4月河南鄢陵商业考察心得只言片语

4月24日上午，应鼓楼广场蔺总邀请，驱车赶往河南中部县城鄢陵，对鄢陵相关项目进行商业考察。

鄢陵是个农业县，近几年主打花木园林和与之相关物流交易，促进了鄢陵发展。实际上，花卉种植及其交易不会产生很大的GDP，但是别忘了，特色产业一业兴百业旺，带动了生态、旅游和休闲消费产业的同步发展，甚至花卉物流和其它产业也在鄢陵开花结果。

缘于生态园林的区域产业经济特征，在鄢陵西部与许昌接壤地带，已经形成了高端生态居住区域市场。

鄢陵的商业零售发展今年有点火。

在这个只有区区一个商业中心的小城，竟然有很多在建的大型零售物业。而在鄢陵商业中心十字街，东南西北四个角面对面四个大型商场：新大新、鄢陵商厦、张丘百货，还有正在筹备开业的鼓楼广场。可谓商场扎堆，竞争惨烈。

    鼓楼广场就在十字街西北角，5+1，面积7万多平米，这应该是许昌市除胖东来时代广场外最大的单体商业物业了。业态结构类似于万达广场，据我朋友蔺总介绍，业种和服务功能涵盖院线、娱乐、休闲、数码动漫、中高档服装百货、食品超市、品质特色餐饮等，未来具有强大的集客能力，可能会导致该商圈巨大震荡，以至于重新洗牌。

    对于该项目未来运营前景，我个人表示很有压力，但是运营团队却表现出超常信心。我们抽样考察了对面的新大新，借以了解这个商圈的消费能力，结果在新大新发现中午1-2点时段竟然客流十分大，细观他们的商品，在百货楼层，春夏装陈列丰满，而且站在一个顾客角度来看，价位很理想，新款平价夏装大多在100元左右，这远远低于许昌其他县市商场的价格。知情人介绍说，这源于商场租金低，没有过多费用，所以商户乐得其成，如实申报进价，商场依此把商品售价定得很低。

当然，对于鼓楼广场项目定位来说，一个城市商业综合体，可能有较高的追求定位，但是立足小城，尤其还是农业县，新大新的策略仍有借鉴之功。新大新5+1层，-F为超市，1F-4F为服装百货，5F为餐饮。实际上新大新就是一个再普通不过的大众百货卖场，没有什么特色，但就是对商品营运和招商政策的把握与运用很脚踏实地。

有次我感觉：行外投资进入零售领域，他们外行甚至面对复杂的运营工作分外渺茫，经理人一定不要哗众取宠，沽名钓誉，说到底，实实在在的管理和营运就是离不开“商品”二字，只不过你把握的深度和广度合不合适罢了。

这是新大新百货楼面4月24日中午1:30-2:00

鄢陵的休闲和餐饮业得益于花卉园林产业的发展壮大，现在有很多饭店都打特色生态牌，吸引周边市县顾客远道消费。

中午，我和朋友们就选择了一家园林式休闲饭店——垂钓谷生态饭店就餐。

    垂钓谷生态酒店。

鄢陵另一个明显发展的产业是房地产业。近年来，旅游地产和生态住宅等高档地产主要分布于鄢陵城市以外的陈化店等西部与许昌接壤地区，也可以说许昌城市东扩为鄢陵带来发展机遇。

记得几年前我跟随中国策划研究院和中华全国策划师协会专家领导为许昌市的领导们讲城市发展课时，那里的住宅价格就明显高于许昌更发达的县级市，而商业地产价格却远逊于其它市县，我把这种现象归结于投资理念和生活理念的差异。但是现在，两种地产价格已经齐头并进联袂赶超其它地区，这是外来房地产投资资本进入和旅游资源开发的结果。

但是处于较为偏东的县城，住宅地产和商业地产开发有点过量，到处都是新建项目。而作为一个农业县，房地产过剩的担忧会不会成为真实未来？这就需要时间检验，——不过有一点，县城内住宅价格的确不低，而存量、在建的和去化的体量却难成正比。

所以风险阴霾依然萦绕。

这是鄢陵西部高档住宅项目国际温泉度假小镇，一个地中海风格的生态园林高档休闲居住项目；另一个是建业集团新开发的中式风格高端住宅项目“建业生态新城”，号称“中国院子”。

一夫。4月24日随笔。