新兴地产的特征与运营

文：郭井立 张一夫

新兴地产的时代背景

新兴地产的的崛起，缘于传统地产开始陷入困境。

传统地产从这两年开始，虽然还生存在畸形的房价所衍生的市场怪胎中气息尚存，但互联网时代的到来、新技术浪潮的洗礼、消费置业理念的蜕变、政府执政理念逐渐回归民生初心的明晰变化，使传统地产原始落后的产业发展状态和投机的行业色彩逐渐显现出自身的丑陋，暴露出与时代进步和社会文明格格不入的弊端，加之失衡开发形成存量攀升，传统地产不可避免走入绝境。虽然现在因为市场刚需和局部环境因素存在，隐患不被很多业者重视，但是不久的将来，守旧不变的企业必将遭遇风险。

同时，传统地产同质化开发带来一些列恶性竞争、新兴技术面前凸显功能落后、人文气息薄弱、品质落伍低下削弱需求等问题，都在推动房地产企业将要进入洗牌阶段。

高房价和低品质的逆反、不断演变的需求和陈旧死板的行业面孔对立，已经在阻碍这个行业的进步与升级。

新兴地产，呼之欲出。

房地产行业加快向新兴地产转型，才能促进房地产市场供应结构发生重大变化，促使商品房品质大幅提高，从而使房地产企业进入调整、提升、转型阶段，走向房地产发展的新历史时代。

新兴地产对我国经济发展产生的积极影响

新兴地产为我国经济发展带来的影响主要表现在：

传统房企升级转型的同时为其他行业创造发展机遇；

为房地产投资开发拓宽新的投资领域；

助推新型城镇化建设、完善新型社区建设人文化、智慧化功能；

助推城市区域发展创造新发展模式等。

不久的未来，在房地产业相关产品的销售过程中，随着人们住房产品消费理念和诉求的升级变化，品质低下的传统地产必将会被淘汰，以现代新兴技术、新型服务理念和服务手段为依托，品质优良的新兴地产企业和产品必然崛起，同时也为传统房地产投资开发企业升级转型带来巨大的商机。

传统房地产开发企业如何转向新兴地产

传统房企要学会求新。传统的开发商在传统项目上做“新”文章，找准企业转型和产品双重转型的突破点。

在新技术浪潮风起云涌的情况下，传统行业、传统企业转型要抓住以下重点：

1、抓住新兴地产发展的契机；

2、导入人文、科技因素，提升企业内质；

3、迅速提升企业管理团队素质

4、研发或寻找与新技术、新时代、新市场相匹配的开发运营模式；

5、项目品质升级转型。

但是，除了这些，最关键的还是：人和理念的转变，也就是说，思想的转型升级。只有企业决策人和管理团队的思想、理念、追求发生了与时代和社会发展相适应甚至是超越时代发展步伐的全新变化，探索新常态下的传统地产升级转型模式才有可能成功。

另外，在技术运营手段上，新兴地产需要高起点策划、高要求设计、高质量施工、高技术运用、高标准管理、高水平运营。以人为本，突出人文因素，所有的设计规划、策划运营都要围绕“人”这一要素为中心，打好“人文”这张牌，才可以为企业发展带来更加广阔的前景。

新兴地产的一些要素和运营特征

1、跨界融合特征

在当前新形势下，房地产业的变革创新与升级转型，其中包含从传统业态向新兴业态转变这一环节。

新兴地产追求建立以消费者需求为主导的服务理念，单一产品和传统服务业态已经不能满足这种诉求的实现。局部功能向综合配套服务转变、从传统开发商向城市服务商、社区服务商转变成为必然，这就需要多行业、多层次、多功能、集约技术应用的支持与融合。

房地产业转型新兴地产，需要从单一的投资建房，走向以人为本，与上下游产业融合，引进新技术、新产品，融入特色业态和文化理念，以互联网为纽带，以新兴技术为突破口，与资本市场相融合，通过跨界融合将产品智慧化、将业务多元化，放宽目标顾客和目标业主的定位。

