专访：当前房地产市场相关问题答记者问

东方地产   2018年7月15日

导  读

房地产一直是全民关心的话题，一有风吹草动总是牵动人心。这一次的房地产市场调控已经持续快两年时间，调控的步伐非但没有停止，且调控的力度还在加大，从限购、限售，到培育租赁市场、限制企业买房等，手段越来越多，但论及效果却颇有点“按下葫芦又起瓢”的意思。

由于房地产关乎民生，又和我国的经济发展深度捆绑，所以房地产市场能否健康稳定的发展至关重要。目前，中国经济又面临中美贸易战的冲击，情势变得更加复杂。

为此，我们采访了资深策划人、江苏东方地产研究院研究员张一夫，听听他对房地产的见解，对楼市现状和未来发展趋势的看法。

问：您怎么看我国的房价状况，是否存在较大的泡沫？

张一夫：

现在，楼市和股市一样，成为民企和平民可以涉足的金融产品。正是因为这样，为企业炒房、地产商和资本无节制拉抬房价找到了理由。炒房、炒股成为很多人的投资渠道。

2017年，国外机构发表过一个《全球城市住宅指数》（Global Residential Cities Index）报告，报告显示，中国城市无锡、香港、郑州和长沙入选全球房价增速最快城市前10名，分列第5、第6、第7和第9位。

下图是1998 -2008年十年间中国房价走势，也可以说是涨价图谱。

下图是北京各区2003-2016年十四年的房价走势图，也可以说是涨价图谱。

这也折射出我国其他城市房价的规律：一直在增长！

当然，GDP也在增长，国民收入也在增长，这是客观事实。

但是问题是：房价收入比呈一个什么态势？应该说，有失常规。

我们再来看看东京十年的房价增长态势：

从这张东京十年的房价走势图可以看出也是呈增长态势，但这是一个较为平缓的增长图谱，这样的增长和国民收入增长幅度相距不是甚远。

不难看出，我国的房价经历了一个疯长的阶段，步子迈得太大了。所以，泡沫肯定是有的。 至于这个泡沫有多大，在泡沫不戳破之前谁都不敢下这个定论。

问：我们的房地产市场为什会这样？

张一夫：

这个因素有几方面。有刚需，有金融因素，有民间资本投机等等。也就是说综合因素导致房价高、楼市异常。

另外还有土地财政和政府债务这两个因素，导致有些地方不愿意看到房价下降，因为下降就影响地价、影响地方财政。地方债越多，也就越需要通过拍卖更多的土地或者让土地价格更高的方式来取得更多的资金还清偿债务。

开发商是永远乐于房价高涨的，他们会使用各种方式拉抬房价。当土地价格提高后，开发商付出的土地成本也越高，这样他们更有理由迫使房价再次上涨，而最后房价当然要提高。于是，老百姓也要付出更大的代价，去购买房子，背负更多的债务。

而房地产过热、高房价对社会的冲击已经渐渐显现出一些负面影响：

其一，国民家庭资产被高房价拴牢，大部分家庭的资产几乎全部变为房产，这样会导致居民消费欲望和消费能力下降，使他们不敢轻易消费。这影响了社会消费品零售总额的增长。今年一至五月份，这项指数呈2004年以来下行势头。在中美贸易战的关口，拉动内需是一项最重要的应对措施，而高房价如果阻碍了内需，无疑是被动的。

其次，是房地产金融化，其主要表现形式就是炒房，还有银行业务。这些使房地产居住性质发生了畸形变化。这也和习总书记与中央倡导的“房住不炒”理念背道而驰。不正常的房地产市场，既可能影响了经济安全，也会造成社会问题。

其三是资本的挤占。企业资金尤其是大型企业资金的挤占会影响研发进程，进而阻碍整个科技进步的步伐。企业利润、社会资金、家庭现金都投入楼市，科技研发在企业束之高阁，这一点在芯片事件、互联网入口核心技术方面我们应该有所惊醒。这些事情表面上来看是孤立事件，但是，高科技科研投入不足，科技产业发展结构不完善，企业怠于研发、不愿意长期的科研投入，跟风功利，企业资金普遍被用于赚取快钱等等这些现象也是不能忽视的。

这些问题，既推高了房价非理性增长，楼市畸形过热，也制约了科技、经济、社会的平衡发展。

问：最近传出棚改收紧的消息，会对市场产生什么影响？

张一夫：

国开行总行正式收回棚改项目审批权，未来审批收紧，并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。这意味着棚改红利时代结束。

棚改在短时间内激发出大量刚需，同时通过货币化安置的方式将这部分需求都挤向了商品房市场，在达到去库存的效果之后，产生了波及效应，连带进一步推高了房价，造成市场火热的错觉。所以一旦棚改政策收紧，楼市就熄火了，这一点尤其在三四线城市体现将会更为明显。

三四线城市楼市过热冷却一些后，并不意味短期内房价会明显下跌，其间仍然会牵涉到很多方面，需要一个长效机制，加以监督、平衡房地产市场，使其良性运转。

问：房价是否具有下行的可能？

张一夫：

凡事不只有表象，更有深层问题。楼市过热、炒房流行已经渐显负面。

这和我们的真正的经济导向、科技导向有些不清晰不无关系。比如我们以为，全球有两个互联网大国，中国和美国，这是表象。因为中美贸易战开打了，芯片事件跳出来了，我们突然才发现，原来全球只有一个互联网大国，那是美国。而中国只是美国互联网核心技术的最大应用国，美国不仅掌握了芯片技术，更是掌握了互联网入口，离开了美国的技术和入口，世界互联网就成了不联网。所以我们不能再功利化了，一直这样拿来主义，总还要受制于人。

房价也是这样，我们不能因为土地收入、地方财税收入、银行收入这些短期利益而忽略长远，漠视矛盾存在。我们要从整体经济安全、金融安全、民生大局考量，摈弃功利化思维，建立行之有效的市场监督管理与服务机制，使房地产真正实现“房住非炒”的功能。在房地产市场运营本身而言，围绕房地产的很多营销就是这样，误导很多。在极端功利面前，我们只看到了表象，眼光所及不过是一个环节而已。制造业一个知识产权，房地产业一个高房价，在整个经济层面，这是短期内难以解决的问题。

所以上述诸多因素，导致房地产市场比较复杂，房价下行，恐难以短期成真。

这要政府狠下壮士断腕之决心，但是，相信断崖式的硬着陆存有风险重重，未来的负面作用不可估量，所以，矛盾和徘徊只会持续。期望调控，期望手持房产待价而沽的云云众生割肉、放手，更不现实。

综上所述，房价和房地产市场短期内不太可能有明显下行。

问：说说中美贸易战对楼市产生的影响如何？

张一夫：

中美贸易战，中国对美出口远大于从美进口，美国为消除逆差发起对华贸易战只是表面现象，其目的是遏制中国综合发展。所以未来国内实体经济会受到一些冲击，房地产则更是欲罢不能了。

随着美国政治风向的转变，中美关系其实已经发生了实质性的变化，我们可能遭受的以美国为代表外部干扰会达到一个峰值，而且这种不利和复杂环境会随着中美贸易博弈呈较长时期的持续状态，所以不管实体经济也罢，房地产行业也罢，我们要有充分的思想准备。

回到房地产行业这个话题，对有些地区来说，发展无持续之策，对房地产的依赖性已经形成饮鸩止渴之势。比如内地有座县级市，去年核心区块地价200万以内，现在已经450万了。

这样的状况，迟早会改变。但是短期内，房地产在各级地区经济发展的权重短期内不会削弱。