出品/联商网零售研究中心

撰文/高天

头图/MOHO上海

站在时代更迭、城市更新的浪潮之下，商业年年在变，并无时不刻不在考验我们的“随机应变”。

去年因疫情影响，不少购物中心纷纷推迟开业，引发2021年的积累爆发。据联商网零售研究中心统计，2021年前三季度全国新开业的商业项目数量为273个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比去年上涨65%。预计在2021年全年的新增开业数量将迫近500家。

结束2021年的“紧张”与“兴奋”，2022年全国新商业项目供应情况如何？各个企业将如何展开实力竞争，抢占市场份额？有哪些头部商业项目值得关注和期待？行业将呈现哪些新的发展趋势？

基于此，联商网零售研究中心盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域（不含港澳台）2022年拟开业的商业项目，以供行业参考。

本期关注华东地区。

华东区是全国商业最密集、最繁华、最活跃的区域之一，历年来一直都是新增供应市场增长最快的区域。

港企如恒隆地产、香港置地、新鸿基、九龙仓、瑞安、新世界等，央企或国企如华润置地、大悦城、招商蛇口、保利等，内资如万达、龙湖、宝龙、印力、新城控股等知名商业地产开发商依然将华东视为重镇，纷纷加大布局。

2021年供应市场受2020年短暂停摆后得到一定释放，但是疫情防控常态化下，2021年全国零星城市疫情时有发生，单哈尔滨就多发了5次疫情，对实体商业影响较大。虽然仍然有不少项目按期开业，但也有不少项目因工期耽误或招商进度被迫延期，2022年的市场表现仍然备受关注。

据联商网零售研究中心统计，2022年华东拟开业的商业项目数量383个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增商业建筑面积3217.71万方，平均单体建筑面积8.41万方。（总表见文末）

发达地区领跑

从开业数量上看，江苏以89个拟开业量领跑，略高于浙江的84个；安徽以60个紧随其后，位列第三；在去年排名第二的山东以55个拟开业量位列第四。其他江西、福建、上海分别计划新开42个、28个、25个。

从开业体量上看，在开业数量领跑的江苏，体量上也以830.17万方领跑区域，比第二高的浙江多了195万方左右，安徽、山东、江西、福建、上海依次排序。

上海：在2021年迎来开业高峰后，且相继涌入诸如北外滩来福士、前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、大宁久光中心、松江印象城、啦啦宝都上海金桥、中信泰富广场等多个标杆项目。2022年将继续保持供应高峰，诸如龙湖上海金汇天街、海梦一方、上海天空万科广场、蟠龙天地、MOHO上海等项目备受期待。

浙江：杭州、宁波、温州向来是浙江的三个头部城市，素来有“杭甬温”之称，也是企业战略布局的重点城市。2022年计划开业名单中，杭州、宁波、温州就合力贡献了46个项目，占比超54%。且绍兴、嘉兴、金华等城市计划开业项目也逼近10个。难得的是，11个地级市都有项目计划开业。

江苏：江苏2022年计划开业量最多，但贡献率最大的除了集中在南京，苏州、徐州、无锡、南通、常州等经济强市外，三线城市盐城、淮安、泰州等城市均有不俗的表现，可见三线城市的潜力。

山东：相比2021年的拟开业名单，山东在2022年计划开业数量略有缩减，但省会城市济南表现突出，以16个拟开业量跻身了城市开业数量榜TOP10。其如青岛、烟台、济宁、潍坊、菏泽等城市也有不俗表现。

福建：福建2022年计划开业数量28个，是华东地区拟开业量最少的省份（不包括上海单市），但是厦门的拟开业量达到12个，也跻身了城市开业数量榜TOP10。

安徽：安徽的情况与江苏类似，除了省会合肥这个大城市外，滁州、阜阳等城市的计划开业数量也不在少数，体现了城市下沉的趋势。马鞍山、黄山、池州三个地级市未有项目开业。

江西：在华东七大省市中，向来低调的江西在2022年迎来了反弹，至少摆脱了吊车尾的尴尬。在42个拟开业项目中，省会南昌就占据接近四成，其余城市拟开业量分布相对均衡，但景德镇、抚州、萍乡、鹰潭四个地级市无项目计划开业。

从单个城市分布情况上看，前三分别是上海、杭州和南京，体现了强大的“江浙沪”实力。其中上海以25个开业量领跑城市榜。TOP10榜单（开业数量≥11个）中，多为经济发达的城市和省会城市，如全国经济中心上海、浙江省会杭州、江苏省会南京、江西省会南昌、山东省会济南、安徽省会合肥以及宁波、苏州、厦门等高速发展的新一线城市。安徽阜阳是唯一一个入榜的三线城市，像新城控股、保利、爱琴海集团等知名企业都有进驻。

商业体量以5-10万方为主

2022年华东计划开业的项目中，体量发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约40％；规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约26％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约22％；15万方以上（含15万方）占比约12％。

超20万方的巨型购物中心宁波宝龙一城、绍兴苏宁广场、张家港金茂览秀城、常州弘阳1936、SM扬州城市广场、铜陵万象购物公园、阜南爱琴海购物公园、青岛莱西万达广场、枣庄双子星恒太城等超20个项目。

企业排行TOP10

华东向来受开发商青睐，在2022年的华东新供应市场中，全国性、知名的开发性企业仍然是“主角”。万达集团、印力集团、龙湖集团、新城控股、华润万象生活、宝龙商业、银泰商业、大悦城控股、爱琴海集团、苏宁置业、世茂集团、万科、绿地、恒太商业、开元集团等企业都有项目开业。

具体来看，单从开业数量上，“深耕长三角”的宝龙商业在华东投入18个新商业项目，多数以宝龙广场和宝龙天地为主，最高端的宝龙一城继厦门项目后，2022年全国第二个宝龙一城将在宁波开业。

紧随宝龙其后的是每年开业量维持在40个左右的万达集团，在华东2022年也计划投入13个万达广场项目。与万达一样近年来保持开业高峰的新城控股计划新开8个吾悦广场。其他，诸如龙湖、绿地、银泰、万科集团与印力集团、华润万象生活、爱琴海集团、恒太商业等拟开业数量均超过 5个。

实际开业量至少减半

从2022年这份华东地区拟开业数量名单中可以看出，有很多项目“似曾相识”，它们甚至在过去几年的拟开业统计名单中出现，虽然不是自我所愿，却也只能无奈延期。尤其是这两年来受疫情影响，一些项目工期受影响，只能被迫延期。

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

以江苏为例，从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右；2020年江苏拟开业98个，实际开出55个，开业率56%左右。可以发现，近一半的项目没能按计划开出，因此虽然统计数据中拟开业数量高达383个，但最终能开出一半以上已实属难得。

在华东的2022年拟开业名单中，诸如MOHO上海、上海海梦一方、杭州C+西嘉广场、温州万鸿广场、温州乐清江南里、合肥凤凰文化广场、南昌洪大·长薪Mall、赣州I Mall梦广场购物中心等项目都是上年延期下来的项目。

可见，按照往年情况看，实际开业量还会低于拟开业量，且受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

附：2022年华东拟开业商业项目统计表