“总理房价”今何在？

    今年两会期间，温家宝总理就房地产调控问题明确表态，认为“房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松”。据此，网友创造出“总理房价”这一新词。彼时，限购已实施一年有余，房价由涨转跌，调控确有明显效果，可以说两会上总理的表态恰逢其时，增强了购房者对房价下跌的信心。

　　但十分吊诡的是，总理的一番表态反而成为了房价走势的分水岭。根据国家统计局数据，自4月开始南京房价同比跌幅呈持续收窄之势，其中11月已降至0.10个百分点，基本上达到去年同期水平。“总理房价”湮没的是如此之快，以至于购房者还未来得及品尝由其带来的希望滋味，就已经被一波波涨价潮的现实拖进了失望的境地。如果从房价涨跌的维度来评判调控的成败，那么号称“史上最严”、以限购限贷为核心的本轮调控一定程度上面临着重头再来的尴尬。

　　房地产市场利益相关方无非包括中央政府、地方政府、开发企业和购房者等四类，而房价也就是上述主体各自行动后综合呈现出来的市场结果。回顾今年南京楼市，造成房价与总理期盼南辕北辙的主要原因有但不仅限于以下三方面：

　　首先，中央政府和地方政府关于调控取向的不一致是导火索。

　　中央政府目光长远，着眼经济健康发展，调控势在必行；地方政府立足任期，力求GDP政绩，调控非其所愿。在今年国内经济下行背景下，对于患上“房地产依赖症”的地方政府来说，要完成稳增长重任房地产市场责无旁贷。因此，上述内隐冲突外显化，我们能看到下至县级市，中至地级市，甚至上至省级层面都有地方政府曾出台救市措施。地方政府从幕后走向台前，充当突破中央限购政策的急先锋，替换之前的“总经理”成为软抗总理的重要角色，虽然数量总体不多，但示范效应却较强，弱化中央政府调控效果。事实再次证明，中央政府与购房者这种松散的联合体抵不过地方政府加上开发企业这种唇亡齿寒的共生体。

　　其次，开发企业供应和购房者需求之间的脱节是直接原因。

　　恐怕没有谁能料到今年市场需求是如此的绵长，且后劲十足。因限购推迟入市的需求在叠加今年原有的需求后爆发出巨大能量，快速消化市场供应，其中中小户型持续处于供不应求态势。在投资投机需求基本离场情况下，汹涌的刚需也能捧高房价，甚至将房价推升至未限购时的水平。仅以浦口为例说明，作为全市领涨的板块，11月浦口商品住宅成交均价已达到8528元/m2，相比去年3月仅低出不到100元/m2。

　　最后，购房者对于后市房价的看涨是根本原因。

　　当社会变迁时，最先也是最容易发生改变的往往是社会制度，之后是人的行动模式，最后也是最难发生变化的才是人的价值观念。因此，人的观念一旦形成，要想改变实非一朝一夕之功。在历经房价越调越涨的魔咒后，由不得购房者不对今年的任何风吹草动慎重对待，以尽量避免房子这座大山有任何重量的增加。更何况，今年地方政府层出不穷的稳增长措施、央行两次降息操作等尽管并非以救市为直接目的，但却依旧实实在在利好房地产市场。另外，过往的房地产市场经验造就了非理性买涨现象，那么就算购房者是一理性人，也难以做到独善其身，最好的选择依然是尽早加入到非理性队伍，为的是抢占房价相对低点。

　　今时今日，限购政策已被市场完全适应，房价短期内不仅看不到再次下跌的迹象，反而隐现继续上涨的冲动。看来，要想实现与居民的收入相适应，与投入和合理的利润相匹配的“总理房价”依然任重道远。?ā???<商品住宅成交均价已达到8528元/m2，相比去年3月仅低出不到100元/m2。

　　最后，购房者对于后市房价的看涨是根本原因。

　　当社会变迁时，最先也是最容易发生改变的往往是社会制度，之后是人的行动模式，最后也是最难发生变化的才是人的价值观念。因此，人的观念一旦形成，要想改变实非一朝一夕之功。在历经房价越调越涨的魔咒后，由不得购房者不对今年的任何风吹草动慎重对待，以尽量避免房子这座大山有任何重量的增加。更何况，今年地方政府层出不穷的稳增长措施、央行两次降息操作等尽管并非以救市为直接目的，但却依旧实实在在利好房地产市场。另外，过往的房地产市场经验造就了非理性买涨现象，那么就算购房者是一理性人，也难以做到独善其身，最好的选择依然是尽早加入到非理性队伍，为的是抢占房价相对低点。

　　今时今日，限购政策已被市场完全适应，房价短期内不仅看不到再次下跌的迹象，反而隐现继续上涨的冲动。看来，要想实现与居民的收入相适应，与投入和合理的利润相匹配的“总理房价”依然任重道远。（李智）