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撰文/陈宁辉

时间的齿轮从未停止，转眼2023年已经进入尾声。回望2023，商业地产有哪些令人回味的惊喜，又有哪些让人扼腕的遗憾？喜悦、突破、欢聚、遗憾、告别......人生的五味杂陈，同样是商业地产人的“人生百态”。

2023年，是意气风发的一年。

年初，疫情阴霾褪去，消费激励政策频频加码，宏观经济发生了积极变化。GDP、社零等指标稳步增长，旅游人次同比大幅增长，交通、住宿等行业恢复提升，商业地产全产业链也加入了复苏大潮。

2023年，也是充满挑战的一年。 

消费快速回升后，下半年开始相对回落，消费者信心恢复不及预期；高能级城市常住人口增长减缓，影响购物中心流量；存量压力继续增加，恐引发更大的竞争压力；出境旅游恢复对境内重奢商场带来不小的冲击......更主要的是，随着年轻化消费者的崛起，商业地产开发商需要思考如何满足年轻人的消费需求。

联商网顾问厉玲表示，2023年的零售商业可以用“沉”来总结，人永远需要沉着，需要沉下心来反思，今年有不少企业负责人开始反思自我，但还需继续，零售商业必须要沉思下我们到底怎么了？又该怎么走下去？

无论机遇多少、挑战大小，行业始终需要向前，在挑战中寻找机会点，是商业可持续发展的本原。因此，《联商网》希望在总结2023年已发事实的同时，更能从中归纳出一些特点和趋势，以为行业提供一点方向性的思路。 

一、行业热搜

REITs开闸、万达对赌危机一波三折

也许上半年都在忙着提振消费促复苏，行业的热搜事件发生了下半年的年末阶段。一件是10月份首批消费基础设施REITs诞生，另一件是万达的“百亿对赌”危机暂时解除。

1、REITs开闸，商业地产金融化突破式进展

中国商业地产发展长河中，除了万达、华润万象生活这些头部商业地产企业，由住宅开发见长跨界商业地产的企业也是一部分主要力量。然而，随着房地产行业进入周期性低谷，一些触碰“三条红线”的房企也“身处险境”，急迫以抛售资产来度过危机。

商业地产金融化的重要性更加凸显，为行业熟悉的凯德投资、光大安石、中信资本、平安不动产等都是代表，收购、合资也是常见的手段。2023年，首批消费基础设施REITs的出炉，打通了商业不动产的新融资渠道。

10月26日，证监会及沪深交易所官网公开信息显示，华夏基金、中金基金、嘉实基金分别上报了首批消费基础设施公募REITs，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT。四个原始权益人分别是华润置地、印力集团、金茂商业和物美商业集团。

同时，华润、印力、金茂三个商业地产企业的底层资产分别是青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城，均为企业的优质项目，出租率在90％以上，且业绩、盈利情况和运营效率良好。

一位业内人士告诉《联商网》，目前中国商业地产进入存量时代已是事实，国内各级城市都存在消费基础设施资产存量大的现状，且不乏一些优质项目，消费基础设施REITs的诞生，对盘活存量资产，推进我国商业地产良性健康地发展具有重要的意义。

2、万达对赌危机一波三折

万达380亿的对赌协议随着上市期限临近，也再度成为了市场焦点。在最终答案揭晓之前，万达开始出售赚钱的万达电影和一二线城市的万达广场等一系列操作，一度让人怀疑“万达这次真的有危机了”。

然而，12月12日，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团共同宣布签署的新投资协议，让万达顺利度过了这次危机。

根据新协议，PAG联合其他投资者在其2021年的投资赎回期满时，经大连商管赎回后，会再投资珠海万达商管。这意味着，在对赌协议到期时，万达商管暂时无需偿还这笔380亿元的投资，有了喘息的机会。

但代价是，大连万达商管失去了对珠海万达商管的控股权。珠海万达商管的最新股权结构显示，大连万达商管持股40％，而PAG等投资人总持股达60％。

对赌危机暂解，但上市仍然无期。投资者最终的目标相信跟万达商管一样：上市。

二、热门赛道：轻资产

消费基础设施REITs很重要的一个价值是盘活存量资产，增强企业的投资信心。同样面对存量问题，有经验和能力的头部企业输出管理，也有助于存量资产的有效盘活。 

因此，轻资产也是2023年最火热的赛道之一。实际上，轻资产并非2023年才走热，万达早已“轻装上阵”，“商业物业由外部投资方出资，万达商管负责商业操盘，物业产权归投资方，租金净收益由万达及投资方按比例分成。”的品牌输出与管理模式，同样帮助万达实现了规模化发展。只不过，2023年轻资产赛道更加热闹：已入局的企业加码轻资产，甚至单独成立轻资产管理平台，如华润万象生活和此前就成立的龙湖创造生活；未入局的企业开始入局，并全面启动轻资产战略，如中南商用升级为“一元股份”品牌，战略升级为“多产业+轻资产”，全面开启多航道轻资产发展模式。

