限购令下 商用公寓成交量一路疯涨

      广州限购令出台后的两年里，住宅市场经历了史无前例的低迷期，与之截然相反的是，商用公寓却因不限购受到热烈追捧，吸引了大量投资客出手。一时间广州公寓项目四处开花，销售火爆场面频现，成交量一路疯涨。根据网易数据中心监控抽取的数据显示，2011年08月15~10月15日，公寓成交140套，成交均价为22798元/平方米；而2012年08月15~10月15日，成交了2204套，同比上涨了1474%，其中番禺万达广场一月就有766套的成交量，成交均价为22680元/平方米。记者发现，尽管成交量大涨，公寓的成交均价却保持着相对平稳的态势，大多数公寓盘没有趁行情好就疯狂涨价。

市场

公寓开盘即热销　基本不愁卖

    新城市地产董事长曹志伟告诉记者，限购前很多开发商不热衷做商业性公寓，因为当时广州商住倒挂过于严重，珠江新城2007年左右的写字楼1万多元/平方米，住宅却已经在3万元/平方米以上了，再者，公寓的造价成本也要远高于住宅，开发商没有必要做一些高成本低售价的商业公寓项目。但限购令出台后，为了吸引更多的投资客，开发商纷纷开始打造公寓项目，且开盘即热销，基本不愁卖。

    据悉，位于广州信息港内、天河软件园科韵园区的全新项目方圆E时光6月份开始诚意登记，不到两个月的时间认筹客户已超500台。开发商相关人士向记者透露，由于相关手续还未办齐全，预计延迟到12月底开盘，基本上不愁卖，目前已经暂停认筹了。据了解，该产品由写字楼与公寓组成，主打小户型产品，共29层高，第1层为商铺、2至28层为写字楼与公寓、其中28、29层为复式写字楼。

    今年8月，番禺万达广场SOHO公寓首期诚意登记者就超千人，当天开盘户型为49~66平方米的一房单位，开盘800套左右当天售基完。阳光家缘数据显示，公寓成交均价为13412元/平方米。据了解，SOHO公寓二期预计将于明日正式开盘。相关负责人透露，二期将推出900多套产品，目前诚意登记人数已经达到2000多人，预计均价为15000元/平方米，产品面积为30多~80多平方米，主力面积为50~60平方米左右。

    尽管成交量大涨，公寓产品的价格一直相对稳定，定价比较合理，大多数公寓盘没有趁行情好就疯狂涨价，整体而言稳中有升，有些早期定价过高的楼盘在处理尾货时还会降价促销。如北京路的金润铂宫开盘均价32000元/平方米，今年下半年后打出团购价26000元/平方米，正佳东方国际以减装修为名，价格下降3000多元/平方米。有行内人士表示，公寓产品主要面向投资客，很少有自己买来居住，他们更多的是考量投资回报率，定价高回报率过低当然难以让他们出手。

个案

投资商用公寓　两年赚了20万

    公寓成交量的上涨很大程度上归功于限购令，楼市某营销人士指出，两年前很多投资涌向住宅，广州楼市商住倒挂的现象颇为严重，随着限购令的到来，公寓项目迅速增多，由于该产品不限购，可办公可居住，面积小总价低，受到众多投资客的青睐。

    胡先生是某公司品牌总监，2010年广州限购细则出台不久就购买了位于龙津路的一套45平方米的商用公寓，单价为25000元/平方米，目前已经收楼且已出租，月租2800元。胡先生还向记者透露，他家的邻居购买的是龙津华府另一套更小面积的产品，当时总价60万左右，前几个月以80万元出售，两年时间赚了20万。胡先生坦言，其实当时买公寓是无奈之举，名下已有不止两套房产，只能购买商业性质的房产，而买荔湾区富力童装批发市场的商铺没有合适的，“正好路过龙津路看到有不限购的小公寓在售，面积小总价低，就出手了！”

    张女士手上的物业不少，楼市限购后楼价有所下调，刺激了她的购房欲望，但自己无购房资格。今年番禺万达广场推出不限购的小公寓产品，张女士前往考察了一番，觉得相当不错，开盘时以13150元/平方米的价格购买了50平方米的单身公寓。“购买该公寓除了因为其不受限购的影响外，还因为项目地段好，未来升值潜力巨大。”张女士准备收楼后用于出租，等到地铁、商圈等配套逐渐完善成熟后，等单价升到2万元/平方米后再考虑出售。

业界观点

公寓不限购诱惑力已降低

     颐和四季营销总监李文卓表示，市场是分阶段的，现在已经过了单纯靠不限购就能吸引客户的时期，需要做特色产品，要有更实际的东西给到客户。颐和四季公馆打造的是酒店式公寓，有五星级的酒店配套和物业服务，在设计的时候就考虑到将来酒店运营的需求，和传统意义上的公寓产品不同。以后公寓市场会更加细分，有特色和鲜明目标群体的产品会更受欢迎。新城市地产董事长曹志伟表示，公寓更重要的标志是星级服务，散卖出去的商用公寓难以做到统一的服务，有些名不副实，但在目前限购的情况下，投资客为规避政策调控只能转向公寓，一旦有另外的投资选择，公寓的诱惑力自然会降低。

后市预测

短期内公寓仍是中小投资者的首选

    业内资深专家韩世同认为，未来两三年商用公寓仍然会是受开发商、投资客追捧的项目。毕竟广州的流动人口众多，尤其是一些来广州中长期出差或短期安家的商旅人员也有这方面的需求。方圆地产首席分析师邓浩志也表示，在限购持续的情况下，偏爱不动产的投资者只能选择商铺、写字楼及公寓产品，前两种所需资本一般较大，公寓总价较低，因此未来公寓将仍是中小投资者的首选。对开发商而言，在非办公区的商业产权项目里，开发类似住宅的公寓项目，既能做办公使用，也能做住宅使用，甚至可以打出租经营概念，风险分散了，客源也更加多元化，何乐而不为呢？《信息时报》