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撰文/陈宁辉

19届亚运会的光环，让杭州又一次成为焦点。

与「繁花」似锦的上海相邻，杭州商业在机遇与挑战中羽翼日渐丰满。根据《联商网》统计的数据，2023年杭州商业地产供应市场新增了11个商业体，而2024年预计还将新增20座商业项目。

增量市场规模持续扩大的同时，在营项目的经营情况又如何？《联商网》统计了2023年杭州部分商场的销售额和客流数据(因有的项目不公开，故非全部商场数据)，从已获取的30家商业项目的经营数据看出：

1、销售额同比下滑的商场数量较2022年有缩减，仅2家；

2、两级分化严重：市级高端型购物中心一骑绝尘，而郊区社区型商业销售总额偏低；

3、国内奢侈品虽受冲击但依然增长，助力高端商场销售高涨；

4、湖滨银泰in77首次破百亿，杭州成全国第二座拥有3个百亿商场的城市；

5、主力业态贡献高，拉动商场业绩提升。

TIPS

1.文中选择购物中心、百货、奥特莱斯、商业街区四大类型，不含免税店、家居建材、专业市场等商业类型。

2.文中虽按销售额高低排序，但并不作排名使用，主要因每个项目的体量、定位以及统计口径存在差异性（如线上销售、汽车销售、充卡销售等计算不一）。同时，此次统计不设销售额门槛，已公开的项目均纳入统计。

3.文中数据为不完全统计，主要来自企业和项目方提供确认、年报财报数据、网络平台已公示3天以上的数据、以及品牌方与第三方数据等。如有遗漏或数据与实际销售额不符，请与我们联系。

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上海后，全国唯二拥有3个百亿商场的城市

据已公开的30家商场销售额，总销售额达831.33亿元，2022年调研的20家商场总销售额为554.85亿元。

其中销售额最高的为杭州大厦，达140亿；其次是杭州万象城为112亿 ，同比上涨了12%；杭州湖滨银泰in77为102亿，同比上涨了30.7%。

1.湖滨银泰in77破百亿，杭州喜提三个百亿商场

继2022年杭州万象城破百亿后，杭州湖滨银泰in77在2023年首次跻身“百亿俱乐部”。至此，杭州破百亿的商场已经有三个，成为全国第二座同时拥有3个100亿商场的城市。第一个是上海，国金中心IFC、恒隆广场和环球港三个百亿商场。而北京是全国唯一一个拥有两个200亿商场的城市——SKP和国贸商城。

湖滨银泰in77去年完成了对LV、GUCCI、FRED等一众高奢的升级，同时引入了中国首家ROSA.K、中国首家线下華人靑年、全国首家BETTERSAY、White Pigment、文墨、chuu等一众潮流首店，极大丰富和提升了商场的品牌能级，销售额完成了超30%的大幅提升，2022年曾同比下滑了4.9%。

与此同时，银泰集团2023年拿下了湖滨商圈的劝业里地块，该地块位于长生路与东坡路交叉口，与西湖仅200米，将作为湖滨银泰in77六期商业亮相。根据银泰披露的规划。将定位为“奢品、国潮、社交、艺术”，打造成年轻多元生活方式和城市品质社交空间。随着六期项目日后亮相，湖滨银泰in77的销售额将进一步得到提升。

▲劝业里项目效果图

2、仅2家同比下滑，“区域扛把子”亮眼

30家商场中，除西溪天街、金沙天街、远洋乐堤港和绿城缤纷里三个项目没有往年业绩参照外，其余26家已披露商场中，业绩同比上涨的19家，同比持平的5家、同比下滑的2家。

其中同比上涨最高的为杭州大厦501城市广场，作为一个精致社区商业，杭州大厦501已经成熟运营了7年，不仅满足了大基础社群体的需求，2023年也策展了汉堡节、秋日手账市集、户外音乐节等潮流活动吸引着城市年轻群体的深度参与。

