新沂雨润国际广场项目可行性研究报告

1 项目分析与评价

1.1 地块分析

1.1.1 项目位臵

项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行 街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。

项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼、温州商城、永利步行街、 莱迪广场、国美电器、宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街；项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。

1.1.2 地形、地势

两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。

1.1.3 水电气保障

根据《新沂市建设用地规划许可证》关于市政设施要求的有关说明，给水、雨 水、污水接周围道路市政水管网。燃气、电源、通讯与相关部门联系。

1.1.4 规划限制条件

总面积：  64.44 亩 主体项目地块面积：31.58 亩 世纪广场面积：32.86 亩 容积率：3.0＜容积率≤6.5 建筑密度：30%＜建筑密度≤55% 绿地率：暂无

建筑限高：地下部份不大于 12m，地上部分不大于 120 m

说明：由于容积率等技术指标只是一个意向性的宽泛值，最终的指标可以根 据设计方案进行突破。

1.2 项目 SWOT 分析

（1）优势分析

Ø 区位优势：项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显 著。

Ø 交通优势：地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道-钟吾路，交通便利，火车站、汽车站均在 2.5 公里以内。

Ø 规模优势：项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目，具有较强 的竞争力与辐射力。

Ø 商业氛围优势：地块东临传统商业街-南京路，西邻次商业街-钟吾路，北 接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商 业不需太久时间的培育期，能够立刻产生价值。

（2）劣势分析

Ø 城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。

Ø 城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购 物的客层较少。

Ø 城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少， 要达到预期效果，招商、营运有一定难度。

（3）机会分析

Ø 新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。

Ø 新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。

Ø 新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。

Ø 宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具有投机空 间。

Ø 依托中商、雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮助。

（4）威胁分析

Ø 商业地产操作风险 商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建一个成熟的运营团队是成败 的关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队、招商团队、营运团队、销售团队的经验要求极高。

Ø 未来竞争威胁 项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞争对手即将浮出水面，同时 9 万 m2 商业项目的金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。

Ø 政策风险 房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有一定影响。

2 市场定位与项目评估

2.1 整体定位

根据城市发展、市场现状、开发商目标和项目 SWOT 分析，本项目整体定位：

代言新沂 发展   演绎都市繁华

集购物、 休闲、娱乐、商务、居 住于一身的城市综合体

2.1.1 公寓定位

（1）客户定位

Ø 具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价值；

Ø 工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。

（2）产品定位

Ø 主力户型 90-100 m²的两房和 120-130 m²的三房。

（3）形象定位

 城市核心 〃时尚公馆 

2.1.2 商业定位

（1）主体地块部分

Ø 整体定位：

城市 魅力生活 .体验中心

Ø 业态定位：根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的研判，本项目可引入主题 百货、大型综合超市、专业零售、品牌餐饮、酒店、休闲娱乐等主力业态。

规模定位：项目主体地块地上商业裙楼 6 万 m²、酒店 2 万 m²；地下-1F 为 1 万 m²大卖场 和 5000 m²分割出租商铺；广场地块地下-1F 为 1.75 万 m²时尚商业街区；两地块地下-2F 各有 1.75 万 m²的停车场。

形态定位：综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象，同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。

（2）广场部分

业态定位：

Ÿ   地下-1F 为产权商铺，以品牌零售为主的；

Ÿ   地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市绿地广场，并承担市民休闲、健身、娱乐功能。

规模定位：

Ÿ 地上为休闲广场

Ÿ 地下一层为 1.75 万 m²时尚商业街区

Ÿ 地下二层为 1.75 万 m²大型停车场

Ø 形态定位 休闲广场+地下商业街区

2.2 项目发展设想评估意见

（1）项目发展设想项目结合地块商业价值、建筑设计、商业文化展示等方面进行规划布局：

①主体地块 分为地上和地下两部分，地上建设购物中心、酒店、公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。

②广场地块 地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。

（2）项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想 反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。

3 项目开发建设进度安排

3.1 有关工程计划说明 根据项目开发规模、区域市场发展、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：

总体项目建设期为 3 年，2013 年建设地下部分 7 万 m²，2014 年建设裙楼 6 万m²，2015 年建设塔楼部分 7.62 万 m²。

4 投资估算与资金筹措

4.1 项目总投资估算

根据测算，项目的总投资为 91553.06 万元（含地价）详见下表：

4.2 资金筹措

项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为 89306.00万元，各项资金来源金额见下表：

4.3 投资使用计划

根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从 2012 年下半年取得项目地块开始，2015 年下半年，滚动开发。2013 年下半年正式进入项目的销售期，销售期至 2015 年 下半年。对项目的经济测算期，从 2012 年下半年至 2015 年下半年为止。

5 销售及经营收入测定

5.1 物业销售收入估算

（1）项目销售收入测算

①住宅部分

通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为 6000 元/ m2，由于 项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为 5.62 万 m2，经过计算项目公寓部分销售收入为 33720.00 万元。

