我们提到“商圈”大家都会想到步行街、大卖场、道路转弯位等这些普通的地理位置！在很多想开餐厅的人之中，如果与他们提及“大学校园”、“工厂区域”等偏门的铺位，大家都不屑一顾。

看似鸡肋，实是鸡腿的商圈：

    我记得我在一个单个电视品牌的工业园内开了家分店，开业后，请了两位同行的朋友到我餐厅看看，那时是下午4点钟。当坐在餐台边开始喝饮品时，一个关系非常要好的，与我一起入行的朋友很认真的问我：你怎么会在这里开餐厅，还装修得想中档咖啡厅似的，太疯了吧！旁边的一个朋友也应声同意。因为从他们由工业园的大门到我的餐厅，一共1公里左右，就没有在路上看到超过20人，当时餐厅内没有一个顾客！我当时就有点好笑的对他们说：你们知不知道我这里实用300平方米的月租是多少？（15000元/月）上月营业额是多少？（20万）。而他们听到我报的数字时，他们马上就改口说这里能开餐厅！

    为什么他们会有这样的转变？我是觉得餐厅的业态千变万化，经营的商圈各有特色，像我这样在深圳关外的工业园投资100万开家中档的茶餐厅，一开始大家都不以为然，是因为他们对餐厅商圈的定义里面就把工业园的工人消费定义为“工厂食堂”。他们到我餐厅的路上看不到人，是因为工人在生产！如果他们在中午用餐高峰、晚上用餐高峰来看，中午就会看到排队，晚上就会看到顾客络绎不绝的现象。这种特殊的商圈里面，工业园里超过10000人上班，我的中午目标消费群是公司领导、各部门的主管人员、外来参观人员、参加内部会议人员等，晚上目标消费群是住在工业园内6000人里面1-2%有“今天吃好点”的想法的人。所以我们的营业额有保障，加上是工业园的商圈，一般没有中档的咖啡厅（如名典等）及连锁餐饮愿意进入。但工业园必须有像样装修、像样出品的餐厅来接待外宾等特殊顾客，所以我们公司在接到工业园引进的同时，提出以高标准的装修高调经营，但要求物业以低于正常铺位租金的60%来签订合同。

看似鸡腿，实是鸡肋的商圈：

    对于高端写字楼办公室的商圈，绝大部分的人一听到这样的商圈，马上认为“这里能开餐厅”！而实际上也有非常多的餐饮创业者栽在这里。为什么？

    这种高度集中的商圈，人均消费各异，餐厅的经营产品及模式很容易找到对口的“目标消费群”表面上很容易“生财”。但他们没有深入了解或经营过类似的商圈，不知道这水是多么的“深”啊！“高端写字楼办公室”顾名思义就是高端的办公场地，这样的场地租金非常昂贵，比如深圳的CBD商圈，一楼商铺租金在200元/㎡以上，实用率60%不到，而在这里经营餐饮的餐厅这有中午才有排队等位情况，晚上客人聊聊可数。节假日（一年有1/3时间是节假日）更不用说，试问一家餐饮的翻台率不4次，节假日每生意，又要支付高租金，生意如何经营！

邹奕山：联商网“资深名家”特邀专栏作者、国内餐饮管理实战派专家。曾供职于世界500强餐饮连锁企业，并获得“全球餐厅冠军大奖”荣誉。现自主经营深圳市汇食通餐饮管理有限公司（www.uiui.com.cn）。