同比上涨了40%的EFC LIVE欧美广场，作为未来科技城板块最早的商业项目之一，这几年表现愈发突出。

涨幅第三的是萧山万象汇，2023年销售额同比上涨了36.84%，直接提档至20亿梯队。2023年萧山万象城进一步提档品牌能级，尤其是炙手可热的一些业态，如新开了HOKA（杭州门店仅万象城、湖滨银泰in77和萧山万象汇）、SALOMON等户外品牌，以及时髦少女品牌MOF少女百货萧山首店等等。

萧山万象汇的崛起，意味着萧山商业能级的进一步提升，目前萧山的商业主要集中在市北板块，包括核心区人民广场板块的万象汇和银隆百货，以及钱江世纪城的印象城，城南随着萧山银泰百货和开元广场的开业，商业缺口得到一定填补。不过随着未来SKP和亚奥万象天地的开业，萧山的商业将迎来新的增长机会。

从同比涨幅TOP3的情况上看，除了湖滨银泰in77、杭州大厦、万象城等具有城市核心位置优势的市级购物中心外，城郊板块的区域“扛把子”亦有良好的销售数据。

除了上述萧山市北、未来科技城、庆春板块外，大城西板块两个商业“巨头”城西银泰城和西溪印象城一如既往的表现出色。城西银泰城近年来一直稳固杭城TOP5，2023年也突破了50亿大关，是区域购物中心销售额最高的。

而西溪印象城以优质产业被印力集团申报成为消费基础设施REITs，虽然全年销售数据并未公开，但根据《中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金招募说明书(草案)》数据披露的2023年上半年销售额已经达到了21.01亿元，全年至少也是40亿+。此外整个大城西板块这几年还有西溪天街、紫荆天街等成熟项目。

3、湖滨银泰in77堪称“客流收割机”

客流方面，已公开的商场较少，但从已经公布的数据上看，湖滨银泰in77当之无愧继续蝉联杭州首位，“客流收割机”名副其实，2023年更是暴涨了51.78%至8500万人次。

绝佳的地利位置让湖滨银泰in77的客流量望尘莫及，龙翔桥地铁站永远都那么热闹，在各大重要节日中反映杭州人流量的向来都是湖滨霸屏，亦如上海的外滩、南京的新街口、成都的春熙路。

其他破2000万人次的均为区域标杆，如城西银泰城、临平银泰城、萧山万象汇、EFC LIVE欧美广场和新天地。

整体上看，不缺人流的市中心板块商业和城郊板块的大体量标杆商业具有更强的流量吸引力。

02

高奢之争，杭州大厦领先

销售额TOP3，毫无悬念都被拥有奢侈品的“三巨头”霸占。

而人们关注点除了最高能冲到多少亿，就是“顺位之变”。从2023年情况上看，“大哥”还是杭州大厦。

爱马仕、香奈儿、格拉芙、海瑞温斯顿这些顶奢品牌，目前杭州大厦都有，而万象城还没有。当然从同比变化上看，杭州万象城有不错的后劲。2023年杭州万象城三个月的爱马仕快闪落地，也让市场想入非非。

湖滨银泰in77随着未来六期的入市，也将有较大的增长空间。

不过，未来杭州的高奢市场竞争也会日渐激烈。恒隆广场、SKP等高端商场的入局，势必会瓜分其他高端商场的“蛋糕”，需求分散后要冲破200亿恐更具挑战。

实际上，随着中国恢复疫情“常态化”后，海外奢侈品回暖，对国内奢侈品市场造成影响是不争的事实，但2023年国内奢侈品市场依然有不俗的表现，且从一些数据上看并没有因海外旅游走热后导致国内奢侈品遇冷的情况。

▲图源/联商图库

宏观数据上看，据贝恩公司发布的《2023年中国奢侈品市场报告》显示，中国内地奢侈品市场在2023年迎来复苏，预计同比增长至12%，上半年强势反弹，而下半年的增长势头有所减弱，预计2024年中国内地奢侈品市场有望取得中等个位数增长。同时，2023年中国内地消费者占全球奢侈品消费总量预计22–24%左右，中国内地市场也占到全球奢侈品消费总量的16%左右。

