商业运营的生命周期

商业地产项目一般从开发到运营时间较长，少则十年，多则可达百年之久。一般把整个运营过程，从出生，到成长、成熟、衰退直至死亡的过程叫项目生命周期，也就是我们讲的四个运营管理阶段：

1、设计阶段也称孕育期，指从调研、定位、拿地、再到建设，招商直至开业的阶段，一般为3年左右，但因商业项目建设的不可控因素较多，往往时间较长。

2、项目建成后则进入幼年期，指从开业到在市场上站稳脚跟阶段，一般为2-3年左右。

3、凝固阶段也称成长期，指从市场立足到鼎盛时期，少则2-3年，多则几十年，成长期往往起起伏伏，破浪前行螺旋上升。

4、持续阶段也称衰老期，指从开始衰落到衰亡的阶段，短的2-3年，长的10年左右，当然有的企业经过努力又重新焕发青春，从衰退期又步入成长期。

处于生命周期的不同阶段的商业，面临不同的环境和条件，要求实施与商业成长特征相适应的不同管理行为，这样才能确保管理的有效性。商业从出生到不断成长的历程中要进行战略调整以及与之相适应的组织结构演变，大多数情况都要经历“领导人危机”、“自主权危机”、“控制危机”和“烦琐危机”四个危机阶段，如果管理者忽视这些变化，未能及时调整管理理念、管理重点和管理方法，就会大大降低商业管理的有效性，甚至会产生管理的“负效应”，导致商业的“生存危机”。

商业运营四个阶段的内容

商业地产的运营管理涉及，资产管理、品牌管理、商业经营，物业管理等方面，运营管理从内容上可分为经营战略、营销管理、经营管理、财务管理、人力资源管理等五部分主要内容，每个阶段的运营的历史使命不同，管理方式及工作重点也存在很大不同。

1）、孕育期主要集中在财务管理、规划定位、招商工作方面。重点工作是规划定位，这项工作决定项目命运的50%，另外财务管理和招商是商业运营成功的保障，由于各种经营要素及契约关系复杂，高度集权、专业的管理工具及方法是比较有效的。

2）、进入幼年期，商业管理仍然主要集中在上述三个方面，但重点有所不同。由于这一时期商业各种经营任务的急剧增加，在财务上需要一定资金投入的保证，维持商业的正常运营。经营管理上主要是培育市场工作，采取各种促销策略，扩大市场规模，提高知名度；此阶段无形资产建设成为一项重要工作。

3）、成长期标志着商业的发展达到了一个比较稳定的水平，管理往往集中在商业经营，其内容重点主要是保证比较稳定的市场份额。

此时，往往表现出组织机构臃肿，组织结构庞大复杂。这就要求必须要优化组织结构，提高各级管理人员解决问题和处理矛盾的能力。要十分重视创新，重视各种资产的重组和资本的投入，开发新的经营服务领域，培育商业新的经济增长点。在经营策略上要注重商户组合，注重经营创新，提高服务水平。关注顾客消费变化，和市场变化，提高市场经营能力。在确定价格策略时应主要考虑市场竞争环境，以适应价格竞争为定价目标，同时注意相关经营的价格策略。注重商户的作用，建立自己的商户资源系统。在促销方面，促销目标应以树立商业形象、提高经营知名度为主，应采取不同的促销组合。如商业公共关系，商业文化及商业形象，对商业销售策略的实施会起到相当大的促进作用。

4）、对于衰老期的商业，衰退期的到来，商业遇到发展的危机，业在经营战略、市场营销、经运营作、财务成本、人力资源等方面都可能出现了问题，使得商业在管理的各方面开始进行全面重新审视。首先要对商业的经营战略进行重新审视，对商业的宏观环境、行业结构、资产结构等进行分析，重新确定商业的成长战略和一般战略。其次要对商业的运营策略进行全面分析和重新整合，在策略上以资金尽快回笼为目标。