联商网消息：几年前的一组“逃离你终将衰落的家乡”的人口大数据记忆犹新。一张张向下走的趋势图，一组组刺眼的数据，都在阐述着在社会进程中必然要面临的人口迁徙、老龄化、劳动力分配不均等问题。对于此，商业人会思考：人口大迁徙下，与人口、消费力息息相关的商业会何去何从？中小城市的商业应该如何逆袭？

2018年12月7日，在由全联房地产商会商业地产研究会、华夏时报联合主办，恒太商业/宁波太平洋百货集团、杭州天际线设计研究院联合承办的“第二届全国中小城市商业创新发展论坛”上，《联商网》采访了恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰先生。

▲恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰接受现场媒体专访

两极分化

中小城市商业地产挑战大于机遇

曾几何时，“商业热”这样的形容一点也不为过。随着地产黄金时代的终结，商品住宅的土地供应量呈现逐年下滑的趋势，巧妇难为无米之炊，在有限的市场条件下，房企只能识时务者为俊杰，纷纷转头商业地产市场，尤其是北上广深等一二线大城市。可以看到的是，这些大城市近年来地价、房价屡创新高，购物中心开发量也几近饱和，进入存量运营时代。

反观中小城市当下的商业发展情况，胡敏杰认为，机遇与挑战并存，但挑战大于机遇；过剩与空白并存，两极分化严重。

他进一步解释道，中小城市的商业发展目前是个极端的现象，发达地区出现过剩，人口红利、消费力并不比大城市逊色多少，而欠发达地区的购物中心数量太少、消费模式陈旧，有的还停留着街边店时代，急需升级换代，这些地区仍然有较大的商业机会。

但不可否认的是，中小城市商业的消费容量有限，项目经营的收益或回报率较低，往往难度较大。这很容易导致一些好的品牌商不愿意下沉，中小城市缺乏专业的商业地产商，使得项目在前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大的缺陷和隐患。这就造成了中小城市商业的不健康发展，也对中小城市商业地产开发企业、运营商提出了更大的挑战和更专业的要求。

消灭“建筑垃圾”

中小城市商业地产应该健康发展

“烂尾楼”是市场对那些已经陷入债务纠纷、无法继续投建、停工一年以上的项目的统称，住宅市场普遍存在，商业地产也不能幸免。中小城市的特殊性，往往是“建筑垃圾”的重灾区，对这些空置多年的商业体，拆也不是，不拆也不是，不仅是对土地资源的浪费，也是对当地商业健康发展的阻碍。

“我认为现在中国中小城市的商业地产是不健康的发展，应该得到解决”，正如胡敏杰所言，我国的中小城市商业地产需要健康的发展，那么，如何健康发展？

在胡敏杰看来，应该从政府规划、开发商、运营商三个层面入手。

胡敏杰告诉《联商网》，政府的科学规划是确保商业地产健康发展的第一要素。一方面，政府应该通过分析城市的人口、人均收入、消费增长潜力等数据来确定城市商业总面积容量，科学的数据决策和规划，以避免商业过剩；另一方面，规划时，应该出台相应的配套政策，明确盒子商业不能小铺分割出售。

开发商作为商业项目的开发主体，需要有前瞻性和专业性。一来要做好拿地前置化，在拿地前应该对项目的市场基本面、竞争对手、项目定位进行前置调研，确保少走弯路。二来，针对中小城市商业体投资回报率不高的问题，开发商应该通过街区商业和住宅来平衡资金，而不是通过分割出售商铺，自持运营至关重要。如果开发商自身的专业度不够，就应该找专业的公司、专业的团队来完成。

一个商业能否生存，后期运营极为关键，因此一个出色的运营团队直接关系着商业项目的健康发展。胡敏杰表示，一个专业的运营商必须具备项目精准定位能力、系统开业筹备能力、标准化/系统化/精细化落地运营能力、人才培养能力、创新和资源整合能力五大能力。

同时，运营商负责任的态度也十分重要。他认为，运营商应该以持续运营为导向，对投资者负责任；以合作共赢为基础，对品牌商家负责任；以顾客需求为核心，对消费者负责任。

直面问题商业

中小城市行业地产须做好前置化管理

随着城市化进程的推动，大量开发商开始进入中小城市寻找机会，这在推动中小城市商业升级换代的同时，开业后人气不足、商家撤场的失败案例比比皆是。究其原因，胡敏杰一针见血，认为这是项目未做好前置化管理所致。