贝恩公司资深全球合伙人布鲁诺表示，中国内地奢侈品市场2023年双位数复苏，但受现有经济环境和海外消费回暖影响还未完全恢复至2021年水平，短期内存在不确定因素，但长期基本面仍然强劲。

另据要客研究院 ·《2023中国奢侈品报告》显示，2023年中国人境外奢侈品消费占比为42%，相比2022年的4085亿元，2023年略涨至4343亿，但同比变化由2022年的16%缩至6%，且境内奢侈品消费的占比同比提高了1%到58%，并没有因为旅游人数比疫情期间增加而造成更多的消费外流。

与此同时，后疫情时代出国限制减弱，但机票、住宿价格高涨，出国成本也增加，一定程度上也会压制出国欲望，加上国内越来越多的有效促销措施，国内奢侈品市场热度不减。

从各大品牌业绩上看，LVMH集团最新公布的2023全年业绩显示，销售收入同比增长9%达到创纪录的862亿欧元，其中包括中国内地的亚洲地区是集团第一大市场，占比31%。

LVMH首席财务官Jean-Jacques Guiony表示，现在中国顾客数量是2019年的两倍，虽然来自游客的业务占比相对下降，但这部分的收入仍然与之前持平。这意味着中国国内的购买量大幅增长，正因此，据悉Louis Vuitton和Christian Dior正在考虑在中国开设更大的门店。

开云集团2023年前三季度的销售额虽然同比下滑了3%，但中国客群贡献的收入同比增长了20%；爱马仕前三季度的业绩贡献中，中国所在的亚洲地区(不包括日本)贡献了15.75亿元，占总销售额的46.80%。

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主力业态强势，高客单业态拉高销售

从业态上看，2023年部分重奢、高化、户外、新能源汽车、黄金珠宝等品牌增长比较明显，尤其是新能源汽车和拥有高奢品牌的购物中心。这也导致出现了销售额存在两极分化的格局。

除了上述业态，主力业态之一的商超也是拉高业绩的重要手段，尤其是近年来炙手可热的仓储会员店。Costco独立门店抛开不说，青睐商业综合体的山姆会员店成为各大商场争夺的对象，也是拉高商场业绩的主要品类。

据媒体口径数据，南京雨花客厅E-PARK山姆会员店2023年销售额高达21亿元，从2021年的13亿到2022年的14.7亿，再到21亿，增长速度凶猛，而据悉整个雨花客厅E-PARK的2023全年销售额为28亿，一个山姆会员店贡献了近8成的销售；珠海山姆会员店2023销售额也高达25亿。

不过南京和珠海都是城市唯一门店，销售会相对比较集中。杭州有三家门店，单店销售额或没有那么高。拥有山姆会员店的三家商场中，除丁兰广场未知外，西溪印象城和印力汇德隆奥体印象城的销售额均属前列。

当然，销售额的差异性也与体量大小有关。体量较大的综合性购物中心在业绩上不会太弱，这方面一些小体量的街区商业就比较吃亏。

此外，高客单价业态也会拉高销售额，代表性就是奢侈品，这里不再赘述。

写在最后

在全球经济受影响情况下，杭州商场2023年的销售和客流情况还是表现出了较强的市场信心。

“放开常态化”后旅游消费的强势复苏，大幅助力杭州湖滨银泰in77的销售额提升，也促使杭州先于北京拥有三个百亿商场。在重奢市场上，杭州也以350亿+的规模位列第二梯队的头部。区域综合性购物中心依靠持续潮流、年轻和品质的升级，以及强主力店的突出表现，依然能保持业绩的增长。

不过，面对前景不明的新一轮经济周期，高端消费增幅放缓、本土竞争日益激烈、消费模式持续升级等多重不确定因素下，未来也会有一些新故事发生。