②商业部分

项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为 1 万 m2，采用 市场比较法确定项目商业入市均价为 35000 元/ m2，经过计算沿街商业销售收 入为 35000.00 万元；地下商业可售面积为 1.75 m2，采用市场比较法确定项目商业入市均价为 23000 元/ m2，预计销售收入为 40250.00 万元。

（2）销售税金及附加测算

Ø 营业税及附加（销售收入的 5.5%），印花税（销售收入的 0.05%）；

Ø 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征比例大多在 0.3%-3%，本项目住宅预征比例为销售收入的 1%，商业按 3%计取；

Ø 本项目项目销售税金及附加合计为 9316.94 万元。

（3）企业预缴所得税测算

Ø 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于 10%，按税 后净利润的 25%预缴所得税。

Ø 本项目预缴所得税按照销售收入的 2.5%计取，合计为 2724.25 万元。

5.2 项目销售回款计划

根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。

项目总体销售计划为  2013  年下半年正式进入项目的销售期，销售期至2015 年下半年；公寓部分 2014 年下半年进入销售期，截至到 2015 年下半年，各年价格定 位 6000 元/m2；沿街商业和地下商业部分 2013 年下半年进入销售期，截止至 2014 年下半 年。其中沿街商业各年售价为 35000 元/m2，地下商业各年售价 23000 元/m2。

5.3 资金来源与运用分析

根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下：

项目 2012 年投入资金 20081 万元，其中融资贷款 10081 万元、企业自有资金 10000 万元；

2013 年上半年需投入资金 12671 万元，来自于银行贷款；

2013 年下半年以后无需投入资金；

2013 年下半年至 2015 年下半年项目竣工需投入资金 108970 万元，全部来自于销售回款。

5.4 销售利润

经测算项目销售收入为 108970.00 万元，经营成本为 100870.00 万元，税前销 售利润总额为 8100.00 万元。

6 财务与敏感性分析

6.1 赢利能力分析

经测算，总投资为 91553.06 万元，开发期为 3 年，投资回收期为 2 年，未考 虑持有物业收益的条件下，税前利润为 8100.00 万元，税前成本利润率 8.03%。

6.2 项目不确定性分析

6.2.1 项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：

在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入＝总投资达到盈亏平衡净销售收入

= Q*0.6*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.88=91553.06(总投资 ) ，  得出Q=45113m2，销售率＝45113/56200＝80.3%，此时盈亏平衡。

在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收入＝总投资达到盈亏平衡净销售收入＝

（5.62*P*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.88＝91553.06(总投资)，得出 P＝4816 元/ m2，此时盈亏平衡。

6.2.2 项目敏感性分析

我们对销售收入、工程成本、土地成本变化进行敏感性分析测算。

经测算可知：

Ø 本项目的销售收入、土地成本、工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的变动对项目效益 影响很大；

Ø 为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指保证销售价格和销售率的实现，最大程度的降低项目建安成本。

6.3 社会效益和影响分析

本项目的实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先，建成后的项目将是新沂商业市场的新标杆，代言城市的同时亦促进区域商业经济增长；其次本项目可以截流外溢的中高档消费人群，形成新沂新的高端消费和市场需 求；最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用，并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增长。

6.3.1 对环境效益的影响

项目的实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极的影响。通过本项目的实施有利于营造舒适愉快的购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念， 美化区域商业和公共活动空间。

6.3.2 对政府财政的影响

本项目可以为政府带来约 11198.12 万元左右的二级开发的税收收入。通过本 项目的投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区的经济增长；同时也提供新的就业机会，增加劳动就业人数。

6.3.3 对区域发展的影响

本项目的建设首先丰富区域市场的配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大的释放；其次作为新沂城市的标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高 档消费人群，同时让城市周边更多消费的人群从各方聚集于此，中高端人群的 涌入对区域整体的形象发展与价值的提升也将起到很大的作用。

7 可行性研究结论与建议

7.1 拟建方案的结论性意见

（1）项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。

（2）项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有 力保证。

（3）项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增 加财政税收，创造就业机会。

（4）项目经济效益良好

7.2 项目主要问题的解决办法和建议

（1）项目的主要问题

Ø 项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈；

Ø 整体市场供过于求，项目面临一定的去化风险；

Ø 由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。

（2）建议

Ø 做好商业的业态定位，突出特色，实现竞争超越；

Ø 挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆；

Ø 结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化；

7.3 项目风险及防范建议

（1）项目风险

①成本风险

经过经济测算，项目单方建安成本 3885.17 元/m2，占单方成本的 57.80%，造成利润率偏低。

②商业地产操作风险 新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队、招商团队、营运团队、销售团队的经验要求极高。

③政策风险

通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调 2012  年宏观调 控政策不放松的决心。从目前形势来看，虽然三、四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在一定的政策风险，政策的潜在变化可能给房地产开发经 营者带来各种形式的经济损失。

（2）防范建议

Ø 以降低建安成本为切入点做好成本控制；

Ø 合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发；

Ø 注重项目前期市场调研、客户需求调查，提供市场热销的产品；

Ø 根据市场状况选择合适的入市时机，提高变现物业的价值；

Ø 通过商业的良好运营，实现持有物业的增值。