城市商业地产空置率逐步上升 泡沫化风险加剧

在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下，多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年，包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产，再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀，甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示，在发展城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，但由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升，已经出现过剩态势。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

商业地产迎来集中上市潮

在商业地产开发高峰过后，2013年将迎来商业地产集中上市潮。据中房信集团统计，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

在购物中心方面，据中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。

世联地产数据监测也显示，中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是，仅深圳就预计在2013年至2014年，将有多达19个大型商业项目入市，增加商业面积170万平方米以上。

另外，成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米；昆明未来五年仅商铺新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。

对此，世联地产商业部总经理宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。

关店、倒闭频现，空置率急剧上升

35岁的张欣是土生土长的沈阳人，近年来，她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示，虽然沈阳有超过70家大型综合体，但自己逛街常去的也就四五家。

“虽然临近春节，但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说，在上周五傍晚到百盛购物时发现，本应是销售旺季的人最多的时间，却只有稀疏的几个消费者。

张欣说，虽然沈阳身处二线城市，又是省会，但消费习惯却未改变，大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好，甚至倒闭。

对此，北京工商大学贸易系主任洪涛在接受《经济参考报(微博)》记者采访时表示，现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解，致使一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”

事实上，此前世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。以深圳市为例，未来五年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆。龙岗区则表示在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设12个综合体，平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

洪涛表示，人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1 .2平方米上下“而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。”

商业地产的重复建设，带来的是高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。全联房地产商会日前发布的R E IC O报告也显示，广州随着2012年第四季度的三个大型项目交付，其空置率预计直接攀升至15%-20%的区间。与此同时，2013年预计深圳市场有12个甲级写字楼项目入市，深圳空置率也将小幅升高。

与此同时，值得注意的是，店铺密集，同质化严重，恶性竞争，最终迎来的只是关店、倒闭的浪潮。从火锅店、咖啡屋、便利店到大型商超、购物中心，扎堆开店过后，面临一次次洗牌。

据了解，自2011年太平洋百货关闭两家门店，撤离北京后，2012年众多百货业步其后尘，纯本百货、望京N O V O百货均关张，永旺百货撤出朝阳大悦城。而在新项目入市方面，曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼；长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间；巴黎老佛爷百货也将开业时间延至2013年9月……

此外，众多便利店与大型超市也选择关停部分店面。其中，全家、罗森、7-11等便利店龙头进入关店调整期，可的、好德、O K便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。就连刚刚开起的顺丰便利店也选择关张大吉。

在超市方面，沃尔玛表示2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店，占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度。

洪涛表示，目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态“一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装，并拆分成小商铺，然后再出售、招商，打着不同的主题吸引投资者。”

但值得注意的是，魁北克投资咨询(北京)有限公司副总裁兼总经理戴博思在接受《经济参考报》记者采访时表示，虽然部分城市商业地产集中入市会提高空置率，但在促进城镇化发展、提高居民收入的背景下，中国商业地产市场仍有被挖掘的空间。他指出：“一般来说，我们必须着眼于广州、深圳、重庆、天津、沈阳等拥有巨大潜力的城市，但是我们不能忽略长沙、武汉、南昌、郑州、成都等区域中心。”

警惕商业地产泡沫危机

日前，常州被爆出500万平方米的商 业 地 产 聚 集 区 ，空 置 率 高 达50%。与此同时，成都也被曝出空置率高达34.6%。

同策咨询研究中心总监张宏伟对此指出，按过去两年的平均消化量静态计算，很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年，商业地产的泡沫正逐渐显现。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以收拾的局面。

事实上，不仅是二三线城市，一线城市也暗藏商业地产危机。截至2012年底，上海商业地产存量高达1200万平方米，相当于近20个徐家汇商圈。2013年，预计上海各类城市综合体及购物中心商业面积将再增380万平方米，其中还不包括目前市中心最大的、商场面积达32万平方米的月星环球商业中心，真如弘基时尚中心、古北高岛屋百货和路威酩轩尚嘉中心、淮海路环贸广场等。

“上海在过去两年间有47个购物中心开盘，但现阶段仍有37个处于在售状态。”上海淮海商业集团董事长吴荷生指出，商场越建越多、越建越大，恶性竞争下，出现了招商困难，有些购物中心里，甚至超过一半的柜面都是空的。

与此同时，北京也被媒体曝出，近八成商业地产处于滞销。据统计，从去年9月至今年1月北京市共有32个商业地产项目入市，其中近八成项目销售率不足50%，甚至不少项目出现“零”成交。

对此，曾经担任上海市委研究室主任的张广生也指出，很多城市在商业地产的布局和规划上存在问题，不能重蹈住房市场泡沫覆辙，加强政策调控迫在眉睫。

戴博思对记者表示，虽然有部分城市出现供过于求的状况，但他仍积极地看待中国商业地产的投资环境。他认为，应从城市细分市场来调整投资，例如一些城市可能拥有过多的高端项目但是缺乏中端市场的供应。

“尽管我们继续着眼于一线城市的购物中心或者写字楼项目，但是许多二线城市仍然缺乏足够的A级写字楼，这对我们有相当的吸引力，我相信一些城市的A级写字楼仍是供不应求的。”戴博思说。