出品/联商网

撰文/夏芒

连续两个月开业数量低迷的商业地产供应市场，在年末憋了个大招。

据联商网零售研究中心统计，2023年12月，全国新开业的商业项目共97个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业建筑面积万899.72㎡，平均单体商业建筑面积约9.28万㎡。

从全年来看，2023年1-12月，全国新开业商业项目共380个，与去年的359个相比，增加21个项目；共新增商业建筑面积3122.63万㎡，较去年减少122.56万㎡，平均单体建筑面积下降9.07%。

与11月仅新开20座购物中心相比，12月新开购物中心数量迎来爆发，环比上月增长385%，同时也是全年开业项目最集中的月份。

华润、万达、爱琴海、招商蛇口等知名商业地产开发商均有项目入市。其中华润置地新开项目数量最多，共7座购物中心开业，涉及万象汇、万象城、万象天地3条产品线，总商业体量94万㎡。

部分商业项目因体量不足2万㎡而并未包含在内，比如1.7万㎡的合力生活广场遵义世贸城店、1.57万㎡的遂昌江泰领悦广场等等。

大体量为主导，华东断层领先

在圣诞、元旦等节日效应的催化下，12月向来是备受商业项目青睐的开业节点。

纵观近五年数据，2019年至2021年，12月新开项目数量呈逐年上升趋势，2022年数量新开商业项目出现大幅下降。2023年作为“消费复苏年”，新开项目数量也有所回升，同比增长约8.99%。

从区域来看，97个新开项目在七大区域均有分布。其中，华东地区实现断层领先，有45个商业项目入市，占总数的46.39%；其次是华南地区，新开项目达17个；华北地区紧随其后，有12个；华中地区共10个；西南地区则是5个，东北和西北均为4个。

从城市来看，12月新开项目主要集中在北上广等一线城市。斩获项目最多的城市是上海，达6个；紧随其后的是广州，共开出5个项目；杭州和北京持平，分别开出4个项目。

从商业规模的分布情况上看，新开购物中心多为中大型项目。规模在2至5万㎡(含2万㎡，不含5万㎡)的商业项目有23个，占比23.71%；5至10万㎡(含5万㎡，不含10万㎡)的商业项目有30个，占比30.93%；10至15万㎡(含10万㎡，不含15万㎡)的商业项目有29个，占比29.90%；15万㎡及以上项目有15个，占比15.46%。

其中，20万㎡以上的超大型项目有4个。分别为郑州银泰inPARK，商业面积28万㎡；杭州遥望X27主题公园，商业面积26万㎡；杭州滨江开元广场，商业面积23.5万㎡；南京城北万象汇，商业面积21万㎡。

存量改造提速

随着城市发展进入更新的重要时期，存量更新改造已成为城市商业焕新的重要方式。2023年12月新开项目中存量改造项目达20个，总商业体量为172.2万㎡，面积占比约为19.14%。包括华润置地旗下首个轻资产运营的万象天地项目「南昌红谷滩万象天地」、友好集团打造的「红山MALL」以及京东MALL天津首店「泰达荟·京东MALL」等等。

从数据来看，每月存量改造项目的数量占比较为稳定，「存量提质改造」和「增量结构调整」步调基本统一。其中12月新开项目中的存量改造项目数量占比约为20.62%。据联商网此前统计，2023年1-6月存量改造项目数量占比为15%，7-12月存量改造项目的数量占比则为23.51%。整体来看，商业更新脚步加快。

盘活存量资产、实现良性循环对城市高质量发展至关重要，但对于超大特大城市来说，改造低效利用的存量空间更为紧迫。以北京为例，2023年12月北京新开的4个商业项目均由存量改造而来，分别为原北京塞特购物中心改造的「北京塞特+购物中心」、原新燕莎金街购物广场改造的「北京王府井喜悦购物中心」、原世界之花改造的「北京王府井奥莱UP TOWN(一期)」以及原北京华联合肥和平路店改造的「北京华联合肥和平路购物中心」。

主要商业新看点

12月开业中的众多购物中心里，不乏多个备受行业瞩目的项目，如杭州中心、上海真如环宇城MAX、上海百联西郊购物中心、温州滨江万象城等等。

杭州中心

杭州中心项目东至中山北路，南至省电子信息地块，西至展览东路、毗邻省科协大楼，北至环城北路，地铁武林广场站上盖项目。

总用地面积约2.25万平方米，总建筑面积约23.9万平方米，建成后主要用于高档商场、超五星级酒店和甲级写字楼。其中，地上建筑面积约15.17万方，商业面积约7.5万方，酒店面积约3.6万方，办公面积约4.07万方；地下建筑面积约8.73万方，地下商业面积约1.28万方，建筑密度59.78%，机动车停车位预计1181个。商业部分主要位于杭州中心的底部，地下2层、地上8层。