据联商网不完全统计，2023年华润万象生活、印力集团、招商商管、一元股份、旭辉商业、龙湖商业、宝龙星汇商业、中海商业、中信泰富、融创商业、合生商业、保利商旅、金科商业、新世界发展、华盛商业等企业均新签了轻资产商业，总体数量大达36个，其中存量改造项目就有8个。

其中以华润万象生活和印力集团最为迅猛。

华润万象生活2023年新签约了上海龙阳万象天地、上海临港海港中心万象汇、望京华彩万象汇、武汉军山万象汇、上海国华广场Gmall、上海晶品购物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川师大TOD等至少11个轻资产商业项目，且主要是上海、北京、深圳等一线城市和武汉、成都、佛山等强二线城市。

印力集团在2023年也签约了三林印象汇、唐城印象天地、唐镇印象汇、宝乐汇印象城和深圳新城市广场等新项目，前四个均位于上海，同样集中在上海和深圳等一二线城市。

▲三林印象汇效果图

当前形势下，轻资产或许是企业穿越周期高速发展的重要利器。

三、新模式的走红 

非标商业、社区商业

2023商业人提到最多的词之一，必然有松弛感。Citywalk的爆火所揭示的便是年轻人所追求的松弛感的生活方式，而这也为商业带来一些新的模式。比如非标商业、社区商业。

中国城市建设进入新的阶段，一些老旧厂房、公园配套建筑、古镇街区、老百货物业和地下广场等建筑需要翻新和功能重组，非标商业可以有效规避这些物业的空间局限性，通过新的商业场景来焕活其全新价值。

区别于传统标准商业模式，非标商业是一种从建筑结构、空间场景、品牌组合、运营逻辑等方面进行内容重构、价值再造的一种新商业模式。

《联商网》统计了今年前11个月新开的非标商业项目显示，今年全国至少开出了15个非标商业，涵盖了公园非标商业、主理人商业、文化街区商业、策展型商业、古镇商业、市集型商业、山系微度假型商业以及创新零售型商业等形式。

典型代表如：上海蟠龙天地、上海龙华会、上海鸿寿坊、成都麓坊中心B馆、杭州·保利时光里、杭州万科·玉鸟集、上海龙华会、苏州仁恒仓街、杭州绿城吉祥里、深圳湾睿印RAIL IN、北京THE BOX朝外、北京檀谷TANKO慢闪广场等。

商业地产观察者、联商网专栏作者方湖认为，从商业底层逻辑来说，非标商业更贴近消费者，并依托在地化遗存、地方文化和属地自然景观资源，与品牌深度融合并凸显主理人文化，将品牌人格化，从某种意义上来说是商业的一种进化。

同时，非标商业也伴随着一些挑战，其做的好与坏，深刻考验着操盘团队的眼界、能力和资源。

社区商业某种程度上也是非标商业的一种表现形式。比如今年热度比较高的上海鸿寿坊，主打精致的都市烟火气，以市集的呈现方式为人们输出了社区商业的一种新玩法。同时，社区商业也存在于标准化商业模式中，通过场景的创新、新业态的引入等方式为消费者带来不一样的生活体验。

四、新经济的突起

主理人经济、演艺经济

消费模式的变化，带来的商业模式创新，也催生了一些新的经济形态异军突起。比如主理人经济和演艺经济。

1、主理人经济

独立品牌、没有统一的风格和标签、颜值很高、年轻人扎堆、玩一些前卫的概念、有比较强的情绪价值和社交属性...这些是主理人的特点，也是优势。 

主理人品牌大多出现于非标商业，在一批爆火的商业项目中，主理人的浓度越来越高。比如全国闻名的成都REGULAR源野、上海上生新所、杭州天目里。而今年开业的一些商业项目也有代表，比如杭州万科玉鸟集，其理想艺文度假符号的定位，吸引了超10家主理人品牌的进驻。同样位于杭州的保利时光里，与20多家主理人品牌共创了杭州的有机新场景。

主理人品牌的出现，被视作存量时代差异化竞争的一种重要手段，也开始被各大企业关注，甚至一些盒子商业也开始主打主理人概念，有助于打造创新的消费体验，而越来越多的入局者，也推动了主理人经济的繁荣。但同时作为一种小众的创新业态，经营理念和方式与传统连锁品牌存在差异性，口碑和体验仍需考验。

