CBD建设新时代思考

近年来，城市化进程提速在中国各地方政府核心工作中恐怕一直是摆在市长案头的头等大事。因为无论城市经济增长、还是民生就业，甚至包括城市形象提升，这件事都不啻为是拉动的引擎。在城市化建设的核心工作中，中央商务区的规划和建设，是大中城市管理者们首先要考虑的问题。

中央商务区简称CBD。CBD即英文CENTRAL BUSINESS DISTRICT的简称，最早产生于上世纪二十年代的美国，由美国社会学家伯吉斯在同心圆城市地域结构理论（Concentric Zone Theory）中提出，中文译为中央商务区或商务中心区。

现代的CBD可以概括为：城市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；交通便利，人口流动巨大；白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；位于城市黄金地带，地价最高。譬如伦敦的牛津街、巴黎的香榭丽舍大街、纽约的时代广场、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路等的CBD，代表着城市品位，也是一个城市发展与成熟标志。

在商业喷瀑发展时代，CBD是城市化与经济发展、时代发展特征参照物，形象、内涵均说明一个城市的商业发展程度。商务运营中心、金融中心、专业化服务中心曾经是CBD的三大职能机构，现在，作为一个完善的CBD，还应该包括经营管理、金融、专业服务、展览及会议酒店和配套公寓、娱乐及高档零售、物流集散等服务功能，这充分体现出新经济的功能、新技术浪潮的推动、网络化、经济全球化的功能。

CBD规划建设作其实纯属政府行为，其规划方案和建设理念折射出一座城市管理者的城市经营理念和与之相对的专业运营能力。近年来，造城运动、迁城运动浪潮般兴起，一些城市的决策者受功利主义心态趣事盲从盲动，造成了巨大的浪费和不良后果。

不可否认，CBD建设已经步入一个新时代，新技术、新商业模式、新执政理念环境下的CBD发展时代。

那么，未来城市中央商务区建设中需要关注哪些新生因素呢？

我认为，无论社会与经济发展到什么时代，城市发展和产业经济发展相平衡，秉持和谐共生的原则，才能体现出CBD对商业经济和民生发展的拉动作用。

CBD规划要考虑到城市现状、未来发展、自身承受能力、产业结构特点、民生问题等。要在规划CBD商务区各街区时综合考虑商务办公、工业生产、物流仓储、市政设施区和交通等各大功能。同时更要兼顾公用设施用地、绿地与广场、教育事业用地与教育发展，尤其应该把教育设施的建设和商务、经济设施的建设提高到同一个关注度上。甚至要强调教育建设先行。

考虑民生事业建设，除了教育、医疗机构不可或缺外，零售服务、就业服务、社保服务等这些设施的规划也要高度重视。

综合考虑城市原有基础、原有文化风貌，与城市原有文化特色传统、原有城市优秀的传承因素不可拉开过大距离。

慎重考虑城市未来发展建设的现实承受能力，循序渐进。综合资源、商业资源、经济与社会发展现状对CBD建设存在制约因素，既要保持发展创新，又要确保平衡和谐，不要造成冒进、浪费，最后成为一座座冷冷清清的空壳。

济南市在五大片区规划中强调CBD周边规划多所学校，布局教育资源，突出教育配套并行同进。其中茂岭山东片区规划，包含了济南正在举全市之力建设的中央商务区，这里将打造成为区域性金融中心和经济中心，发展以公共交通为导向，以金融商务为主导，综合商业零售、居住、文化体育等功能的城市新中心；构建系统完善的公共开敞空间。在功能定位方面，将以中央商务区为主体，以新总部经济和金融+为产业核心，以创新、创业、创意的“三创”为发展动力，以现代商务服务业为助推，承载城市重要商务商业智能的现代化城市综合片区。

突出产业融合、三创动力、教育配套，是济南城市新片区规划和CBD规划的几项重要节点。

在片区规划中，共有六片教育用地，用来规划建设国际学校、小学、初中、九年制学校、高中等六所中小学校。

CBD建设不可或缺和谐良好的自然生态环境

政府先进科学的发展理念和有利的政策导向是CBD建设的重要成功因素。在CBD建设中，规划伊始，政府就不应该只盯着DGP未来增长数字，要清醒地认识到良好的自然生态环境也是CBD规划布局的重要影响因素，是城市可持续发展的条件之一。目前生态环境和经济发展之间的矛盾日益明显，CBD内空间的自然生态环境的重要性越来越被社会所重视。良好的环境、优美的景色和合理的空间布局，以及它周围的社会人文氛围，不仅有利于吸引投资，更将影响一整个城市的整体生态环境和市民的生活品质。

作为CBD，业是郑州郑东新区的核心区。郑东新区远景规划极其重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、产业经济与文化生活、人与其他生物的和谐共生。

在郑东新区及CBD规划方案中，通过营造城市湿地公园的功能分区和统一协调发展，达到新区（未来）与中心城区（历史）的共生；通过人工湖、运河、绿化网络与自然共生，达到自然与城市的共生；通过双V形的主要交通线路使产业和生活相对独立又相互联系，形成产业（经济）与生活（文化）的共生；通过重铸黄河文化与先进技术的共生，实现国际性与历史传统的共生；通过人与其它生物的和谐相处，形成生态回廊，实现人类与其它生物的共生。

