怎么看城市首套房收益率超300%

　　最近，仔细学习了《中国家庭金融调查报告》内容，据介绍，这历时三年，其权威性和详实的内容填补了行业空白的报告，用中国人民银行研究局张健华局长的话说：“此次《中国家庭金融调查报告》调研数据的出炉，不仅为目前对家庭消费金融行为的了解提供有价值的补充，还将为政府和监管层制定重要政策提供有益参考”。

    我们可以从这份报告中看到一些调查体现的有关城市房地产方面的信息。《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭的非金融资产以住房为主。中国家庭自有住房拥有率为89.68%，远高于世界平均水平。据资料，世界平均住房拥有率为63%，美国为65%，而日本为60%，我国自有住房拥有率处于世界前列。
　　报告显示，城市户籍受访者3996个家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%。这一比率在农村显然更高一些，为94.60%。报告还指出，城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。

报告还显示，截至2011年8月，中国家庭资产平均为121.69万元，城市家庭平均为247.60万元，农村家庭平均为37.70万元。城市家庭中，金融资产11.2万元、其他非金融资产145.7万元、住房资产93万元，负债10.1万元、净资产237.5万元。相应的农村家庭数据为金融资产3.1万元、其他非金融资产12.3万元、住房资产22.3万元、负债3.7万元、净资产34万元。
　　此外，报告显示，在城市中，第一套住房平均收益率均值为340.31%，第二套为143.25%，第三套为96.70%。报告同时显示，从全国平均水平看，在家庭资产中，金融资产为6.37万元，仅仅只占总资产8.76%，而非金融资产为66.40万元，占91.24%。
　　住房贷款方面。非农家庭购房贷款总额平均为28.39万元，占家庭总债务的47%；农业家庭购房贷款总额平均为12.22万元，占家庭总债务的32%。住房贷款总额远远大于家庭年收入，户主年龄在30岁~40岁之间的家庭负担最重，贷款总额平均为家庭年收入的11倍多。

报告数据还显示，资产最多的10%家庭占全部家庭总资产的比例高达84.6%，其金融资产占家庭金融资产总额的比例也有61.01%，非金融资产占家庭非金融资产总额的比例更高达88.7%。还有，中国收入最高10%的家庭，其储蓄率为60.6%，其储蓄占当年总储蓄的74.9%。大量低收入家庭在调查年份的支出大于或等于收入，没有或几乎没有储蓄。而中国较高储蓄的根本原因，不在于广大民众没有足够的消费动机，而在于没有足够的收入。

面对调查的统计数据，中国家庭年均可支配收入均值是51569元，城市70876元，农村22278元。我们可以认识到中国的城市家庭的247.60万元资产，那是因为“第一套住房平均收益率均值为340.31%”，也就是说100万元买的房子，价格已经为340万元了，而不是靠那可支配收入的结余形成的，中国家庭的资产就是这样的现实形成的。假如撇开这么高的收益率，或者房价回归到200万元，那中国家庭的资产就会大幅度缩水。

中国的房价一直被很多人用于炒作，中国的第一套房，如果考虑当年政府将公租房福利化推到租房者家庭的状况，那不仅仅是3.4倍的概念了。比如上海当年不到1000元一平方米的福利房政策，今天在二手市场同样市场化，那很多都达到2万元多一平方米，那可是20倍的增加了，从这个数据看，那第一套房子的3.4倍，其中那福利房有很多拉高的积极作用。

当然，任何一种商品的价格，需要和当地其它社会商品的价格比较看。中国房价是这十年涨起来的，那么同期社会商品的价格增加情况，是对房价合理性的比较和参考。这个城市人工价格差不多同期也是增加了2倍多，其它商品的价格，很多都应该涨了不到3倍，房价同期是属于涨幅较大的一类。

如果从经济学角度讲，中国第一套房子市场价值增加有通货膨胀因素，加上部分的人为因素，那么新房的价格高，与那些福利性二手房的市场价高，那在理论上是需要另行计算的。而如果统计数据是准确的话，我们可以看到：城市第二套房子的收益率为143.25%；第三套房子的收益率仅为96.70%。这不告诉我们，在后阶段市场化买房的人们，实际上并不见得是有正收益的，甚至于已经有出现负资产状态。

房子是用于居住的。这似乎常识性的议题，我和很多人不断地交流，在房价不断上扬的情况下，很多人很难接受。可当房价稳定，甚至于出现波动的情况下，当您名下的房子变不了现的情况下，一些买房人们的就会蒙受负收益率。再加上您支付的银行利息，那您实际上亏大了。只有您的房子用于自用并居住，那您的购买会理性，会已经考虑到了自己的承受，即使买亏了，那也不会影响您的生活。

从专业的调查数据看，很多所谓专家在批评中央政府遏制第二套、第三套房子投资政策，实际上他们处于自己的集团利益，因为2011年中国城市户均拥有住房1.22套的数据已经出现，这应该成为对一般民众投资的警示。