2. 演艺经济

疫情封控结束，全国演艺经济爆发，激发了新的消费潜能。据悉，深圳2023年就将举办超240场演出，从今年频繁的明星演唱会市场也可看出演艺经济的火热程度了。

关于演艺经济的应用，灵敏的商业人也愈发得心应手。营销内容上，音乐节、小型音乐会等活动被广泛应用，脱口秀、情景剧等业态也在购物中心出现，更具代表性的是，越来越多的商业+剧院综合体进入市场。

比如今年新开的上海北外滩友邦大剧院、前滩31乐荟的前滩31演艺中心等，而明年也有一些新的剧院商业会开业，如上海真如环宇城MAX的真如海心剧院、GateM西岸梦中心的真如海心剧院。

五、新业态的崛起

潮牌、户外、香氛、娱乐IP体验店

年轻消费时代，潮牌、户外、香氛、娱乐IP体验店等一些消费业态崛起，在2023年这些业态热度更高，这些业态的目标群无一例外都是年轻人。

一代街头潮流霸主SumperM进入中国，入驻了高端买手店——Dover Street Market Beijing，这是Supreme官方首次在中国建立线下长期发售点；安踏收购了MAIA，踏足潮流运动领域，后者是lululemon的众多本土对手之一。

2023年的户外经济有多热？抖音的特种兵旅游像“病毒”一样会传染；Citywalk似乎成为每一个年轻人追求时尚的标配，社交平台上的高频文案；“街上的‘骆驼’比沙漠还多”，虽然是戏谑，但足见冲锋衣有多火。

商业领域，三夫户外签下了瑞典户外品牌Houdini独家代理权，日本户外巨头“鹿牌“Captain Stag海外首店入驻上海海梦一方；2023年，蕉下提出了“轻量化户外”概念，户外从一件“门槛很高”的事变成“说走就走”的轻松化新生活方式。

以生活美学塑造松弛感生活方式的香氛品牌在近几年也逐渐走热，无论是购物中心开店数量越来越多，还是头部品牌入局香氛赛道，都足以证明。雅诗兰黛旗下高端香氛品牌KILIAN凯利安中国第一家香氛精品店今年在上海国金中心开业，同时雅诗兰黛今年还投资了国内东方沙龙香水品牌「melt season」；2023年Gucci母公司也收购了最大独立香水品牌Creed；本土高端香氛品牌SECRETS’DOOR秘密之门在成都太古里开了西南首店。

Atypic Edition/返常香氛品牌主理人洪好表示，香氛品牌为代表的“嗅觉经济”不仅是满足年轻人对浪漫和自由追求的需求，也是一种以气味为线索探索可持续生活美学的方式。

Z世代和元宇宙风口，娱乐类IP体验店一样在购物中心崛起。12月6日，宝可梦官方卡牌道馆全国首家线下体验店在上海龙之梦购物中心开业，到现在还热度不减。有数据显示，预计到2025年亚太地区的卡牌游戏及收藏品市场将达到3968亿元左右，年复合增长率为23.2%。诸如宝可梦卡牌道馆的IP体验店在未来几年也会进一步爆发。

六、存量的变化

有新开，也有闭店

2023年全国存量市场有哪些变化？

根据联商网不完全统计，2023年1-11月，全国新开出商业项目，体量在2万方以上的有279家，全年预计新开商业项目数量至少有350家。 

不断增量的商业市场，市场压力也倍增，如何差异化打法是摆在企业面前的挑战，也正因存量时代的现状，催生了一些新的商业模式、经济形态和业态品类的崛起。

与此同时，2023年商业市场也告别了一些玩家。据联商网零售研究中心统计，2023年全国至少有21家百货购物中心关闭，有的如太平洋百货是永久别离，有的如青岛中山路百盛是调整升级需求的短暂告别。无论以何种方式告别，这些被“市场淘汰”的商业也给同行们一丝警醒，重压之下唯有求变换个活法。

写在最后

回望2023，国内消费市场和服务业经济整体呈回暖趋势，虽然商业地产市场供需两端未见明显改善，但长期看经济向好和居民消费升级的态势并未改变。在由“开发商”向“服务商”转型中，轻资产是商业地产企业“减压上阵+规模扩张”的有效途径。

作为企业管理和运营者，在保持自我定位的基础上，依据消费者特征和需求的变化，顺势引入匹配的业态品牌，打造消费场景、改造商业空间，以提升项目的活力和经营业绩，进而促进我国消费市场的可持续增长。

在充满机遇与挑战的商业地产市场，希望企业们都能破土凌云，行稳致远。