高房价应当归功于谁？

春节期间，朋友间不免有一些联系，少不了海阔天空的胡聊海侃，业内业外的无论是谁，一侃自然而然就侃到了房地产。一日小聚，席间有媒体朋友笑曰：很多人都说你们这一些人中有开发商的代言人，在舆论界为高房价张目，为人人喊打的高房价做推手。

我怅然回曰：你的意思无非是说我们这些房地产咨询研究人员成了开发商的“乏走狗”了。但你不明白，这些年楼市火爆，房事亢奋，开发商用的着花钱请人为其张目吗？

这使我想到去年夏天，新浪地产一位网友在看了我的一篇文章后，送我一张纸条，“又见一开发商走狗”。

很早的时候我就在想，在房地产领域其实没有谁是高房价的推手，也不见得有开发商的“乏走狗”。业内业外有几个“被代表”的两极言论人士，不过是仁者见仁智者见智罢了。牛刀是一种纯粹民意的代表，每每充满性情率真，令人心潮激荡，也仅此而已；易宪容对高房价每每建言房地产政策的出手，出自一个专家的见解；当然，也有几个对当下调控政策持忧虑甚至不愿苟同态度的人士，基于长期以来反复的愈调愈涨怪像的审视，对经济全局的考量和忧虑；不得不提到两个人——经济学家谢国忠，业内人士任志强，两个人的观点在某些表面上看似对立和冲突，但是字里行间充满责任和专业的冷静思维，逻辑性与合理性让人找不到明显的漏洞。谢国忠先生的忠告让我们看到了高房价潜在的、长期的巨大危机，这是一个经济学家洞察隐患的锐利目光，绝非是随波逐流的“民意”名义的轻率的“主跌派”；而任志强先生本身是一个开发商，也许正是他的身份和言论的尴尬“一致”，让其有幸成为“千夫所指”的“人民公敌”，但是正是任志强先生“残忍”的揭开了高房价形成的真正原因，为治理高房价如何制定科学的措施揭示下药的症结。理性和科学真实的态度，无论在谢国忠的论点中还是在任志强言论中总是那么丰富，不管你如何反感，但很难找到将其驳倒的事实基础。千万不要认为的任志强的言论是开放商的代言，因为他说的事实依据无处不在，窃以为，任、谢二位先生的观点在推动某种公平秩序建立、寻求房地产市场完善、防范金融经济风险、保障房地产市场公平推进、实现国民经济良性发展等角度不乏真知灼见。

除了大家之言，我等无名之辈更谈不上“推手”、“走狗”的资格。从内心深处我讨厌极了那种建立在不公正的市场秩序和不完善的经济结构下的畸形高房价，但是，我们分析高房价的成因与走势，却不能罔顾你天天面对却视而不见的现实，声讨开发商“丑恶”的嘴脸并不是真正找到了问题的症结，也不是正确的解决高房价的措施，当然，开发商在这场史无前例的楼市过热中获利匪浅，甚至其中很多人借机推波助澜，只是这种畸形市场的平台是怎么形成的？我想，很多人已经明白。

长期以来一直在房地产领域做咨询服务和市场研究，深知个中苦恼，好几年来，所谓的咨询费、顾问费用已经成为当下“如日中天”的开发商的累赘了，——因为他们不愁房子卖不完，罗卜快了，不用洗泥就被抢光了。当然很多小的咨询代理机构也希望房价涨、楼市热，但这只是他们倍受局限的素质所决定的粗鄙意识，对我们来说，真正的机会和挑战来自于楼市的疲惫衰落，当开发商一脸愁云之时，才是我们大显身手的时刻，锦上添花总不免要涎着脸凑人家的凉屁股，雪中送炭才见双方合作的诚意与渴望，所以，我们和千千万的买不起房的人们是一致的，房价应该水波不惊，楼市总在不温不火，对开发商、对咨询营销机构、对购房者既没有伤害，也才会公平。我不揣冒昧的自恃为地产人，但火热的楼市对我们这个领域来说不啻是一场悲剧，因为那些失去“淡定”的、“自负”的、志得意满的开发商大多跳不出“温水煮青蛙的”桎梏，你让他按照你的思路做一些长远的战略布局、恪守项目建设开发规范，无异于自找没趣，因为他正处于春风得意、呼风唤雨的疯涨期。