同时，房地产企业在调整自己成为服务商的定位的同时，首先要在地产主业中注入更多的增值服务元素，从而提高行业服务能力，营造核心竞争力。

新兴地产顺应国家倡导的新发展理念，秉持以人为本的基本思想，融合新业态、新科技、新人文、新金融、互联网+等核心要素。

近年来，随着产业转型升级进程加速，战略性新兴产业受到国家层面的高度关注，成为未来产业经济结构的核心。房地产企业也应该布局新兴地产领域，在未来经济发展中立于不败之地。

2、新兴宜居地产特征

彰显新兴人居社区特征，引入绿色生态住宅概念、人文社区概念。

充分利用环境自然资源，运用绿色生态技术建筑，以有益于生态、健康、节能为宗旨，从而实现人与自然的融合，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。

3、智能化社区特征

强化物联网、智能化社区概念导入。充分发挥信息产业发达、人工智能技术等优势，构建社区发展的智慧环境，形成基于信息数据管理和人工智能作业的新的生活模式，营造社区物联网系统，面向未来构建全新的智慧人文社区形态。

4、新兴商业地产特征

新兴商业地产是指城市社区商业、游憩业和旅游业的融合与互动，强化商业活动与人文互动、线上商业与线下商业的高度融合。

新兴商业地产主要特点：以文化游憩元素为特色，形成娱乐、休闲、观光、购物商业中心、会展、文化、互动社交等功能于一体，商业设施、商业活动与电子商务有着高度的产业共生性和空间共生性，兼容互动，注重消费者的游憩与体验，建成集“文、史、游、娱、商、办、居”为一体的新兴商业地产。

新兴商业地产开发模式注重人们购物活动之外的各种感受，帮人们追求心理熨帖和质感体验，让人们的消费生活烙上文化印记，消费品质得到进一步提高。

5、新兴产城地产特征

新兴产城地产，指城市新城建设应当融合经济、金融、信息、贸易、生态、生产、生活、服务、教育、文化等多元功能，尤其是产业与生活服务功能，强化新城在区域和产业与生活服务中心作用，尤其要着力激发产业在城市和更广阔区域的产业互动与共生，形成经济发展和社会发展的新引擎。

在劳动力、产业和生产要素集中的基础上，营造新兴城镇所应该具备的生产、生活和服务环境，通过土地开发、交通建设、基础设施建设有效利用，形成区域化发展的整合，实现产城一体化发展。

6、新兴颐养地产特征

颐养地产，是结合养老、健康养生这一社会民生主题和地产的商业概念所形成的一种概念。颐养地产从大的分类来看，可以分为颐养社区、颐养公寓、颐养住宅、颐养服务中心与护理机构等类型。

颐养地产从建筑设计、园林规划、装饰标准、建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新的核心在于适老化设计的新兴地产产品。颐养地产实现了品质地产和优良健康顾问服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，都有完善的设施设备和专业团队精心服务。

7、新兴文旅地产特征

新兴文化旅游地产其特征是：地产物业与文化元素、旅游产品的交融。文化元素包含传统文化、民俗文化、历史文化、现代文化、科技文化、商业服务文化等等，只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。

文化旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠自然资源和历史文化资源构建文旅地产项目的运作模式，越来越不适应人们的精神需求。新时代人们的消费融合了太多的精神层面的复合诉求，复杂而多变、张扬而缥缈，为文化商品的提供者摆出了太多的课题。

文化旅游地产越来越多地复合了旅游观光、特色小镇、商务休闲、养生养老等概念，涉及酒店、商业、运动、休闲、物业等多种形态的开发，更涉及情感寄托等精神消费的开发。因此，是否能够提供与之匹配的产品和服务，是衡量文旅地产质素的重要指标，也是未来新兴文旅地产的发展之道。

2017-10-30

作者简介：

郭井立：

著名房地产专家，江苏东方地产研究院执行院长，中国房地产策划联盟副主席兼秘书长、中国文化促进会旅游文化专家委员会专家、中国民主同盟盟员、中策企划机构CEO。房地产“六位一体”运作模式开创者。

张一夫：

商业地产和零售运营专家，房地产研究者，资深地产项目操盘人，知名财经媒体专栏作家。东方地产研究院研究员。