集团在湖北省以外打造的首个商业项目，也是整个江西省的首个拥有重奢的高端购物中心，共引入26大重奢名品，包括CARTIER、LOUIS VUITTON、BURBERRY、BVLGARI、BALMAIN（华中首家）、VERSACE、ETRO（江西首家）、JIMMY CHOO、JAEGER-LECOULTRE、MaxMara、QEELIN、Chloe、ROLEX、IWC、TUDOR、TOD'S等。

随着商业地产从增量市场走向存量市场，商场同质化程度不断上升，新增项目定位愈发多样，借此博取消费者的持续关注。「非标」和「街区改造」是近三年的热门话题，凭借着在地文化结合打造出项目自身特色，用新颖多元得方式满足客群需求，为其提供情绪价值，俘获诸多消费者的喜爱。

杭州中心总面积超20万㎡，地上8层、地下2层。杭州中心秉持先锋态度及探索精神，将艺术融入日常、以物质传递文化、用共创启发生活的运营准则，去创造和传播具有引领性的都市文化。

开业期间，杭州中心以“艺起共潮生”为主题，为公众打造为期三个月的“公共艺术季”，由杭州中心核心内容IP“艺术现场LIVING ART” 操盘，联合中国美术学院艺术团队打造 “中心美术馆”；携手UCCA尤伦斯当代艺术中心共创全景剧场；与品牌相互赋能，带来近百件艺术作品与内容，珍藏于十层公共空间的所行之处，让艺术自在杭州，于中心之上，共鸣美学与日常生活。

杭州万科·BIRLAND玉鸟集落地良渚文化村，是集文化、艺术、生活、轻度假于一体的商业街区。总体量约2.1万㎡，保留原始村落肌理与场所记忆，在品牌引进上，以文创性、艺术性、趣味性为导向，不乏品牌首店和良渚定制店。项目内所有建筑都是一店一设计，在强调差异化与个性化的同时，把控整体的街区形象。

空间布局上由两条轴线串联三个广场组合。以谷仓广场为起点，往流苏街延伸，主要塑造艺术雅致的氛围；由村民广场为起点，往玉鸟街延伸，打造亲民烟火的气息。最后交汇在玉鸟广场，成为项目精神高地，是本地居民与游客的核心交融空间。

上海蟠龙天地位于上海虹桥商务区，是瑞安新天地打造的新一代天地系代表作品，包含23万㎡公共绿地和一座面向未来的江南新天地。项目依托蟠龙古镇千年历史文化，融合古镇旅游、公园绿地、运动场所、艺术人文等多种内容，打造“公园里的新天地”。

基于蟠龙天地的江南文化与在地场域，开业半年多以来，上海蟠龙天地打造原创市集“蟠龙水集”；天地世界音乐节带来张军沉浸实景昆曲演出；与哈佛大学中国艺术实验室打造的开目剧场等，以数字手段带领观众沉浸体验敦煌乐舞、应县木塔、佛教影窟，皆受消费者欢迎。

北京首开LONG街为2023年北京城市更新最佳实践项目，围绕“运动、文化、艺术、儿童、宠物、市集”等六大维度，打造3.2万㎡的城市绿洲、秘境花园环形跑道、“百变”网红运动场、时尚潮流的美陈艺术品、昌平首个裸眼3D互动秀、夜间灯光秀等空间场景，专项提供定制化服务和活动体验，全方位培育所在地区的垂直社群文化，以“多元文化+圈层社交”激发社群消费活力，将绿色自然形态与城市空间相融合，打造由形到心的开放型消费空间和心灵憩所。

福清东百利桥特色历史文化街区以全景业态、沉浸体验和文化融合打造项目，为利桥古街焕新注入文化灵魂，地处福清城关南门，位于南门大桥与龙首桥间龙江段南北岸，与玉融山遥相呼应，已有千年历史，是为保护传承城市记忆和历史文脉，打造而成的历史文化特色街区，并入选了福建省第三批特色步行街。