今天是农历正月十七，传统春节文化中的过年已然到头了，一切在躁动中回归常态，有的人在失落之余继续着“洗洗睡吧”的幻想，而大多数人开始在紧张的顾盼和谋划中揭开生活与事业新的一页。

无论这一页怎么翻，对房地产开发商来说，2011的春节过后，他们将在漫长的迷茫和艰难中等待2012年春节的未知结果。

但是，对于很多开发商，尤其是中小房地产开发企业来说，渐渐散去的“年味”依然浓重。他们还没醒来，照旧躺在昔日千载难遇的高热楼市中，笃信政府、市场、顾客不会弃他们远去。

正月十六，在一片斑驳的炮声灯影里，央行出台了年内第三次准备金率提升方案，对大中型房地产企业来说，无疑雪上加霜。这一切都不是主要的，岁初中央和各地的一系列新增调控措施才是真正致命的，其间的最具杀伤力的手段非行政限购和金融门槛提升莫属。

当限购、恢复按揭基本利率、加息、开发贷款萎缩停滞的钟声敲响，就已经宣告中国房地产高热楼市的行将冷却，——因为在大城市，现款购房的比率截止目前最多50%-60%之间，而在中小城市，这个比率更低，虽然那里的房价较低，但选择按揭贷款购房的人们似乎更多，在一个比较发达的县级城市，富裕的人们很多，可是通过对两家楼盘的调查获知，现款购房者不足10%，其间还大多是二套以上。

按揭受限与开发商贷款停滞，意味着买房的人和卖房的人资金开始羞涩，它的实质是过热的楼市和倨傲的房价遭受政策牵制的市场的拷问。

因为花样翻新的限购和银行按揭利率的回升，年末祭起加息利器，毫无疑问在不久的房地产市场中要过滤掉三种购房者：投资投机者、富人但在限购框架内、符合购房条件但经济负担承受能力有限者，最后一种人往年大多走按揭贷款手段，由于优惠政策的逐渐取消，银行对个人偿还能力的要求日渐严厉，个人生活压力的不堪重负，这类人可能主动选择放弃市场。

这样的情况对房地产企业，尤其是一般实力的企业来说未来所要承受的打击相当沉重。对中小房地产企业，对中小城市和二三线城市的房地产企业来说，一直以来过度透支这些年畸形楼市派生的销售机遇，对产品质量、企业诚信、企业内功修炼、市场风险化解机制、项目科学营销规划几近放弃，说句不客气话，在完全的卖方市场里，只不过练就了一番投机和数钞票的功夫，房地产市场面临变数，这些人可能一筹莫展。

同样，在几乎每一个项目都会延聘选择的合作伙伴——策划和营销代理公司身上，照样也体现出同一副投机面孔。这些年，遍地多如牛毛的策划公司、营销代理公司普遍缺乏行业专业资质和业务素质，只不过是高烧的市场和疯狂的顾客为他们遮盖了一切。对于开发商的项目、对于开发企业自身营销建设的提高，企业的良性发展很少有所帮助，甚至过多的向企业和项目教唆出鸡鸣狗盗、瞒天过海式的投机失信伎俩，为企业在未来规范市场的生存埋下隐患。对很多开发商来说，借助营销策划公司之手，尽快完成空手套白狼的融资过程，最多不过是省心、省力、迅速把房子推出去，所谓质量、品质、公平交易这些市场基本的规则全被抛到脑后。据信，目前全国近200多万房地产营销、经纪大军中，符合专业资质和专业素质要求标准者凤毛麟角，至多应在5%以内。

这真是一个温水煮青蛙的过程，新的调控政策所带来的宏观环境和市场变化，会令这样的开发企业和营销公司回到一片苍白的起点，相信他们很难适应，面对变幻莫测的市场，了无应对。

一批死掉，一批瘫倒，只有出类拔萃的一批浴火重生，这是未来房地产市场为目前中国大小房产企业和营销机构所设定的宿命。因为在这几年的大好机遇中，他们没有正确把握企业命运走向。人在做，天在看，这个天，就是房地产市场的变化规律，就是逼出来的调控，就是社会，就是顾客。

曾经喧嚣争论的中国房地产市场，不管刚需也罢、土地资源供需矛盾也罢，投资投机也罢，政府迷恋的土地财政也罢，一切要让位于2011 及其以后的经济全局安全、民生社会。洞察市场和社会，不难断定，一边是中央调控的非凡决心，一边是民众对高房价的无法承受，市场终将受制于这两点。

买方市场的脚步终于近了，房地产市场即将迈入品质时代和价值时代，房地产营销的过去模式必将寿终正寝，为严厉的政策和醒来的顾客所抛弃。

未来的房地产营销必须步入规范科学的时代。房地产营销将通过这次政策和市场的洗礼成为真正的一门知识性、技术性、创新性科学学科，恢复它的系统性和严肃性本质。

房地产营销必须从房地产领域的基础全面知识起步，一步一个脚印，涉及规划设计、建筑文化、住宅文化、市场营销、人文地域、自然生态等。

过多的民生关注和社会责任会使房地产企业通过良性的营销规划步入健康稳定的发展轨道。

对企业、对市场的严谨的负责态度、长远的战略眼光，才是一个项目营销策划的成功基础。

从选地拿地开始，所有的营销思维要立足于企业、顾客双重利益，以买方市场的视角去审视自己的营销方略。

时刻以品质时代的标准设定扎实严谨的营销规划，向市场提供公平价值的产品。

作为开发商的幕僚和项目开发的领军，引导开发商把产品的创新和附加值开发放在首位，一边为开发商企业和项目开辟良好的市场，一边为顾客提供物超所值的住宅产品。

纯粹的居住功能已经不适应未来的住房市场，空洞、虚假的楼市广告业已为社会识破骗局，那种彻夜排队等候抢房、抢号的光景也将成为昔日黄花，静下来，多从全方位审视一个项目的出路，摈弃过去和当下的广告骗局、案场教条，扎扎实实做一个精品楼盘，扎扎实实做一套科学营销方案，常态市场下营销的出路唯此无他。

完善的产品品质，细微的星级酒店式的服务是未来房地产营销成功的关键。

顺便提示一下：即便是国内某著名大众餐饮企业的营销服务模式，我们的房地产营销也严重匮乏。

谁能做到当年海尔怒砸冰箱的产品质量意识，谁能做到今日之海底捞的卓越服务，谁就能成为房地产市场的胜者。因为这其间贯穿着市场生命的两条脉弦：诚信理念、营销实力。