地下商业空间经营探讨
2012年06月19日
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伴随中国城镇化建设的不断深入与发展，土地作为一种稀缺资源，在我国各大城市，特别是在北京、上海、天津、广州等特大城市的核心地段、中央商务区、主要商业区更显珍贵。如何进一步提升土地的使用价值，更加合理有效的利用有限的土地资源，日益成为大家普遍重视的一个既现实又迫切的问题，而地下空间的开发利用，正是解决这一难题卓有成效的手段之一。国外对地下空间的开发最早可追溯到1856年英国伦敦地铁的修建使用，至今已有150多年的历史。当前，世界发达国家的地下空间利用率已达40%——60%，而在中国则刚刚起步，方兴未艾。作为地下空间价值最大化的体现——地下商业的发展，既是未来世界性的趋势，更是大都市商业成熟、繁荣的标志之一。
由于工作原因，我在中关村西区——北京高科技商务中心区负责管理30万平方米的地下空间已有六年，其中15万平方米为商业经营面积，即“中关村广场购物中心”，5万平方米为大型地下停车场，还有约10万平方米的集地下交通及市政于一体的地下综合管廊。几年来，我对于地下商业的经营有一定的体会与思考，无论是经验还是教训，都希望与大家分享，以使地下商业今后在国内有一个更加光明的前景，更加美好的未来。
要做好地下商业，需从宏观与微观的角度予以研究、把握，关注并解决因位于地下所引发的一系列经营难点，以比经营地面商业更多的耐心、更强的手段、更高的效率、更好的服务，才可能有所创新和突破，使我国地下商业摆脱早期多利用人防工事，停留在小摊位家庭作坊式的低级阶段，尽快向高层次转化，追赶世界的潮流，为城市的进步、区域的繁荣做出应有的贡献。
一、宏观方面
第一、要注重城市规划与地下商业规划的有机结合
大规模地下商业要想成功，规划需先行。城市建设必须要有主体规划的理念，融区域全方位开发与商业设施于一体，在此前提下，地下商业经营才有可能有所保障，进而走向成功。例如：日本东京八重洲地下商业、加拿大蒙特利尔地下城市、多伦多市政大厦核心区的地下商业群等，都是这方面的先行者和成功的典范。
第二、要注重地上建筑物与地下商业的和谐统一。
总体规划明确后，在实施过程中，地上建筑与地下商业，两者绝不可割裂开来，而应形成互补、互动的关系，无论是外部建筑规模、形态，还是内部结构、动线，均要充分加以考虑，以实现资源共享，各取所需。
第三、要注重地下商业涉及的行业标准、法律法规研究
我国地下空间由于起步较晚、国情复杂，相关的规范标准、法律法规要么没有，要么不全、要么滞后，极大地阻碍了地下空间的利用和地下商业的发展。一方面，我们要呼吁国家在这方面加紧研究，早日改变现状；另一方面，通过实践，积极探索，发现困难，找出问题，提出具有建设性、前瞻性、针对性的意见和建议，寻求突破，以降低地下商业经营所带来的政策风险。
第四、要注重地下商业项目所在区域的调查与分析
地下商业对于所处位置、地段、人文及地理环境等因素比之地面商业项目更为敏感。比如气候条件，加拿大之所以较其他国家更多的建设了大规模的地下商业，与它严寒的天气息息相关。所以，项目前期，对于区域乃至更大范围内的调查、分析与论证十分重要，其研究成果直接关系到项目未来的命运、所开发地下商业的兴衰。
第五、要注重高新技术在地下空间的应用
地下商业的经营面临许多特殊困难，关注并及时应用如手机导航、智能化能源、光电控制、高新材料等最新科技，将极大的弥补地下经营所带来的各种缺陷，使商业经营更加灵活、便利。
二、微观方面
我作为地下商业的直接经营管理者，相较宏观，更多的体会源于微观，源于细节，源于项目的运行过程，下面具体分析一下地下商业成功必须要关注的一些问题：
（一）软件部分：
1、项目定位
地下商业需在前期充分调研的基础上，明确项目定位。对于地下商业，定位是否清晰，是关系到消费者、商户能否走到地下来的重要因素，所以，在定位分析、判断研究上要舍得投入，以期定位精准。
2、动线设计
由于地下商业主要为大平层，一般是地下一层和地下二层，不具备地面商业的多楼层概念，所以动线设计更为复杂，必须解决人流到地下后如何流动最合理的问题，既要照顾消费者逛店便利，又要兼顾店铺的可视可达率，好的动线设计应满足这两方面的要求。
