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撰文/高天

虽然此前市场就有消息称，位于杭州石桥板块的永丰印象城“要黄了”。但真正等到靴子落地的时候，难免还是有些唏嘘。

按照最初的规划，原本杭州地铁三号线沿线的丁桥、星桥、石桥的“三桥兄弟”，丁桥有天街、星桥有苏宁广场、石桥有印象城。如今只有丁桥有天街、有山姆，风光无限，而星桥的苏宁广场遥遥无期，石桥的印象城也没了。

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规划更改，购物中心变写字楼

2021年4月2日，印力集团杭州城市商业公司与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社正式签署协议，双方将携手打造永丰印象城项目。

按照彼时规划，永丰印象城项目商业总建筑面积约为18.74万㎡，邀请全球顶尖建筑设计公司英国贝诺(BENOY)操刀设计，全力打造一个功能复合、品质高尚的城市活力中心，与生态休闲为特色的杭州北景园生态公园遥相呼应。同时，通过植入“绿色生态”、“社区友好”等核心标签及概念，串联前沿科技与商业生活场景，打造业态丰富、创新跨界的杭州城北新地标，提升武林新城核心区对周边核心客群、潜在客户的创新消费场景吸引力。

然而，“现实很骨感”。此后永丰印象城并未实质进展，反而频频传出要变更的消息。

6月26日，杭州市规划和自然资源局对永丰经济合作社灯塔单元XC0701-B1/B2/S42-16地块综合商业用房进行了批后修改公示。

根据最新的规划公示，此前的一座购物中心和一座配套商业办公的规划变更为七栋办公楼+一座酒店，而商业仅保留了部分底商，总建筑面积也缩减至17.08万㎡。

▲调整后平面图及指标

根据修改后的平面图，项目业态为办公+商业+酒店，其中1-7幢为10-14层的办公楼，8幢楼为11层酒店，并且在1#和2#、3#和4#、4#和7#之间有3处2层商业。

商业面积骤减，永丰印象城彻底没了。

▲原“永丰印象城”效果图

▲原“永丰印象城”调整后示意图

目前印力在杭州的商业项目依然有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、印力汇德隆奥体印象城四个。

杭汽轮综合体地块附近在建的就有永丰印象城，而整个石桥板块附近还有今年会开业的杭州首个吾悦广场，此外已经开业的有新天地、丁桥龙湖天街、丁兰广场、山姆会员店等，足够满足周边居民消费生活所需。

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“商改住”又改回来了

撤掉“永丰印象城”，具体什么原因未可知。但跟周边的商业存量和消费容量也不无关系。

项目位于石桥，附近2公里左右建好的还有华丰的吾悦广场，预计在今年年底开业；距离远点的已经开业的有新天地、丁桥龙湖天街、丁兰广场、山姆会员店等。

▲拱墅吾悦广场实景图

更近一点的，汽轮广场项目和原“永丰印象城”北面地块有三宗地块也恢复了商业用地性质。几百米范围内，是否需要三个商业体？也许是“永丰印象城”撤掉的因素之一。

根据5月24日召开的拱墅区2024年土地招商推介会的消息，原“永丰印象城”北地块已恢复商业商务性质，总建筑面积6.9万㎡，规划用途包括商业、商务金融、娱乐康体、文化设施、教育科研以及交通设施等。

同样由住宅改回商业用地的还有一直备受瞩目的杭汽轮综合体地块。此前被“商改住”的2号和3号地块全部改回商业商务用地，建筑面积高达约12.7万㎡。

▲1/2/3标黄处即上述三宗恢复商业地块

此前，上市三宗地块都被宣布将由商商业改成住宅功能用地。一时引发关注，周边的居民一度联名声诉希望能改回商服用地，最终也算是“众望所归”。

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杭州需要那么多商业吗？

前段时间，《联商网》出了一篇关于杭州“商改住”的文章，引发大家讨论。无论是出于宏观的政策变化，还是微观的企业战略变更，背后还是供需关系的变化。

一个是已经开业的情况就不太好。比如西湖边的解百新元华、钱江新城的高德置地、城东新城的港龙城、未来科技城的博雅城、临平新城的华元欢乐城、申花的蓝钻天成等等，要么被卖、要么在调整、要么还在苦苦支撑。

还有一种是还没开业，但前途迷茫的商业。比如九堡丽丰商业中心，搁置多年后在今年传出有商户装修似乎有复活的迹象；还有上文提到的苏宁广场，感觉星桥人民还要等很久；金帝在萧山闻堰和富阳银湖分别拿下的两个商业项目，进度缓慢。当然，还有华润、龙湖这种大企业。

在前几年杭州楼市行情好的时候，商业地产企业也按耐不住拿地的欲望，比如华润、龙湖在杭州不断拿地，龙湖加上前不久签约的未科星悦荟后，在杭州已经有14座商业了，除了5个轻资产，其余都是自己拿地的，但是包括滨康天街、云城天街这些项目，目前的进度已经远慢于此前拿地宣传的开业时间了。

华润也是，今年5月签下滨江浦沿TOD商业后，在杭州的商业也逼近10个。但是自己拿地建设的亚奥万象天地、绿汀路商业等建设也比较慢。尤其是绿汀路项目一度陷入“停工”问题而被传言华润要退地了，虽然此后华润回应将继续开发绿汀路商业。

相比其他项目，龙湖和华润的项目情况要好很多，毕竟凭借他们出色的招商和运营实力，开业后也会有不错的品质。

所以，无论是运营中的“倒灶型”商业，还是在建中的“好事多磨型”商业，仍然还是会回到那个核心问题：杭州需不需要那么多综合体？