出品/联商网零售研究中心

撰文/陈宁辉

图片/联商图库

导语：受疫情黑天鹅影响，2020年全国商业地产呈现明显的分化趋势。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)，但在下半年迎来报复性反弹，预计全年超300个新项目问世。

走过了不寻常的2020，2021年的商业地产增量市场将是何光景？全国将有多少新商业体开业？区域之间的角逐战将呈现怎样的差异化？商企巨头之间的较量将迸发出哪些新的火花？行业将出现哪些新的变量和趋势？疫情对商业地产将产生何种深远影响？

基于此，我们盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域在内的全国2021年拟开业的商业项目，一起来看下新局势。

据联商网零售研究中心统计，2021年全国拟开业的商业项目数量1479个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)。新增商业建筑面积12755.47万方，平均单体建筑面积8.63万方。

整体格局：华东领先，华南、华中并驾齐驱

从七大区域的分布情况上看，华东遥遥领先，577个拟开业量占比约39%，这一数据比位列二三位的华南华中总和还多，华南和华中分别拟开287个和241个。西北和华北2021年计划投放量也超过了三位数，三位数以下的仅东北和西南两大区。

从城市上看，以拟开业量≥18个的基准线统计的城市分布TOP20榜中，拟开业量最多的为上海，多达52个，不过上海有不少属于存量改造重开的物业，紧随其后的是佛山和广州；北上广州四大一线城市均在榜，且为前六的排位；前二十中主要以一线、强省会城市和经济发达的沿海城市为主。

企业格局：头部聚集效应明显

从企业的发展情况上看，统计了以全年拟开业量≥7个为基准线的企业分布TOP15榜中，上榜的均为近些年在商业地产领域十分活跃的全国性开发企业，在自我的多条商业产品线并举下实现全国化布局。

数据显示，TOP15榜中的企业2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，体现行业头部企业聚集效应愈发明显。

万达和新城控股是目前两大规模化发展的典型代表，2020年万达完成了45个万达广场项目的开业，按照统计数据，2021年计划开业量在51个，基本符合了万达每年的开业目标。

新城控股重点推进的吾悦广场产品在近年来极速扩张，2020年也有超30家吾悦广场开业的抢眼表现，2021年预计开业量超20个。

榜单中印力和万科分别将有11个和15个项目计划开业，两者合力贡献量将排在万达之后。且2021年温州印象城MEGA，将是整个行业都值得关注的项目。

其他在商业有着传统强势能量的企业，如宝龙、龙湖、苏宁置业、爱琴海商业、华润置地等计划开业项目数量都将突破双位数。

未在榜单中的诸如大悦城控股、恒隆地产、合景悠活集团、新碧园商业、保利商业、世纪金源、弘阳商业、银泰商业等知名开发商均有项目计划开业。

体量格局：5-10万方为主流

随着一城多中心的发展格局和城市外扩化发展，区域型购物中心逐渐成为主流，5-10万方被认为是区域购物中心的理想化规模。2021年的新供应市场情况与之吻合。

数据显示，除去南充238双子塔商业建筑面积未知外，规模在5至10万方(含5万方，不含10万方)数量最多，具体占比约37％；规模在2至5万方(含2万方，不含5万方)占比约26％；10至15万方(含10万方，不含15万方)占比约24％；15万方以上(含15万方)占比约13％。

实际开业量或缩减

从2021年这份全国拟开业数量名单中可以看出，有很多项目“似曾相识”，它们甚至在过去几年的拟开业统计名单中出现，虽然不是自我所愿，却也只能无奈延期。尤其2020年是非比寻常的一年，给商业人带来了巨大的压力，一些项目被迫停工，未能如期开业，或因大家都“很难”，招商压力大，也只能延期。

比如贵阳花果园海豚广场，早在2018年便传出要开业，然而时过三年，依然毫无开业迹象；成都乐天广场LOTTE MALL自拿地至今已有8年，期间停工、复工多次，甚至一度被曝会被出售，是著名的“难产”项目。

以江苏为例，从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右。可以发现，近一半的项目没能按计划开出，因此虽然统计数据中拟开业数量高达1479个，但最终能开出一半以上已实属难得。

全国七大区域解读

●华东

华东区是七大区域开业量最大的，占比约39%。2021年，华东拟开业项目577个，总体量4913.96万方。其中江苏以158个拟开业量领跑，明显高于其他省市；山东以103个紧随其后，浙江91个位列第三，安徽、福建、江西和上海分别计划开出65个、56个、53个和52个商业体。

从单个城市分布情况上看，前三分别是上海、南京和苏州，其中上海以52个开业量领跑城市榜。TOP10榜单（开业数量≥17个）中，多为经济发达的城市和省会城市，如全国经济中心上海、浙江省会杭州、江苏省会南京、安徽省会合肥以及苏州、青岛、厦门等高速发展的新一线城市。

值得关注项目推荐：上海前滩太古里、上海瑞虹新城太阳宫、杭州印力汇德隆奥体印象城、龙湖杭州江东天街、宁波阪急百货、温州印象城MEGA、徐州万科新淮中心、苏州大悦春风里、苏州IFS、绍兴苏宁广场、青岛大悦春风里、济南融创文旅城、厦门SM城市广场三期、福州苏宁广场、福州万象城、福州嘉里中心、杭州未来科技城宝龙广场、福州万科烟台山商业漫步街区、抚州王府井购物中心、合肥文一塘溪津门、菏泽佳和城等。

