城市综合体的竞争态势

    商业地产的这轮狂热，甚于98年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家2008年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。

　　据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新信息，2011年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了150个，主城区超过了110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。

　　而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不逊色。四川省西北部，某县级市市区人口27万，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。

　　而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均5平米这样的水平……不管国际水准是1.5还是3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞。

　　在此种环境下，试问？如何差异化竞争？

　　首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。

　　其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。

　　然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？

　　但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关……

　　你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决策者想到进军商业地产的时候，一定有无数个平常智商的决策者也想到了在商业地产捞金。已经掉进汪洋红海的尔等，试图在红海之中寻找蓝海，岂不是缘木求鱼？这又好比阿斗，即便是神机妙算的诸葛亮也扶他不起。再重复一遍，此时此刻，此种经济环境背景下，冲进商业地产，如果实力资质平平，本身就失先机，败了一半，天王老子来了，也是无力回天……

　　唯一能做的就是尽力而为，期盼经济基本面能够再次刮起台风，铁公鸡都会飞的乱镜中，再踩一次狗屎运。