出品/联商网&搜铺网

撰文/灰灰

日前，阿里资产平台的司法拍卖频道上架了关于“杭州市西湖区文二西路551号(西城广场)J02、J03、J04等33套房产”物业的拍卖信息。

该物业的评估价约7亿元，起拍价4.939亿元，将于2024年9月23日开拍。截至发稿，目前还是0人报名。

被拍卖的33套房产涵盖了西城广场地下一层至地上五层的大部分商铺和地下二层商业用房。其中除了四层1号至6号以及五层1号占用人有意向与新产权人协商签订了租赁合同外，其余部分房产已腾空。不过如果上述签约未成，依然要在拍卖成交过户后腾空。

在正式被拍卖前，《联商网》也实地走访了杭州西城广场，一探究竟。

01

店铺几乎全关

从杭州地铁2号线丰潭路出来，1.5公里左右，在文二西路上就是西城广场。

靠近文二西路的临街商铺中，肯德基、必胜客、中国银行三家店铺在营业中，还有地下一楼物美超市的入口，也通往商场的一层。

商场的主入口正对西城路，现场也变成了物美超市的入口，商场内一楼全部被围绕，没有一家店开业，只有外侧的新华书店还在营业中。

商场以前的中庭、扶梯都被拆除，如今都围挡了。因此通往二楼只能从外面的步梯走上去(外面的扶梯已经停了)。

进入二楼，只有一家老娘舅营业中，其他如新白鹿等餐厅均已关闭，走进去更是一片漆黑。

通往三楼以上只能通过旁边的直梯，而三楼已经无法到达。

四楼和五楼分别只有UME影城和唛歌KTV两家店铺在营业中。

负一楼除了物美超市，还有一家儿童游乐品牌和几家一直在清仓的不知名服饰品牌。

整个商场已经没有什么人气，品牌已经撤的差不多了。影城的一位工作人员表示，目前还没有接到要搬走的消息，一切正常。

02

杭州首家购物中心

西城广场建筑面积5.5万㎡，商业面积3.7万㎡，由杭州西房集团打造，所在的文二西路也是杭州城西的区域中轴。

2004年，西城广场开业时，除了肯德基、必胜客、奶茶咖啡，还带来了日料、韩料，也有电玩城、电影院、KTV、旱冰场，加上超市、新华书店，不仅是很多人对潮流的初体验，也首次将购物中心概念引入杭州。即便市场上大多数认为杭州真正意义上的首个购物中心是2010年亮相的万象城，但西城广场仍是很多人心中的“白月光”。

当时一些电影的杭州路演、球星见面会首站都会放在西城广场，KTV还是银乐迪，青鸟健身也是当时杭州最大的健身房之一，很多人的第一次DQ体验，以及很多人都应该还记得的羊驼牧场。

在中国购物中心还是发展初期的时候，西城广场的很多理念实际上很“超前”。比如商场门口的一个超大广场，做了人工栈桥、喷泉水池等场景；一楼和二楼之间做了大面积的阶梯和绿植，与如今火热的“公园商业”有很多相同的概念；二楼还有个大露台，设置了跑道，社交属性极强。

难怪会有人追忆道：“坐在西城广场门口大广场的人工栈桥上，都会觉得是件很小资的事”。

如今的西城广场，只留下了斑驳的墙面和曾经的回忆。

03

存量改造商业道阻且长

西城广场的困境实际上也是当前国内很多传统商场的困境。这些商场经过了多年的经营，建筑陈旧、物业老化、动线不合理、场景不新颖等问题明显，很难吸引一些新兴品牌的入驻，同时也要面临周围一些新商场带来的冲击。

在西城广场开业后几年，板块内也逐渐涌入了一些新的商业。首当其冲的是与杭州万象城同年开业的古墩印象城，2013年城西银泰城开业后，更是对城西的商业带来巨大冲击。不过得益于西城广场周围桂花城、紫桂花园、德加公寓、五联西苑、世纪西溪、颐景园、府新花园、金成花园、雅仕苑等高密度的住宅条件，西城广场也正常经营了许多年。

直到2022年，有市场消息称西城广场已经日渐萧条，有倒闭风险。2023年3月13日，杭州上城区法院发布公告，西城广场涉及金融借款合同纠纷，2022年7月相关被执行人要求支付执行款近4亿元，因为未履行付款义务，进入拍卖清算阶段。

不止西城广场。今年以来杭州商业市场有不少存量商业进入出清或寻找新的接盘方。

就在今天(9月3日)，城西余杭五常板块的杭州西嘉广场在开业2年后，也交由新的运营方管理，与天虹达成合作，将进行全新的升级。

8月底，据潮新闻报道，华元将以股权转让方式转让杭州西溪欢乐城Shopping Mall及地下车位使用权，地上建筑面积约6.56万㎡，分割为776本产权证，地下室建筑面积约4.83万㎡，共计约 11.39万㎡，整体报价6亿元。

华丰板块的华丰时代城，在今年年初迎来了新城控股的入主，将以吾悦广场的新身份于今年12月24日正式亮相。目前项目已经引入了盒马鲜生、魅KTV、中影星悦影城、G+PLUS游泳健身、杰度桌球俱乐部、妙贝星棒棒糖、卿古烤肉、LINLEE林里、米村拌饭、番茄花园、藏西酒吧等品牌。

在商业存量时代，一些陷入经营困境、物业老旧的传统商场以及老旧厂房、酒店等其他物业形态，借助其他优质资源来盘活资产，未来是大趋势。

联商高级顾问团成员王国平认为，未来发展商有大量的存量垃圾物业或者曾经的“良性物业”将进入垃圾状态，会选择进入市场。

不过摆在行业的现实问题是，如何盘活好这些商业资产。从经营的角度上来说，首先应该根据当下的消费特性，发展一些场景经济，比如二次元；其次要根据周边社区居民的实际需求，遵循消费者特性来定位、招商和运营；最后应该根据当下的市场环境，调整租金。

王国平认为，实际上发展商的真正诉求是变现，而不是招商运营，招商团队需要深度理解发展商的诉求，作为变现的一个环节存在，做好本职工作，尽量少越界引发不必要的麻烦。存量物业突围模式已经在快速成型，各环节都有专业玩家逐步跑出来，让存量商业资产快速变现成为可能。