第一，是政府控制了土地的供给，当地方政府成为城市土地市场独家垄断的供给者时，地方政府会根据出让土地的边际收益等于征地的边际成本的原则来确定土地的供给量，从而相应地确定土地的出让价格，这就必然导致较高的土地价格和较高的经济利润。政府用低价从农民那里拿来廉价的土地，然后以高价拍卖到市场，一个个地王的产生，使得在整个房价当中地价占了50%，政府在土地这个环节拿走了很多收入，这是抬高房价一个重要的原因。

　　另一方面，我们限制了其他房源进入市场，例如大量存在的小产权房，面积高达66亿平方米，我们认为是非法的，不能够进入市场。

　　再有一个重要原因，我们在市场的引导上，我们把房地产、把住宅过多地当作了投资品、投机品，而不是消费品，因此在大量有40~50%是投机。不是为了居住，而是投机。

　　因此要从根本上要转变这种发展，房地产市场快速发展的同时，对于他的上游产业和下游产业，包括建材产业，要有毁灭性的打击。要解决这个问题，我建议如下几个措施：

　　第一，要放开土地市场，其中，特别是要农村基础建设用地进入市场，我们现在城市基地建设面积5000万亩，农村是城市的5倍。城市土地的供给不可能人为的这么紧张，土地供给的数量的增大，房地产的价格自然会降。

　　第二，大量存在的小产权房，应该根据清洁区别处理，总体上应该允许他们入市，变成合法的产权房，这样可以平抑产权房。

　　第三，新增加的土地供给当中，把建设用地、住宅用地分成三类。一类是廉租房可以占15%，提供给最低收入15%的阶层。第二类自住房和改善性住房的土地，我们可以占到70%，什么叫自住房？自住房顾名思义，买了以后是留给自己住的，怎么保证自己住？非常简单，买可以随便买，但随便卖，既然是自住的，那么这个房子在10年之内不能交易。这一部分应该占到50%，20%可以用于改善性住房，5年之内不能再卖，今天改善完明年还能再改善嘛？因此我们可以要求他在5年之内不能再交易。

    最后的15%可以用于高价的商品房，高到什么程度？他买100套也不要限制，他把房价抬到天上去也不要担心。这一部分只占市场的15%，不碍大局。因此房地产做了这样一次调整，尤其是把城市住宅建设的容积率大量攀升，我们就能够有助于实现居者有其屋这样的理想，同时为每年新增的城市人口包括农民工提供廉价的租住、改善性的住房，也为建材业提供巨大的发展空间。这就是我提出的。如果不改善，不下强力政治房地产市场，建材业、建筑行业就不会有很大的发展间，中国的城市化必须和我们的房地产市场联系起来。

    关于建材下乡

    真正的建材下乡是惠民，而非坑民

　　最后我要谈一下我们的建材市场。我在接受邀请时，是告诉能否和建材下乡渠道、营销渠道下沉联系起来。我想是这样，伴随着家电下乡，汽车下乡之后，我们现在积极推进建材下乡。

　　经过改革开放30 多年发展，我国农村经济有了相当基础，农民人均纯收入已达5000 元以上，绝大部分农民生活已经由温饱开始迈入小康阶段，建房和居住消费弹性提高，政策对刺激消费的显现作用增强。目前，我国有7 亿多农村人口，农民建房和居住消费每年近5000 亿元，是仅次于食品消费的第二大消费支出。

　　截止2008 年末，全国农村既有居住房屋总面积233 亿平方米，总价值近8 万亿元；2008 年全国农民新建房屋面积8.44 亿平方米，其中住宅7.86 亿平方米；每年农村居民用于建房和房屋维修、维护消费近5000 亿元，其中绝大部分为建材消费。通过财政补贴政策，如能激发农民建房在原有基础上增长10%~ 15% ，则每年可拉动国内消费5500 ~ 6000 亿元。

