商业地产开发运营要准确把握生活方式 

1.什么是商业地产？ 

    商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

2.商业地产与住宅类地产的区别有哪些？ 

大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅、Town House等，发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业带来稳定的高投资回报率。就现阶段而言，国内大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，还是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者大多数在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的。发展商在做住宅类房地产时，只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成。而发展商在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去（如果项目需要靠销售部分物业、回笼资金的话）而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。对于那些有战略眼光的房地产企业，在运做商业地产时的身份，已不仅仅是房地产发展商这一种职能，还要兼具商业地产的运营商和生活方式的内容供应商的多种职能，要帮助商铺的投资者、企业的股东带来长期稳定的回报，还要为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式（如果商场的商品没有特色、购物环境不能吸引消费者来此消费，商户经营者赚不到钱，商铺业主收不到租金，试问长期稳定的回报从何而来？）从这些差异可以看出，商业地产开发商的客户包括两极：一个是商户经营者，一个是终端消费者。

3．商业地产的发展商在运做成功的项目时，应具备哪些条件？ 

    在运做成功的商业地产项目时须具备：良好的地段，政府的大力支持、（各种税收的减免或优惠、交通路线的保障），准确的市场定位，优秀的项目规划设计方案，良好的资金保障和稳定的现金流，优秀的施工和监理单位，专业优秀的招商团队，各种专业的顾问团队，优秀专业的商业管理推广机构等，这里要特别强调的是，从市场的角度来看以下几点是非常关键的：A.准确的市场定位、再好的地段，没有准确的市场定位的项目注定是失败的，如北京站附近一香港著名的房地产企业投资的地产项目的商业部分，开业几年调整过多次经营业态，但始终经营不好，在2002年一年时间里，换了六任总经理，但效果还是不好（该项目除了定位不准确，而且派来的高层管理人员又都是从香港来的空降兵，本身对北京市场，还需有一个了解的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费特点都有很大的差异，并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的COPY到另一个城市就可以确保成功）。还有广东的一个城市，也有面积接近40万的华南 MALL，发展商在之前是否经过详细的市场调查，一个40万的大型SHOPPING MALL每天需要多少销售额的支撑，才能良好的运转，而这个城市还是由分散的几十个镇组成，人口并不集中如何让这些分散的人群长期的来消费可真不是一件容易的事。。当时好称中国最大的SHOPPING MALL 的上海正大广场，面积20万平米左右现在也只是发展商旗下的易初莲花超市在苦苦的支撑着。全国还有很多类似的由于定位不准确而经营不成功的商业地产项目。就算最后重新定位能够经营好，所费的时间成本、机会成本也很高。B.优秀的项目规划设计方案可以起到帮助发展商省钱的作用，而且也为日后的经营者和消费者流下舒适的经营、购物环境。好的规划设计方案本身也是能够吸引媒体、经营者、终端消费者注意力的买点和公关事件的好的由头。C.各种专业人士组成的顾问团，在项目的前期、中期、后期、都需要相关各个领域的专业人士为项目提供各种专业的顾问式服务，无疑为项目的不同阶段的成功又增加了一些胜算。D.专业优秀的招商团队，可以帮助发展商避免走很多弯路、节省时间的同时，还可以帮助发展商严格把关，为发展商提供优化的商户结构。而不至于为多赚取佣金，而损害发展商的长期收益，为发展商招进并不适合的商户。还可以帮助发展商在少花钱的情况下，招到适合的商户。E优秀专业的商业管理推广机构，是在项目开业之后起着向目标消费群体以及各商业企业、专业机构、媒体负责推广的专业机构，商业管理机构的专业程度是和项目的运营（租金、物业增值、品牌知名度、品牌美誉度）是有极大关联的，所以发展商在聘请商业管理推广机构时，衡量该机构的是否胜任是包括以下的考核标准：1专业的房地产背景、2丰富的零售业知识、3拥有时尚事物的敏感性、4拥有专业公关公司工作背景、5对各种艺术有一定程度了解、6熟悉各种媒体、7从事生活方式研究工作、8了解项目所在地不同消费群体的消费习惯，的各种专业人士组成的团队。以上8个领域的专业人士缺一不可、每个环节都是极其重要。在商业地产项目的运营过程中都起着关键的作用。由此看来，可以把商业地产 比喻为“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。而要经营好这“三高产品”需要很多时间去了解不同的企业在为消费者提供产品的同时，又提供了什么样的生活方式，如：快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、CD、PDA、DVD、手机、服装、食品、旅游、电信服务、互联网、杂志、等，消费者在决定购买这些产品的时候又希望得到什么样的生活方式？不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活方式又是什么？相信这是许多企业管理者共同想得到的答案。