关于养老地产市场答记者问：建设一个健康多元的养老生态链

东方地产专访   2018年4月30日

题记：

随着社会老龄化进程的不断发展，养老产业巨大的市场前景愈发明显，从而也得到越来越多的关注。近几年，已经有越来越多的企业参与到这一事业发展中。但是“理想很丰满，现实很骨感”，在这一新兴领域，大家都还处于摸索阶段，与巨大的投入相比，收获显得远远不够。因此，对养老产业这一领域的研究显得颇为重要。本期智客专访，我们采访了江苏东方地产研究院研究员、知名财经专栏作家张一夫先生，来跟大家作相关分享。 

——东方地产

东方地产：

您怎么看待中国的人口老龄化？

张一夫：

其实人口老龄化是世界性问题，但是，我觉得这个问题在中国更复杂、更困难。我国是世界上人口老龄化程度比较高的国家之一，老年人口数量最多，但社会问题比较明显。

有机构预测，如果到2020年，我国的失能老人将达到4200万，80岁以上高龄老人将达到2900万，而空巢和独居老年人将达到1.18亿。

国家统计局曾经发布相关数据：2016年年末全国大陆总人口138271万人，比上年末增加809万人，其中65周岁及以上人口数为15003万人，占比10.8%，较上一年增加了0.3个百分点。实际上这个数字在民间并不是十分精确地的，因为历史原因，造成我国的人口制度比较复杂的状况，所以人口数据有些时候不能精确反映真实，我觉得这个数据会更大些，所以我认为我国老年化情况愈加严重。

东方地产：

现在从国家政策层面都很重视养老工作，您怎么看这些政策所产生的作用？

张一夫：

去年2月，国务院发布一个叫做《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，规划提出一个总目标，即到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。

其中包含四个分目标：一是多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善；二是居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全；三是有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备；四是支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好。

我个人觉得这些目标是积极的、具有整体指导性的。但是若要实施起来，并非一般的困难，原因有以下三点：

1、几十年计划生育政策形成的人口结构十分脆弱，不仅威胁人力资源的正常属性发挥，丧失人口红利，也为几乎所有家庭的人们的生活、医疗、养老带来巨大压力，随着老龄化越来越严重，2+1+4、2+2+4、甚至2+2+8这样的家庭结构成为常态，加上住房负担、教育负担，医疗负担，家庭中处于中间结构的中青年夫妻压力山大，很多普通家庭必须要为承担四个以上老人养老不停奋斗，没有喘息机会，这样的情况下，养老成为普遍问题，家庭顶梁柱十分脆弱，养料成为人们的焦虑。这个家庭问题，如若不能有效克服，早晚成为普遍的社会压力、社会问题。

2、常年的经济和金钱至上倾向，已经在侵蚀传统的孝道文化，这反映在：一是人们对养老机构的社会化公益协助、投资不是很在意；二是作为家庭，即便有很多的养老机构，经济决策人短期内也很难改变传统观念 。养老和消费一样，需要观念的提升、转变。这是一个可以上升到文化层面的问题，尤其是农村、在中国，一个家庭针对老年人生前的生活和颐养可以节省任何费用，但等到老人去世，他们才不惜大举铺张，这就是中国人常说的“死”比天大，而不是生比天大。

3、养老机构目前在官方还只是流于形象、政绩工程，在民间投资界或者说商业运营领域，功利性太强。养老事业本身具有很强的公益因素，即便是商业投资，也无法短期内大赚其财，所以未来的道路漫长且坎坷 。

东方地产：

对养老产业的前景您有什么看法？

张一夫：

有机构预测养老产业市场规模2020年有望达到7.7万亿元。而截至2016年国内养老产业市场规模接近5万亿，这个目标似乎不难达到，但是未来这个市场参与者的理念、实力、数量才决定究竟从中能分多少羹?

我认为只有社会和资本意识到精心编制、科学的养老产业链，包括养老地产，而围绕养老产业链，构筑现代养老生态圈才是未来养老产业的发展方式，——因为养老产业不是单的养老地产、医疗康复、休闲颐养，而是多元业态构筑的产业链，形成一个养老生态圈 。

目前，我国主要的养老模式主要有居家养老、机构养老和社区养老这几种。居家养老以家庭为核心，专人人员上门为老年人提供生活照料、医疗护理、精神关爱等服务。居家养老解决了机构养老的不足的问题，同时提供大量的就业岗位。机构养老为老年人提供专门的养老部门，老年人的饮食起居、生活护理、管理、文体娱乐等主要在机构中。它最大的特点是能够帮助青年人解决看护老年人和护理知识不足等问题。社区养老以家庭为主，社区机构养老为辅，居家照顾等方面有家庭承担，专业护理、健康保健等服务由社区提供。它是居家养老和机构养老的结合，因此具有两种养老模式的优点。

对于养老产业，当前除了专业机构、政府公益机构外，房地产商介入的前景比较乐观。一是因为房地产项目本身有可能是一座良好的养老产业开发平台；其次，地产商财力、资源较充足，这样能较为持久的耐受项目开发的前期市场考验和经营赤字；第三，养老项目可以作为房地产商项目开发的持续经营平台，获取项目持续效益和增值效益。很多知名房企、大型房企也正是对养老地产表现出了浓厚兴趣，尝试进入养老产业。保利地产涉足养老地产七年之久，可谓已经深耕养老地产。保利地产推出和熹会康疗型养老机构，定位中高端养老市场，涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务。万科地产更是将养老地产作为今后发展的三大支柱之一，幸福汇通过“自持+销售”模式探索养老地产。远洋采取和国际知名养老服务商进行强强联合的策略涉入养老产业，早在2013年，远洋地产首个养老产品“椿萱茂”在北京亦庄投入运营。绿城、融创等企业纷纷试水养老地产。

所以，可以预见，未来，随着我国人口老龄化加剧，养老地产将是房企的另一利润来源，也将成为市场竞争的焦点。

我国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。目前，我国65岁及以上老人所占比重已经接近10%，到2030年，我国65岁以上的人口占全国总人口的比重将提高到18.2%。到本世纪中叶的时候，我国60岁及以上老年人口可能达到4.7亿左右。这些数据既是社会和家庭的巨大压力，同时也是养老产业、房地产企业的巨大机会。