开业后将是集四季酒店、购物中心、双塔可售不动产为一体的市中心地标型TOD城市综合体。项目的设计概念源自于杭州的山水意型，在建筑的立面与室内空间构成上呈现古典中国画的“宝石流霞” 、“亭台楼阁”、“西湖水面”，创造诗意，并具有古典韵味的现代商业综合体场所。中区则设有以人性尺度为核心的休闲飘台，同时以首层旗舰店空间打造全新地标，将休闲与生活方式零售融为一体。

上海真如环宇城MAX

32.2万方的商业综合体包括了上海环宇城MAX、海心剧院和山姆会员店。其中，上海环宇城MAX建设为地上5层，地下2层的大型商业中心。

设计上，根植于红旗村地区特殊的历史文化形态，环宇城MAX的总体规划围绕文脉传承、自然生态、智慧社区的核心需求，提出“三水汇合”的设计概念，打造融合文化+、生态+、智慧+等复合功能的新一代城市副中心。购物中心主题为“岁月流光 · 变幻无穷 · 快乐之境”，旨在运用一系列以地区生态、文化为导向的综合设计策略，在协助地区快速实现城市更新与转型升级的同时，力图在“岁月的流逝、时空的变幻”中，传承与再现该地区美好快乐的记忆。

550米长的公众健身步道，由地面至屋顶，依次串联起基于真如港打造的超大水景“渔舟唱晚”下沉广场、“听风于树下”银杏广场、3层及4层开放露台、5层屋顶花园集市、6层“真如夕照”观景平台、以及屋顶“绿色剧场”。

据悉，项目定位“全域生活新中心”，涵盖了高端零售、儿童游乐体验、高端影院、人文剧场、轻奢健身等业态，引入了包括山姆会员商店、海心剧场、PANATTA FITNESS普拉达健身上海首店、MELAND CLUB最新形象店、博悦汇影城等品牌。

上海百联西郊购物中心

作为全国首家开放式社区购物中心，百联西郊购物中心地处上海西郊生活圈核心位置，辐射周围约63万住宅人口，是长宁新泾乃至大虹桥区域居民消费的重要场所，见证与引领了上海西部城市商业的发展。

此次改造将在最大化保留并强化其空间独特性的同时，对建筑内外部设计、业态组合、功能区划、数智化服务、营销升维等方面进行重新诠释，为消费者打造一个多元美好生活空间的超级社区，构建丰盈理想生活的能量聚合场。

升维焕新之后的百联西郊购物中心，将聚焦潮流品质家庭、潮流年轻人群、品质商务人士，通过丰富活跃的商业公共空间的创造，成为周边社区居民产生强烈归属感的“第三空间”。

场景改造上，将原中庭空间拆解变身，与地下二层连接形成围合式下沉广场，未来将变身为超强社交活动平台；屋顶区域将串联攀岩、滑板、腰旗橄榄球、飞盘等各类运动业态，并引入汽车影院等夜经济内容，成为全年龄段的空中乐园。

在营运体验端，百联西郊将从更注重社群运营的维度，带来丰富多元的活动，持续激活商业氛围，并通过极致服务和数智赋能，满足消费者不同场景下的生活需求。

温州滨江万象城

温州滨江万象城是温州第二座万象城，位于滨江商务区CBD中心板块，滨江商务区将打造以金融、创新、会展为核心的中央商务区。整个项目总建筑面积超70万平方米，涵盖14万平方米的购物中心、高端豪华住宅区、甲级写字楼、豪华酒店。

温州滨江万象城在项目北侧沿江面打造了一个“立体庭院”。通过沿江面退台景观的设计，与户外空间相连。据介绍，这里将来是瓯江和温州山体灯光秀的最佳观景平台，项目希望让商业与景观交相融合，用更亲近自然的尺度打造无边界的空间体验。

项目定位为“品质阶层的时尚生活平台”，目标是打造辐射浙南的高端商业旗舰，在各个业态上分别实现品质餐饮浙南汇聚地、时尚精致零售至高点、高端荟萃享乐集结地。引入了包括%Arabica咖啡、新加坡餐厅芽笼芽笼、鹿城悦盈餐厅、万象影城等品牌。

附：2023年12月全国新开购物中心统计表