学会计算商业地产租金收益率
2014年06月13日
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假定投资者购买一物业并将物业出租从而收取租金以获取利益，我们用投资回报率来表示获取利益的大小。用公式可表示为：
R = P / T0
R为租金收益率
P为全年租金收入(如租金是按月收取的，应折算成年底的终值)
T0为物业的年初市价
很明显，P/T0比率越高，说明该项物业投资收益越高。投资物业只是一个具有资金的投资者为了获取投资回报的一种方式，投资者也可以通过投资国债、股 票或存银行的方式获取利益回报。我们可以选择国债作为投资物业的比照物，以 此来衡量物业的投资价值。国债的交易利率可以看作是一种市场化的利率，并且由于国债投资的风险较低，所以投资房产的收益率至少应大于国债收益率，否则投资房产就将失去了其吸引力。
如果我们假设一年后物业市价为T1，一年后的物业投资总收益应大于等金额的国债利息S，这样可以写为：P+T1-T0>S，令 I=S/T0，即国债利率， T=(T1-T0)/T0，即为物业当年的升值率，则有 R>I-T。式中：R为租金收益率;I为国债收益率;T为物业升值率。
当租金收益率为9%，物业升值率为2%，国债利率为4%时，R>I-T，此时 物业对资金有吸引力;而租金收益率为8%，物业升值率为1%，国债利率为10% 时，物业对资金不具有吸引力。
所以如果你是一位房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。
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