评李嘉诚抛房产：国内房地产或将深陷泥潭

　　　　由于本人并非李嘉诚先生肚内的蛔虫，因此，也无从得知其本次行为的真实意图，因此，只能从其本次的表面行为来透过事物的表面来进行揣测了，但有点肯定的，任何商人均为逐利而来，李嘉诚先生也概莫能外。因此，李嘉诚先生本次的行为绝不会是，国内房地产市场即将行情看涨，而李嘉诚先生现财富已经太多了，因此，放弃让其企业让其李氏商业帝国资产增值的机会，而大发慈悲并抱着均贫富的思想，让其它企业趁机也大挣特挣一把?答案当然是否定的，其真实的意图是否预示着, 如果，李嘉诚先生不紧急抛售在内地的房产与商业不动产物业，尚可全身可退，而不至于未来亏本甚至血本无归的可能。况且，凡到过长江实业公司的朋友应记得其有一句“一切为了股东的利益最大化”经典名言，李先生此举毫无疑问也是为了股东利益最大化之举。另一方面，国内房地产也包括商业不动产，正如我们看的电视连续剧，已经到了剧中的“坏人”正在上演最后的疯狂或最后的挣扎，企图作最后的赌注，而最终终究是“坏人”得到了惩治，“好人”终究功德圆满。其实，关于中国内地房产的泡沫问题，已不存在是否存在泡沫之争，而是何时破灭的问题，中国政府其实早就看到了这一危险的程度，于是，相继出台相关政策，以求平稳过渡，不至于出现房产崩溃的现象，导致出现金融危机，而国内房产商却似乎没有看到中央政府的苦心，在地方政府的反对声中，继续高抬房价，以至于房价已远远偏离市场规律。

　　现在，国内许多的三四线城市，房价已经面临崩溃边缘，普通老百姓根本无力购买，购房者除少数为刚需与改善性住房外，基本均为寻求资产保值或增值的炒楼客，因此，我们发现许多房子虽已卖掉，但却入住率不高，如笔者居住的江门新会碧桂园，小区内本应有逾万居民住户，实际入住率仅三四成，现各地空城、鬼城的数量仍在急剧的增加。根据北京大学的调查，中国户均拥有房子实际上已达到1.35套，已经大大超饱和，按照市场经济规律，房地产实际上早就处于破产边缘程度，而且实际情况是已经有9成家庭已经拥有房子，只有一成左右的家庭没有房子，这一成家庭即使房子价格无论如何下降，也无法承受房价，所以，房地产商实际上处于卖不出房子的情形，之所以出现房子仍然还有人买，主要是有人将房子作为商业去炒作。现在，拥有多套房子的家庭应该在一成以上，这些家庭实际上很着急房子什么时候才能卖掉，但又抱着侥幸的心理希望房子价格再上涨，以获取更多的利润。但是，随着房产税的实行，炒作者无法承受每年要缴纳的房产税，急于脱手也是炒作者正在的心态。

　　另一方面，各城市地方政府当然希望房子价格再上涨，这样才能卖出更多的土地，因为许多地方政府的财政来源主要靠房产，所以，地方政府都在造新城，鼓励大家进城市，现在的城市面积相比20年前，应该超出了2倍，从中国目前城市人口超过总人口的50%来看完全可以得出这样的结论。但是，虽然从整体来说，城市消费要比农村消费能力强，可如果城市没有更多的创造价值的空间或途径，那些进入城市的农村人口更多的成为城市贫民，许多农村人进入城市后很后悔的根本原因就在这里。现在，新城还在造，但在短时间内，如果城市不能提供生存空间，农村人进入城市的可能性也就会降低，至少赶不上造城的进度。所以，在中小城市，农村户口比城市户口还值钱，许多城市人越来越想拥有农村户口。而一线城市的容量毕竟有限，现在实际上已经超饱和，在一线城市购房者要么购不起，要么购得起的就是有消费能力的人，所以，即使在一线城市，如上海，在前同几天的一篇报道中，同样出现了大量的空置房，所以，一线城市房价仍然有上涨空间实际上也是经不起推敲的。

　　但是，精明的商人已经看到中国内地房产业高利润已经走到尽头，再等下去不是价格的疯涨而只能是原有利润的流失，所以，李嘉诚先生选择了在这个时间节点，虽然他仍重复着昨天的故事，高卖低买的一贯作风，并选择在如今国内房产价格最高危点抛售，举手投足尽显商人本色。当然，还有一点本人须特别补充说明一下，即李嘉诚先生绝非普通平民老百姓，更非普通企业家或商人，其一贯与中央高层决策者保持良好的私人关系，国内乃至国外的中国经济发展均离不开李先生的参与，甚至有国外媒体称之为“中国的代理人”，这也充分说明李嘉诚先生对中央领导人，基于国内未来房地产市场政策走向的脉络，清晰的呈现在我们眼前，以李嘉诚先生的精明，毫无疑问，昭示了一个问题，即中国内地房产业也包括不动产将在未来1-3年必将下行，中央政府决策者现或在酝酿2014房地产的新政，国内房地产包括商业不动产均将在劫难逃，其实，中央政府这么多年来对房地产的调控，完全用失败或完败来形容！本届中央政府如果不痛定思痛，或长痛不如短痛，没有凤凰涅磐重生的勇气，必将重蹈覆辙！我们将拭目以待。至于，现在诞生的新地王，终将是国内房产业最后的买单者，毕竟，任何经济现象的疯狂最后总会有买单者。正如上海高级金融学院副院长朱宁在大连夏季达沃斯论坛上所言，中国的经济存在一定的泡沫的前提下，政策会面临非常有挑战性的两难的局面：一方面，无论是挤泡沫或者是放松泡沫的气让它慢慢地降下来，经济增长速度会慢一点，结构调得更好一点，反而可以走得长远一些。如果把泡沫吹得更大一些，短期内经济增长的速度会更高，但中长期之后泡沫破灭的风险会大一些。因此，笔者也更相信新一届中央政府领导人将会着眼于国内经济长远持续健康发展，不会再追求短期的经济增长，从李总理的数次喊话中便可知道。李嘉诚先生不亏是跨越周期投资的高手，其每次都获得过高额利润，比如在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。

　　国内仍然有许多人无论平民抑或专家、地方官员，仍迷信中国的房地产“神话”只升不降，殊不知这世界上还从来没有暴涨不跌的楼市抑或股市神话。房价由供需关系决定，又受到土地、信贷、货币、税收等政策与市场因素的影响，当然，这些也在考验当局施政者的耐心与智慧。这其中任何一个因素的变化，都可能变为扼制房价过快上涨，甚至导致房价下跌的铁腕，历史上日本、香港等一些国家和地区的楼市沉浮，就是前车之鉴。

         因此， 任何事物有上升的趋势，必然会有下行的趋势，房地产业也概莫能外，因此，值此三中全会即将召开之即，也昭示着国内经济将将进入改革的深水区，那些仍一味抱着房价或商业地产只管开发量价齐升做着“黄梁美梦”的开发商们应引起足够重视与警戒，除了认真研究市场的供需规避巨额风险，尤其商业地产开发，涉及商业地产投资业主、经营者、管理者、消费者，商业地产开发风险极大，切勿幻想或照搬住宅房地产开发模式，仍然疯狂盲目高价圈地开发，如此下去必将在近2-3年内尝到恶果。

                                熊杰          于2013/09/10