很多时候，低迷的市场才是一个行业和相关配套行业成长与发展的机会。

至少我这样认为。

中国为开发商造就了一个出门跌一跤身子就砸在一大堆钱上的史上绝无仅有的疯狂时期，不要指望很多开发商真正听进别人悖耳的逆言。

换句话说，我不能说我讨厌开发商，但至少我从未喜欢过几个中国疯狂楼市下的开发商。

但是，就高房价来说，开发商没有错，——至少像中国这样一盘散沙的开发商也没有能力掌控房价。

所以，在中国房地产领域，也没有谁是开发商的“乏走狗”。

如果要探究高房价形成的真正原因，非法牟利何故能够逍遥过市，你可以去现行经济体制内寻求答案，去一些地方政府的发展理念、银行的本位主义中洞察究竟。

目前的高房价和愈调愈涨的怪相，原因很简单，只是一部分人在千方百计的刻意回避，而另一部分人在假象面前太过义愤填膺从而失去理性判断罢了。

政府对房地产经济的过度依赖

分税制以来，地方政府丧失了至关重要的税收和财政来源，至少可资支配的收入来源蛋糕被狠狠的切去了一大部分，毋庸讳言，政府的财政压力空前巨大，这种不堪承受的压力迫使地方政府转为寻求新的收入来源，以缓解庞大的财政开支和基础建设投入。而我国的行政成本在全球来说应该是最高的，政府没有可资支配的财政收入，很难维持。对政府来说，房产业的发展­——严格来说住房市场化的出现成为地方政府的一缕曙光，但是由于体制监管的不完善，地方发展理念的误区，房地产成为政府竭泽而渔的工具。

一边是高举执政为民的大旗，一边是通过房地产拼命捞取财税收入、粉饰政绩，致使房地产成为伤害民生、经济结构失衡的祸首。这些年来，屡屡出现的地王现象、强拆、扭曲的城市化率成为这方面的“杰作”，可以这样说，很多地方政府有意无意的出现了对高房价的偏爱、对中央调控政策的既怕且恨的情结。房地产带来的巨额地方收入，既缓解了地方财政压力，也充实了GDP表格，更粉饰了所谓经济繁荣和城市建设的政绩。

最明显的例证无异于土地出让金的不断增长。按照当前的财政收入管理政策，土地出让金全额纳入地方基金预算管理，成为地方政府名正言顺的“钱袋子”。2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，占地方财政收入的43.7%，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加了70.4%；与此同时，据媒体披露，在房地产开发领域，各项税目繁杂，据说竟达几十种，以至于在一个住宅项目的开发成本中，包括土地出让金在内的各项“上交”费用占据了50%左右，按照工商联的说法，这种成本至少占房价成本的46%以上，按照业内人士的说法，在一线城市，超过50%，也就说，当你买一套房子的时候，你把房价的一半交给了政府。

现行的土地出让交易制度，也在为高房价推波助澜，从而使地方政府再剥一层厚利，致使土地越来越贵，房屋开发成本越来越高。21世纪的前9年，国有土地通过招拍挂形式出让面积占总出让面积的比例由最初的7.3%直线上升到85.3%，足以说明土地成本在房地产开发成本中的比重。

随着地方政府对经济发展的非理性渴求，对城市建设和城市化的冒进，土地需求和现行的土地储备制度形成了矛盾，工业用地、城市基础建设用地大量增加，以满足遍地开花的城市“推进区”、“产业集聚区”、“城市一体化”、“城乡一体化”、“招商引资”等政绩工程的需求。这些失衡的建设规划，既导致了土地供应紧张局面，也推高了商品房的需求不断增加，越来越多的农民成为市民，首当其冲就是对城市住房的需求。去年全国计划供应住房用地18.47万公顷，实际供应12.54万公顷，只完成了67.9%，与各地方兴未艾的大兴土木之风与商品房开发高潮背道而驰，土地的紧张与稀缺，自然带来价格的蹿升。

由于这种轻松见效的财政收入渠道和政绩获取捷径，除了带来地方经济结构出现失衡，住房的民生意义也被抛到了九霄云外。2010年全国财政收入达到83080亿元，增长21.3%。全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财收比重高达33.75%。在过去5年中，土地出让收入总额超过了7万亿元。卖地、举债发展成为不少地方通行的做法，近两年国际金融危机造成了实体经济发展的困扰，更刺激地方的这种做法愈演愈烈。

“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，地方政府、银行、开发商层层取利，成为最大的受益者。据统计，2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右。

但审计署审计调查18个省、16个市和36个县本级表明，到2009年底，政府债务余额合计2.79万亿元，很多都源于过热的政绩工程和庞大的行政成本，这些地方政府如何填补庞大的窟窿？房价居高不下的重要原因就在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。至于保障房、民生工程即便是这些地方政府有心来做，恐怕也心有余而力不足。

腐败和投机在房地产领域“双宿双飞”

去年媒体和网络爆出的深圳、陕西眉县、山东日照等地有关保障房问题的传言，暴露了我国在保障房这一公益建设领域的巨大漏洞和问题。春节期间，《京华时报》再次披露“安徽最大保障房小区停上百辆轿车遭质疑”，进一步凸显一些地方在保障房建设和分配中的形式化乃至腐败。保障房建设供应的不断增加和公平分配，除了公益和民生意义，无疑也是减缓房价上升的一项有效政策措施，但是落到一些人手中，成为社会不公和社会矛盾的新焦点。

在房地产开发和房地产市场领域，权钱交易成为某些开发商践踏法纪和市场规则的保护伞。而在销售出去的商品房当中，拥有多套房产的人群中，不乏投资投机者和权贵群体。那些腐败收入以多种名义转化为房产，各地争论的空置率，其原因只有两点，除了民间投资者和不法收入，谁还能有更令人信服的解释？有人说，开发商为了卖更高的价，捂盘惜售，把房子留下来，但是在中小城市，没有几个开发商具备这种实力道行，我认为，即便在一二线城市，即便是那些地产巨头也不会傻到把房子整年握在自己的手中，漠视企业最关键的资金周转率因素。在对住房资源的占有中，不用忌讳两大事实的存在，一方面富人、投资投机者大量持有住房，另一方面，那些见不得阳光的巨大不法收入，在大量的转化为合法的财产。这两个事实，加剧了住房供应的紧张，进一步把房价越推越高。