●华南

省份分布上看，2021年广东将有221座购物中心入市，明显高于其他两省，领跑华南地区；广西拟开业购物中心55座；海南仅有11座购物中心计划开出。

城市上看，在以拟开业量≥6个的城市分布TOP12榜中，2021年佛山预计新开购物中心39家领跑，广东省会城市广州预计开出34家位居第二，深圳凭借33家的预开出量居于第三。南宁预计新开项目19个，占广西省2021年新开项目总数的三分之一。珠海预计2021年新开18家，东莞预计有16家新项目开出，中山也有15家“进账”，惠州预计新开12家。

值得关注项目推荐：汕尾万象天地、汕头万象城、深圳南山后海汇、深圳龙岗万达广场、广州新塘永旺梦乐城、合景·悠方(广州知识城)、南宁首创奥特莱斯、海口环球100宝龙城等。

●华中

2021年， 河南将有117个购物中心入市，明显高于其他两省份，领跑华中地区；湖北紧随其后，拟开业购物中心67个；湖南计划入市项目最少，为57个。相比2020年，三省份商业项目可谓蓄势之后的井喷。

从城市分布来看，郑州、武汉和长沙三个省会城市为所在省份开业项目数量最多的城市。其中，郑州为29个位列第一，武汉以28个购物中心紧随其后；长沙以22个位居第三。以项目知名度来说，武汉无愧九省通衢，大牌开发商云集，知名项目众多，包括万象城、恒隆广场、大悦城等都将于2021年亮相。

值得关注项目推荐：郑州华润万象城二期、郑州绿地·天空之城、新乡天空之城主题购物公园、十堰环球港、武汉梦时代广场、武汉恒隆广场、武汉万象城、武汉大悦城、龙湖武汉江宸天街、长沙荟聚中心等。

●华北

从开业数量上来看，河北、北京、山西计划开业商业项目数量领跑，河北计划新开50个，北京计划新开29个，山西计划新开22个。天津计划新开10个，内蒙古仅有8个计划2021年开业。

从各城市新增商业项目数量来看，新增3家及以上拟开业的城市有北京、石家庄、太原、天津、邯郸、唐山、保定、呼和浩特、沧州、运城和大同。其中，作为省会城市，石家庄拟新开业项目达13家，太原拟新开业项目达到11家。这些上榜城市多为直辖市、省会城市或者省级副中心城市。

值得关注项目推荐：北京远洋新光中心、龙湖北京熙悦天街、北京北投爱琴海购物公园、天津新世界K11 Select、天津滨海吾悦广场等。

●西南

西南的分布情况上看，四川成为主要的增量商业市场，以一省之力贡献了29个购物中心，其次是重庆，明年也将有19个全新商业入市。贵州和云南分别有7个和2个。西藏目前暂未看到2021年新商业体亮相的数据信息。

城市分布上看，在开业量≥2个的城市有重庆、成都、贵阳、南充、昆明和达州，其中重庆和成都最出色，分别有19个，其他城市稍微逊色，第三的贵阳也只有4个。

值得关注项目推荐：龙湖重庆公园天街、重庆大悦城、重庆光环购物公园、成都世茂广场、南充238双子塔、贵阳万达广场、昆明春之眼等。

●西北

2021年拟开业项目最多的是陕西，计划新开52个购物中心，领跑西北地区；甘肃位居第二位，拟开30个购物中心；新疆位居第三位，拟开19个购物中心；此外，宁夏拟开14个购物中心，青海拟开购物中心最少，仅有8个。

从城市分布来看，西安、兰州、西宁、银川四个省会城市均有不俗的表现。其中，西安将新开购物中心28个，在所有西北城市中位居第一位；兰州为10个，银川为9个，西宁7个。宝鸡、咸阳、庆阳、五家渠、天水和定西的拟开业数量也超过了3个。

值得关注项目推荐：西安曲江万象天地、银川融创城、乌鲁木齐宝能环球汇、宝鸡恒太城等。

●东北

从开业数量上来看，辽宁计划开业商业项目数量在三省中领跑，计划新开41个；黑龙江位列第二，计划开业商业项目数量为20个，不足辽宁一半；而排名最末的吉林仅有14个计划2021年开业。

从各城市新增商业项目数量来看，省会城市最受商业项目“青睐”，与各省内其他非省会城市有明显差异。三座省会城市中，沈阳拟新开业项目达17个；哈尔滨拟新开业项目有14个；而吉林拟新开业的14个项目中有9个“落户”长春。大连是非省会城市拟开业量最多的城市，预计有8个。

值得关注项目推荐：沈阳杉杉奥特莱斯购物广场、沈阳沈北吾悦广场、长春铜锣湾广场、齐齐哈尔百花国际商贸中心等。

*联商网周松平、张占英、罗秀玲、陈新生、梁莹、王迪慧、吴小婉、王乐乐、许弋诺、吴文倩、陈玺对本文亦有贡献。

附：2021年全国计划开业购物中心统计表