郑东新区的规划推出了共生城市的概念。郑东新区远景规划通过道路、河渠、湖泊的绿化构建生态回廊，并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，充分体现了“以人为本”的设计理念，进而实现了人与自然的生态和谐。

新陈代谢城市是郑东新区重要的规划理念。借用生物学的概念，通过组团式发展，营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展。保持平衡状态下成长的线性城市轴线，成长中防止交通向中心部集中的环形系统，整个区域是由可成长代谢的整体式组团系统都体现了新陈代谢的理念。

我们知道，中央商务区（CBD）是郑东新区的核心区，CBD是由两圈共60栋高层建筑群组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街，整体形成一个内低外高、多姿多彩的环形多维城市。金融、商务、办公、住宅、旅游、娱乐、服务、信息和研究等多功能复合的土地利用方式，使CBD具有“24小时城市”的功能。环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，含环湖绿地、郑州国际会展中心、省艺术中心周边绿地，面积为43.5万平方米。如意湖和三大标志性建筑被绿地所环绕，其中如意湖湖区面积约160亩。

郑东新区CBD规划体现了东方文化特别是中原文化特色，根据龙的传说及湖的形态，把规划中的人工湖取名为龙湖；CBD和CBD副中心两个环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。

郑东CBD 的中心湖通过运河与CBD 副中心的湖泊公园相连接，船舶、游艇穿梭其间。高层建筑林立的环形城市将使 CBD 成为世界上独具匠心的新型城市中心区。

由于和谐共生这样的理念支撑下的匠心独运的设计规划，郑东新区CBD（中央商务区）被称为“中国最具投资价值CBD”之一。

电子商务、智慧产业、高新技术应成为CBD新“三驾马车”

历来的中央商务区规划建设，都遵循这样的规划定位：总部基地（公司总部）、金融中心（银行及金融服务）、专业化服务（会计、法律、咨询等）等传统三大功能板块。

跨入新世纪后，以计算机技术和互联网信息技术为推手的新技术浪潮推动了商业发展和转型，社会、文化也发生了根本转变。电子化、智能化、网络化CBD成为其发展的创新模式。早几年上海陆家嘴CBD后来居上，在全球性竞争中树立了区域潜在市场、信息技术及人才支撑等几大后发优势。

现代化的金融服务和电子商务是新兴CBD的核心功能。借助电子金融和电子商务两大支撑，电子化国际金融贸易中心具备着集约交易、资源配置、教育培训、开发创新和发展标志等五项功能。

相对于传统的CBD，新兴的CBD的特点不仅表现为电子化互联网化，其优势还体现在于全球性，通过信息技术使全球各经济中心紧密联系起来；此外，由于应用尖端科技，可以使金融机构虚拟化，使CBD范围、功能放大，极大地增强经济流量。

合肥庐阳区中央商务区围绕“一核三轴”发展框架，以高端化、国际化、智慧化、特色化、大数据时代的现代服务业为主导，构建具有全国影响力的国家级中心中央商务区。

“特色商业街+商业综合体”，绘就繁华商业盛景；现代服务业集聚区：“高端楼宇+高端服务业项目”，构筑金融发展“聚宝盆”；文化产业集聚区：“特色街巷+历史文化项目”，塑造“最合肥”的文化之根。培育互联网金融、消费金融、股权投资等新兴业态，建设新兴金融机构总部基地。

青岛西海岸CBD包含青西新区的核心区以及青岛灵山湾文化产业区以及部分的高新技术开发试验区，该片区是西海岸发展建设最快最新的代表，这里是西海岸新的中心，也是西海岸近几年发展的成果展示。作为西海岸发展的“引擎”，灵山湾文化产业区将成为西海岸乃至青岛未来的一张名片。

新区核心区南部的中铁博览城是西海岸另一个已经问世的、投资额达到500亿以上的超级大项目，总占地3000亩，中铁·青岛博览城规划建设东亚国际展览中心、东亚国际会议中心、国际会展配套商务中心、高铁新技术研发中心等“八大中心”。

酝酿中的北京智慧CBD的总体发展思路将围绕打造“国际化商务信息汇聚与决策枢纽、全球智慧化高端商务示范区、智慧北京的桥头堡和独特名片”三大战略定位，以“智慧并举、产城融合”的先进理念贯彻北京智慧CBD规划、建设始终，坚持“创新驱动、前瞻未来、特色凸显、阶段突破”的发展思路，立足当前，着眼长远，从信息化基础设施硬环境和智能化应用软实力构建两大方面，通过夯实智慧信息基础设施、提升高端产业发展环境、强化智慧公共服务能力、增强智慧运行治理水平，为建设蜚声国际的一流CBD提供强大的支撑。

北京智慧CBD的本质是通过信息科技等智慧化手段，网罗全球顶尖智力资源，汇聚高端人才的智慧和物件的智能，以信息流为纽带，促进域内商业流、物流、资金流、能源流等资源流的充分感知、实时监测、高效流动、优化配置，产业高端发展，智能治理精细科学，智能服务高效便民，增强北京CBD内生经济动力和公共服务能级，形成商务创新、科技创新、文化创新的创新引擎。

未来，在传统CBD企业总部、金融集中、传统专业服务等板块基础上，互联网与电子技术及其商业模式、智慧产业、高新技术应成为CBD新“三驾马车”。