银行的本位主义将房价推到了无以复加的地步

银行在房地产市场中的利益集团角色，助推房价，几乎成为房地产业内的共识。在反复调控反复涨价的尴尬局面中，首当其冲的问题毫无疑问来自于政府和银行。分布于国内各级城市的国有性质银行机构甚至不担心房贷的风险，短期利益和银行内部考核的业绩指标政治化，致使银行过度放纵房贷规模，降低住房按揭门槛。2010年笔者曾经在中部地区一个县级城市对两家房地产项目做过调研，一个项目一期房源130多套，短短两个月售馨，其中全款的只有4套，其余全部以按揭贷款的方式销售出去，另一家靠近市中心，一期153套房开盘当天销售80多套，只有10套全款，其中3人多套购买，明显的投资性购房。同时在按揭购房的人群中，也存在大量非居住性购买。这样的问题说明了银行为了谋取房贷利润已经到了失去理性的地步，从而致使一大部分非居住型购买者和不符合按揭贷款条件的购买者占有房源，加剧了供应紧张，房价上涨水到渠成。

另外，在中央调控的决心下，银行唯有通过加息和取消房贷利率优惠政策实施调控政策，本来这也无可厚非，然而关键的是，银行唯有通过这种所谓的金融杠杆才能保障实质上“窝”在自己手中的商品房不至于大幅贬值，所以透过落实调控政策的另一面，银行通过加息与取消放贷利率优惠政策，何尝不是又从中获取更高的利益呢？

这也正是人们相信的：谁希望房价下降，但地方政府和银行从骨子里不愿房价下降。

和备受争议的房产税一样，即便是出台者用心良苦，但人们却担心事与愿违，银行的加息和优惠取消，一方面打击了投资投机，限制一些多套拥有，另一方面，对百姓来说杀伤力是空前强大的，累及那些困难的刚需者。如果房价不能通过诸如此类的措施得到遏制，那些望尘莫及的“刚性需求者”将会雪上加霜，离自己的新房越来越远。

最后，送上朱大鸣博士对加息和房产税的“一家之言”，以供大家辨思：

央行又加息了，和当前的泡沫化问题联系在一起，我们不禁倍感担忧。最近，不少外媒对中国的泡沫经济非常感兴趣，中国表面兴旺腾飞的经济面临着“泡沫”破裂的危险。官方主流媒体新华网转载日报撰文《中国如何才能避免重蹈日本泡沫经济覆辙》指出：房地产泡沫、对美贸易摩擦、劳动力短缺……日本经济发展40年中遭遇的各种课题，如今几乎同时摆在了中国面前，使得政府的政策制定变得更加艰难。同时，在新华网发文的花旗集团称，由于中国对房地产的依赖程度已经接近美国和日本房地产巅峰时的水平，所以中国的房地产市场可能正走向泡沫化阶段。

事实上，如果进行简单的对比，我们认为，当前部分城市房价虚高是不争的事实，然而，中国的房地产泡沫的危险，不在于此，而是在于相关的政策，和日本一样采取的激进政策，可能会导致整个经济和房地产硬着陆。和2010年一样，无论是房市，还是股市，还是整个经济，最大的风险来自于激进的调控政策。

房产税相当于日本捅破泡沫的固定资产税，企图通过税收遏制房地产价格的办法，最终会将成本推到无以复加的地步，只能硬幻灭，老百姓吃亏。事实上，虽然我们不认为中国当前的房地产市场存在巨大的泡沫，但是，就整个房价而言，构成房价成本的巨额部分是不断上涨的土地出让金，多如牛毛的税费，这些税费构成税费泡沫，已经严重威胁了老百姓的家庭财富。如果从成本上降房价，只能从税费上降房价。我们为什么反对房产税，因为房产税本身对市场成本的构成，并不一定有多大，但是，房产税合法性不足和拔毛性十足，权力已经对市场构成了严重的威胁。大家天天扯谈将权力关进笼子里，房产税出炉，浇灭了大家的幻想。

中国房地产市场化改革，还需要努力，当前的市场化程度，连半市场化都不如，因为没有根本的制度，能够管住市长不停地对房地产市场干涉抽血，市长大人们在征税问题上，既当运动员，又当裁判员，自己征税自己批准。当年日本通过加税的形式，迫使房价硬着陆，得到的只是几十年的通缩苦果，终结的是日本制造。我们早就指出了，当年西方国家鼓动日本加税加息和升值，本质上做空日本制造，假泡沫之手，收拾世界老二的日本。我们中国不能再上当了，房地产与中国制造血脉相连，一损俱损，一荣俱荣，将房地产打的稀巴烂，等于自己挖自己的墙角，自绝中国制造之路。

2011-2-11