如何面对未前置化商业出现的问题？胡敏杰分四个现象论道。

一、地拿错了。即消费基本面不符合、项目规划太小、地段太差，换句话说，开发商在拿地前，并没有去仔细调研。那么如何解决？胡敏杰称，应该做专业的前策定位可行性分析，清理项目的价值，杜绝继续盲目投资。

二、楼造错了。即楼造好后发现许多不合规的问题，如商业空间结构设计不合理的话，就无法合理布置平面和垂直动线、无法合理布局主力店等。对此，就应该果断的重新布局、空间重构、进行工程改造。在兼顾建筑规划的前提下，必须按照定位改、该敲的敲，该改的改，切忌患得患失。

三、招商不成功，开业不了。出现这样的原因主要是管理团队不专业所致，缺乏对城市消费基本面和竞争对手的正确分析，缺乏正确的商业定位和落地的招商资源整合能力。事实上，商业项目一旦首次招商不成功的话，后面的难度、代价更大，应该当机立断地交给接地气的专业团队来操盘。

四、开业后运营不善。一些已开业购物中心因前期和后期的决策失误会导致问题不断叠加，加上没能力及时解决的话，就会产生客流锐减、商户撤柜、租金欠收、濒临关店等问题。面对这样的项目，首先要考虑的是帮助其活下去，因此持续经营是首位，应重新定位和改造及调整经营业态。恒太商业针对调改未来会成立一个专业的调改团队，专门帮问题商业做调改咨询和实际调改行动。调改完成后，还应做好“三化四你”，即导入运营管理的标准化、系统化、精细化，并从“商品适合你、营销触动你、环境留住你、服务粘住你”四个维度去强化。

因此，商业项目的开发一定要做到前置化，少走弯路。胡敏杰总结道：“前置化管理应该深入拿地前、项目开工前、招商运营前等各个阶段。拿地前的城市商业基本面调研、竞争对手调研、项目定位、拿地的资金标准均要前置；项目开工前的商业专业团队组建、商业空间概念设计、开业时间的节点把控均要前置；招商运营前的招商策略、运营策略、信息化建设均要前置。”

胡敏杰和他的恒太商业

中小城市商业地产发展的集大成者

胡敏杰是商业地产圈的风云人物，从1990年一手创办太平洋商社到成立宁波太平洋恒业控股，再到如今活跃商业资管领域，亲自操盘了浙江、山东、安徽、江西、湖南、湖北等近30个商业地产项目，是全国中小城市商业地产运营专家…辉煌二字，贯彻始终。而其在商业资管领域，更是一手打造了全国知名的三四线城市商业综合体全产业链平台运营商——恒太商业管理有限公司。

▲恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰

恒太商业为专业的商业运营管理企业，目前已经成功开发和运营了城市购物中心（太平洋购物中心）、特色街区、主题购物中心、社区生活中心、文旅主题酒店五大核心产品，遵循了商业规划、开业筹备、运营管理、信息智能、金融服务、商用工程物业管理、优才服务、商业投资等八大服务，给商业综合体提供全产业链解决方案。

据《联商网》了解到，恒太商业以“深耕华东、布局全国”的战略布局，目前已经深入浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北、江苏、四川、河南、贵州等省，足迹遍布全国30多个城市，布局了包括宁波太平洋百货人民店、芜湖未来城太平洋购物中心、宁波西子国际广场、黄山太平洋购物广场、新余太平洋购物中心等34个商业项目，持续运营商业空间逾180万方。

按照规划，恒太商业将以每年新增10个左右的商业项目进行战略布局全国。诸如四川天府新区仁寿太平洋购物中心、河南周口项城太平洋购物中心、江苏睢宁天成太平洋购物广场、湖南新田盛世龙岸太平洋购物中心、湖北谷城汇科国际太平洋广场等项目将在未来两年内悉数开业。

恒太商业方面表示，恒太商业正在不断研发新模型，通过零售，餐饮，教育，大健康，儿童，娱乐六大模块打造主题产品，这些主题化新产品因目标客群精准、客群转化效率极高、社群化运营特征明显和运营成本相对低这四个特性，可以帮助解决那些有问题的商业物业的部分难点。

此次全国中心城市商业创新发展论坛干货满满，对我国中小城市商业地产的开发和运营提升有诸多指导性的实质意义，而恒太商业的成功经验也让更多商业人对中小城市商业地产的未来发展有了更大的期待。

（来源：联商网 文/陈宁辉）