联商专栏在市场化前提条件下，交易可以让双方都变得更好，至少交易发生的时候，双方都是这样认为的，否则，交易就不可能发生。

投资如果不能形成高确定性资产，那么担负的风险系数就会非常高，所以有些投资称作“风投”。

能形成绝对排他性的投资，即获取物权控制，又获得产权证登记，这种投资是不会有本金归零风险的，如果还以便宜的价格还买入了对的资产，那么这类投资的安全边界就足够高，收益率更是可预期、可持续的。

什么是资产？受法律保护的，具有排他性的，专属的，高确定性的，还能够持续产生稳健正现金流的物权/产权/权益。

为什么说 2023是资产并购大年？

因为在2022年，ZF到民间付出巨大代价才换来的社会运行秩序的长期确定性得以恢复，有了这个前提，所有的投资、经营、努力才有了最底层可预期保障。

网络段子：加油吧，everybody！

2023年起，作为一个社会人和市场化企业，如果仍然不能获得成功（活下去或赚不到钱），就没办法給自己找理由了，因为已没有基于动态清零目标的疫情管控可以给你甩锅了。

有了社会运行确定性+新一届ZF拼经济的动力及配套政策工具，国内社会经济将开始从2022年3%泥沼中缓慢走出来，从急跌走势切换到企稳缓慢上行曲线，2022年国民经济指标基本可以判定为未来5年最低点，从2023年起，国内经济发展开启右侧走势。

一、2023年买盘，愿意买，敢下叉。

因为社会运行秩序的确定性得以确立，投资则更有胜率及信心，这种信心在2022年是没有的，在2022年是看不到确切时间窗口的。2022年资产并购“赌性更大”，需要更强的对不确定性扰动的承受力（厚实家底）。

2023年则不然，并购投资之后的努力是可预期的。

二、2023年，资产卖盘供给会持续放量。

1、3年抗疫导致大量资产方深受内伤，割肉以保命，没有啥权衡的余地。

2、地产行业自身重病，又持续遭ZC暴击，2021-2022年地产行业溃不成军，即便活过来的，也伤痕累累。

3、2022年底出台地产16条，主要还是巩固保交楼目标，挽救健在地产公司现金流，阶段性挽救上市房企的股价（为上市公司进行股权质押融资提供基础），但并不能挽救地产企业的利润及商品房销售去化效率。

4、出清去存货、盘活存量资源，仍然是所有房企最低成本、最高效率回现金流的首选动作。传统地产结束增长走势系供给端和需求端形成的一致性预期。

这种情况下市场上的不良资产及折价资产供给应该是充分而持续增长的。

2023年房地产行业当然预期向好，但这是和2021-2022年做比较，并不是地产行业机体康健的满血复活。况且从市场修复到业绩兑现是渐进的、滞后的，最快需要需要6个月市场数据验证，才能判断其确定性的趋势。

因此，2023年是并购出手、项目筹开、去库存的机会窗口，而非真实业绩大幅度提升的时段。

三、经营性不动产价值修复提升是专业性强且中长周期的运营业务。

需要“资本+专业+耐性“三者叠加；能赚到经营性不动产价值修复、成长、资本化钱的，注定只属于极少数企业及投资人。

因为”专业、耐性“本来就是很稀缺的”能力和品格“，况且是两者的叠加！！！！

1、便宜的中长期资本

经营性不动产并购，不太可能快进快出，根本不适合短期资金，也不适合高成本资金；只适合自有的（股权类的也算）、便宜的（6%以下）、长期的（3年+）资金。

2、两个层面的专业

2.1并购方面的专业

选品标准（满足退出渠道多元化及高效率，具有多元化的退出可行性，安全边界才足够高）

估值标准（不要高估了自身能力，更不要太寄希望于高专业团队；投资，只有买的够便宜，胜率才足够大）

2.2价值修复的专业

差异化、高胜率的定位选择；

低成本、高效率的改造路径和执行；

通过改造，降低出租风险、经营成本、经营难度

招商、运营、营销系统性专业的团队及体系

3、耐性，主要是可承受项目价值修复的时间长度。

合理的、高胜率的经营性不动产从并购到价值修复到具备退出基础的周期一般5年左右。

定位、规划、改造+招商筹开6-12月；

首轮项目培育周期为开业后第1-2年

经营收益第一轮增长起点第2-3年

经营收益右侧向上的相对高点第4、5年。

是不是和证券市场上的价值投资风格类似，买入一支好票，然后中长期持有，而不是做短线、频繁交易。

还有一句话，长期持有是结果，而不是价值投资的目的。

证券市场的价值投资只需要选好标的，在低估的时候买入，然后什么都不需要做或也做不了什么不同的地方是，经营性资产并购之后你还需要执行专业系统的操盘，专业高效的主动努力，是有价值的，且是创造价值的源泉。

四、适度逆向思维，对于有价值的东西，要做人弃我取，安全性及胜率才会更大。

在第三条的基础上，以便宜的价格，买入可持续生息的，收益增长可预期的经营性不动产（或不可撤销的经营期权），大概率是没有本金亏损风险的，至于收益率高低，看能力&运气的叠加效应即可。

为什么说要适度逆向思维？

有种以偏概全的声音大行其道：电商（含直播带货）对线下实体商业的替代效应，完全看淡线下实体商业的投资经营价值。

对于专业投资者而言，恰恰应该感谢这种所谓的社会性共识，因为有这种悲观声音的存在，有真实力的资本方才有机会收割KFS及商业土地拥有方（包括地方ZF）。

当你把经营性不动产（商业地产）定义为人类社会线下社交欢聚&购物（大消费）平台，且在你的认知里面同意在“你的余生时间维度内”，人类社群动物的基因属性不会改变，你还担心什么电商冲击呢？电商强势增长本已结束。

何况从现在开始80%+线下门店都开始了构建自己线上私域流量了以补充仅线下交易的不足。

事实上，线上和线下已经没有100%不可逾越的壕沟，融入、结合、发展线上销售已经是所有线下门店的必选动作。工具人人都有：张小龙提供的伟大微信系工具；每个人都可以做连接，做社群的生意，无非是能不能做成，以及是小成还是大成的问题。成的标准，建议做纵向比较更科学、更有意义、更能推动自我进化。

后记：凡事预则立，预的前提是收集、分析、逻辑推演。

11月20日就买了莲花系药品（3盒），11月23日就买了抗原试剂盒（10支），预判了12月3-7日CQ恢复正常社会秩序……主动收集信息、数据，做符合逻辑推演预判，并付诸行动而已。提前行动才具有更高的胜率（价格不贵，还能买得到），还不至于被后知后觉的跟风群体裹挟和踩踏，不被收割。

特别提醒，对于没有资产价值的东西，别屯，尤其是常规药品！药并不能多吃，还有保质期；若屯药（含试剂盒）以居奇，不符合道义……

欢迎认同以上逻辑的并购方（资金方）主动连接，鄙人可以输出“选品&运营”两个方面体系化专业力，为每一宗经营不动产并购贡献专业价值：买对货且更低成本且更高效率的价值修复路径和执行。

“万有引力”一直都在，只是牛顿发现、解释、扩展了万有引力在自然科学界的应用……伟大的不仅是牛顿，还有万有引力这个亘古存于太阳系的自然法则。

逻辑和道理一直都在那里，不因谁发现，谁讲出来而改变！

若只对具有重要影响力的人和机构的言论才报以关注，不思考、而深信不疑的，估计只会错过，还容易沦为韭菜。（谢尚伟/2022年末）