3、标识安排
在地下，消费者的方向感普遍较差，特别是作为消费主体的女性大众，故地下商业对于商场内外、上下的标识设计、配置要尤为重视，尽最大可能消除顾客的地下迷失感，否则会极大影响消费者的购物热情。
4、品类分布
地下商业存在许多物理死角，所以在商铺安排、品类分布上要多动脑筋，精心布局，利用商品的特性不同，引导消费人群更加合理的流动，以提高整场的利用率。
5、商户管理
地下商业要成功，更需强调产权统一、管理一致，加强对商户的管理与服务，以根据经营状况、市场变化随时予以适当调整，以确保地下商业的整体利益。
6、宣传推广与会员服务
地下商业，宣传推广在项目前期是迅速吸引人流认知品牌、熟悉地下的重要手段，之后要将重点逐步过渡到活动质量和效果上来，以提升商户销售额为主要目的，同时，作为扩大会员数量的有效途径之一，要与会员专项活动有机结合起来，而忠实的会员对于地下商业是一笔不可或缺的宝贵财富。他们对项目具有引领及口碑传播的作用，是地下商业发展的基础力量，所以对于会员要提供更多更好的服务，以使会员数量不断增长。
（二）硬件部分：
1、轨道交通及停车场的结合
成功的地下商业几乎有着惊人的一致，即与地铁、轻轨等轨道交通及停车场的无缝对接，例如香港40多家购物中心，70%左右是建立在地铁等轨道交通线之上，所以，在规划设计上若有条件结合，则无论是对地下商业的运营，还是对地下空间的综合利用，均为一种最佳的选择。
2、地下采光与灯光设计
人类天生对于黑暗有恐惧感，这就要求地下商业在采光及灯光设计上要加倍用心，使来地下购物的消费者心理上不产生压迫感，最好通过更多的自然采光设计和照明灯光的补充，令地上地下浑然一体，不产生在地下的感觉。
3、能源管理
大面积地下空间是蓄热的，对于供暖需求较低，但在供冷、用电等方面与地面建筑均有差异，而地下商业比较重要的一点是要保持地下空气的清新、流畅，所以能源管理无论从消费者对购物舒适环境的要求，还是业主对成本的控制角度，都必须加以重视与研究。
4、氛围营造
地下商业只有尽量营造与地上差异不大的购物氛围，才能在当前激烈竞争的市场环境下争得一席之地，并逐步体现出冬暖夏凉、遮风避雨等地下优势。除前面提到的灯光照明外，地下商场内的绿植、喷泉、休闲小品等的设计与配置，在地下商业公共区域里要重点考虑。
5、地下空间垂直交通设计
对于地下商业，规模越大，合理的垂直交通设置就越显重要，亦将直接影响到商业的经营。一方面，垂直交通方便吸引客流的导入；另一方面，有助于消灭地下死角，增强地下面积的有效使用率。另外，运用得当还将起到地面标识、宣传导引作用。
6、地下空间的面积配置
简单的讲，一是尽量减少地下二、三层的单体面积，利用下沉广场等方法扩大地下一层规模，并将商业面积重点安排于此；二是要精心设置用于推广活动的中心场地，规模大的还需配置副场地，以形成整场的互动效果。
以上我从软件和硬件两部分简单论述了一些对于地下商业经营会产生不同影响的因素，但经营地下商业还有一个共同的工作重点，即地下安全控制。没有安全，经营无从谈起，而如何确保大面积地下商业的安全，是各级领导、各个主管单位，特别是消防部门所极为关心的。所以，在管理过程中，要针对地下空间的特点，建立多层次防御体系，加强软硬件设施的维修保养，对于地下的防火、排烟、人员疏散等制订紧急预案，措施到位，责任到人，进而保证广大消费者的人身安全，保证地下商业正常的经营秩序与环境。
总之，地下商业经营虽然难度大，问题多，要求高，监管严，但在城市发展进程中，大家越来越重视土地的集约化、多层次利用，开发地下商业成为一种必然，尤其在中国更是潜力巨大，前景无限，上面的一点思考，挂一漏万，主要目的是抛砖引玉，期望在今后城市中心区开发、城市综合体建设中，有更多的人士关心地下商业的发展，同时在地下商业的项目立项开发到经营管理的全过程中，尽可能的少走弯路，使有限的土地资源发挥出更大的作用，也使我们的商业经营能力与水平随着地下商业项目的成功再上一个新的台阶。
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