　　有业内人士估计，“建材下乡”的需求量将是汽车和摩托车的3倍。2010年的“建材下乡”将有可能成功的开拓出农村市场的这个原始“金矿”，也有可能让较为封闭的农村消费者开扩眼界提升生活品质，更有可能带动农村建材市场的采购风潮。面对着中国农村7亿的消费潜力，这次的“建材下乡”活动无疑是一个巨大的机遇。

　　根据中国建材工业规划研究院2007 年就“小康住宅建设对建材工业的需求分析”课题调研分析，目前全国农民建房每户平均建筑面积120~130 平方米，平均每平方米消费的主要建筑材料数量大体为：水泥0.2 吨，钢材0.03 吨，平板玻璃0.2 平方米，墙体材料折合标准砖200 块，地砖和墙面砖0.4 平方米，卫生洁具0.03 件。由此可见，其对建材行业的拉动十分巨大。

　　尽管如此，但是我个人在这里不妨给大家降降温，我个人认为理解建材下乡对农村房地产市场的供给，要处理好以下几个问题。

　　第一，加快城市化与新农村建设的关系。到底是什么关系？我们从2006年开始喊加快新农村建设，二次方针有五句话，唯有最后一句话落实到实处，其他流于形式。新农村建设有什么问题，和城市化加快到底各自的功能是什么？城市化是解决农村剩余劳动力的转移问题，是解决三农问题的最根本的途径，新农村建设解决什么？新农村建设是解决尚未转入城市的居民的改善问题。不能够解决改善问题，甚至在某种程度上，让农村居民住新房，加大其消费支出，并不是增长支出。因此我们要明确解决三农问题的根本途径是城市化，重点应该放在城市化里面，建设新农村不是长久之计，这是第一个我们要认识到。

　　第二，新农村建设的功能是改善农村现有的居民的居住条件和生活环境。现在有大量的年轻人向城市转移，留在农村的很多是老弱病残。农民有建房的传统，大概10年翻一次，在城市里面赚钱了就把钱寄到农村建房。除了传统以外，关键是制度，欢迎农民进城，但是并不鼓励农民落户，所以农民不得不把他们在城市赚的钱拿到农村建房。在农村建房没有人住，进入城市的农民工没有地方可住，住在地下室，这种局面能否继续下去吗？我认为不能。我认为党中央、国务院已经意识到这一点，今后的城市化不仅是空间的城市化，不仅是在城市工作6个月以上的就满足了，我们应该早点让农民不仅进城还要落户，要从国家的大致方针、国家战略结合起来，不能够有短期行为，否则一个一个新村建设起来了，10、20年之后是否要建了再拆？另一方面，有很多企业家可能提出了小城镇建设。的确中央80年代以来多次提出加快小城镇发展，甚至提出小城镇大战略，其实小城镇多的时候有6万个，一个镇就几千人，一条街从南到北，从一个镇到一个镇各个都是小镇，这样的小镇根本没有发展前途。大城市、大中城市都没有为农民提供相等的待遇，在医疗、卫生、教育等方面。即使把门槛降低，住房很便宜，会有多少农民工选择小城镇呢？里面没有就业的机会，没有第二、第三产业的依托，小城镇根本容纳不了的。所以今后应该着眼于大中城市的建设，小城镇围绕着来建设，才有机会。

　　第三，要避免新一轮农村毁房运动。建材下乡的补贴是想帮助农村还有不少家庭住土坯房、危房的，但目前如果实行先买后补政策，真正需要帮助的家庭反倒是得不到或者根本买不起建材，还只能继续住在危房当中。

　　建材下乡农民到底能享受到多大的实惠，不仅与建材价格密切相关，建材产品质量也很关键，每当有党的政策一推出，总是有一些不好的措施出来。一到节日，大量商家拿到农民家门口去卖，其实是被淘汰了的产品，而且价格比市场上的价格还要高、贵。所以提醒各位一定要把建材下乡当做是惠民的而不是坑民的政策。