给你一个活下来的理由

    最近很多城市房价都有所下降，很多朋友都在说房市巨变即将到来，我觉得不会这么悲观，但的确所有的发展商应该特别警惕。1991-1994年在海南的时候，房地产出现过一个特别的泡沫时期，那时候恨不得“天天过年，夜夜结婚”。大家见面打招呼，都是说：嘿，不留神又赚钱了。那个疯狂的时候远甚于去年，但接下来泡沫就灭了，当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。就这么一个地方将近2万家房地产公司，泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有，万通幸存，活着而且继续还在发展。

   为什么有的公司能够活下来，而剩下多数公司活不下来？我三天前跟易小迪在美国，明天我跟潘石屹去台湾，我们也经常在一起，不在一个公司，但是我们行为有很多相似的地方。第一、我们买地都不是特别疯狂。这不是我们商量的，而是我们有一个记忆，从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，第一，不能靠爹，全中国爹牛B的人，办不了好企业；第二、不能靠天，政策有的时候太变化了；第三、不能靠买地。地多了，老婆多了，都不幸福，所以我们这几个人买地都特别小心。

    另外，我们都不像别人那样着急。很多突飞猛进的公司属于青春期的公司，青春期最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难，就像北京的土话：背着手撒尿，不服。都是为了大而做大。包括此前上市未成功的一家公司，头一年卖了不到100亿，接着一下子想超过万科，这就像小孩看大人结婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象。我们从整个来看，一定要有一个反周期的历史，所以万通地产从1999年以来，当大家都疯狂扩张的时候，我们一直在讲反周期。为什么反周期呢？

我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一、社会革命，政权改变，制度变革。比如1948年做了一个企业很好，1949年就一定不好。你要是萨达姆时期最好的企业，美国人把他推翻了，你的企业也就死掉了；第二、自然灾害。9.11后，很多保险公司就垮了；海啸后，很多公司就会垮；第三、技术革命。当手机出现的时候，BP机就没有了。汽车出现的时候，三轮车、马车公司没有了，当有了塑料后，搪瓷下来了；第四、商业周期。商业周期不断波动会让很多企业死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以1993年后我们就在想我们怎么才能不死。社会革命，陈胜吴广来了，你也没有办法，小乱进城，大乱下乡，只有跑了。自然灾害怎么办呢？只有买保险了。美国世贸中心老板，在9.11前两个月买了一份恐怖主义保险，结果9.11炸了后，获得60亿赔付。就因为这个老爷爷买了保险公司的保险。但商业周期没有办法，在商业周期避免死亡，只有靠智慧、经验。

1993年后，我们采取了反周期的安排，怎么样做到“别人办丧事的时候你办喜事”，“别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备？”到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。

    另外，要采取叫做“商业模式的变革”。不采取商业模式变革，这种周期性波动就一定会让你死。不光是中国，在香港已经是死掉很多。大陆做房地产，主要是从香港学，而香港是70年代的时候霍英东开始炒楼花，然后卖期房、卖预售、屯地，基本上就是这么一个思维，而这个思维到深圳、到香港、到大陆，基本上所有地产商认为是天经地义的。而我们一直反对把这个模式变成唯一正确的模式。我们研究A股上市公司年报过程中发现了一个特别的悖论，就是现在这种商业模式的增长是一种带有近乎“自杀式爆炸”的增长。如果你们有兴趣去研究，A股连续10年以上上市公司的报表就会发现一个规律，当繁荣的时候，他的增长模型就是销售增长、利润增长、投资增长、资产规模增长、市值增长，但是同时出现两个指标极其困难，一个是负债率增长，另外一个每股净现金流量减少甚至变成负数，有负7元的、也有负8元的。只要市场稍微一掉头，你就非常困难。当然政府支持例外。所以我们前一阶段光看见别人办喜事，忘了他是带病办喜事，他即使进了洞房，也不生儿子。这种增长模式的局限性你要了解。

    于是我们就提出了“美国模式”。美国模式很简单，美国200年中，房地产演变了三种角色：第一代叫“地主加工头”。有地，是施工单位、建设单位出身，转化为地产商，这是第一代。第二代是“厂长加资本家。作者：冯仑