无疑，深圳万象城是中国国内商业产行业一个成功的案例，亦可谓是一个比较好的“作品”，主要是从其目前经营坪效、客流量、经营环境及服务配套设施方面综合评价，但笔者却认为“深圳万象城”绝非一个“精品”项目，之所以说其非精品，深圳万象城当初定位为“华南地区最具示范效应的都市综合体”，笔者从期规划理念、内部空间、布局规划、内装、景观小品等，笔者仔细研究后发现，万象城的空间、商业规划、动线从纯商业角度来看可圈可点，但深圳万象城标榜为 “华南地区最具示范效应的购物中心”，却似乎有些名不副实，从中华文化乃至到华南的岭南文化却是西方建筑设计专业机构无法领悟与融合的短板，因此，由华润花巨资聘请的世界顶级的建筑设计公司---美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计，却没有体现华南地区人文特点的“岭南文化”或深圳特有的“移民文化”元素或主题，反观万象城的规划设计理念与实体空间布局，更多的则是借鉴了香港或西方购物中心的先进规划理念与设计风格，但缺少与本土或项目地所在城市人文、深圳特区特有地理、民俗、社会等多元文化有机的融合，缺乏与城市、本土历史文化特质的有机融合。

　　以“上海新天地”为例，开发商瑞安集团成功地将上海石库门的本土历史文化融入到商业建筑中，如今已成为上海的地标，成为外来观光游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所；还有成都“来福士广场”，将巴山蜀水的悠久历史与深厚文化融入现代建筑中；还有如中国西安“大唐西市国际购物中心”，将商业和历史文化进行浓缩，让商业功能与历史文化有机交融，古代与现代交相辉映，东方与西方进行碰撞，形成了大唐西市独有的多元化、多层次的文化和商业特质。成功地将本土城市文化---“盛唐文化”融入建筑、景观内，其建筑外立面（如上图）恰到好处地融入了传统的中国古代城墙——西安古城的缩影，成为西安独特的景观，其主题鲜明，每个馆都有唐朝文物作为景观，每个文物都有故事 。这些购物中心在设计方面，处处体现着对本土文化的尊重！将传统文化与现代文化完美的融合。

　　 

　　因此，深圳万象城的客户群定位除辐射深圳全市的中高端消费群体，同时也辐射内地来深的旅游观光客，因此，深圳万象城的经营者还必需学会用逆向思维来思考，除了应融入本土岭南文化吸引外地游客，或许，也可逆向思维来思考如本地消费者或已熟知岭南文化，也可思考嫁接深圳少见的移民文化或景观来吸引本地消费群体的创意设计例如少见北方雪景、沙漠等元素，这类当地没有的主题来吸引本土消费群体，同样，如果在北方主的购物中心可设计热带雨林餐厅或热带的室内水上乐园等，而常规的真冰溜冰场则对北方顾客司空见惯，因为，距离产生美！期盼和梦想催生吸引力，因此，要吸引本地消费群体还得认真研究文化差异化特点。假如深圳万象城脱下这件商业化后的“外衣”还剩下什么？是否赋予建筑物“灵魂”？与其它用水泥、钢筋堆砌的建筑物有何不同……

　　 

　　走下“神坛”的深圳万象城

　　笔者习惯理性地去思考问题，如果深圳万象城如非身处深圳独一无二的罗湖区金融中心的核心地段，置换成其它城市，是否能取得如此成功？深圳万象城自公元2004年12月开业以后，其在杭州、沈阳、南宁等相继开店，是否又曾再造深圳万象城的辉煌？也正是因为其成功具不可复制性，所以大家仔细观察一下各地的万象城开业后的运营状况，华润是否能再造“深圳万象城”的神话。即便曾成功打造国内著名“上海新天地“的瑞安集团，多年后的今天仍未再复制出另一个“新天地”的神话！深圳万象城的成功无疑取决于“天时、地利、人和”，更准确地说取决独特的时间、空间环境下的天时、地利、人和。

　　如果深圳万象城放在10年、20年前的时间、空间又如何？或许深圳万象城得“英年早逝”抱憾终身了。因此，如果国内商业地产行业人士简单地将万象城过度解读为中国的 “神话”，总是用仰视的眼光、用无限虔诚的眼光与顶礼膜拜的态度将“深圳万象城”的任何一点点小小的优势无限地放大、追随、称颂，更有甚者视为中国的“神”城，实非业内之福！更非万象城经营决策团队之福！！深圳万象城在特定的时间、地点、空间与资源的整合与优化，具有不可替代性与无法复制性，业界无需对期顶礼膜拜，借鉴参考固然可以，但如真将万象城在放大镜下认真审视！其内部、业态业种的规划与运营并非完美无缺！

　　笔者也常常光顾深圳万象城，很多时候万象城的客流并非业或外地同仁传闻的那样神乎其神，很多时候或许是以讹传讹，现如今“深圳万象城”已经被国内众多商业地产开发或运营商俯首“朝拜”了，笔者忧心的是，真实的“深圳万象城”并非如业界传闻的那般完美无缺。“深圳万象城” 并非“天人”、“神器”，作为芸芸众生中的万事万物，均有所长亦有所短，“深圳万象城”也概莫能外。深圳万象城集国内外众多专业人士的智慧与精华，其成功绝非轻而易举，在一定程度上也是付出了巨大的人力、物业、财力与汗水，笔者也认为，理所当然应该赢得国内外商业地产企业或业内人士的尊重，这本无可非议。但我们切忌将“深圳万象城”无限“神化”！犹如七十年代“大跃进”时期的个人盲目祟拜，如果，我们不能理性地、冷静地思考深圳万象城的真正长板与短板，哪些可参考、借鉴或吸收消化，而只是一昧地盲目称颂，“深圳万象城”未来发展堪忧，国内商业地产发展堪忧。

　　深圳万象城的“短板”分析

　　笔者认为，万象城定位为深圳最顶级、奢华的购物中心，其业态业种的规划与后期的运营并非完美无缺，其外部交通规划、业态业种规划等并非科学、完美、合理，万象城在后期运营与业态调整中甚至存在滞后等诸多问题。万象城作为定位深圳的顶级购物中心，倡导一种高端的品质奢华生活方式，其客户群体有别于其它一般购物中心定位，其核心客群是位于“金字塔尖”城市精英群体，比如拥有全球众多钻石级高端客源如瑞银等40多家世界五百强企业高管资源的华润大厦，然而，万象城却缺乏与之相匹配的高端服务业态业种，比如顶级会所业态，可满足金字塔尖的高端客户的独特品位与奢华生活享受与社交生活需要，比如顶尖商务雪茄会所、高尔夫私人酒店或高端俱乐部；

　　笔者需特别指出的是，目前国内顶级私人会发展迅速，业已成为国内高级社交中心，作为高端购物中心如深圳万象城的经营者们应与时俱进，认真思考并科学合理规划。现高端会所如今市场细分有的偏政治金融、有的针对明星艺术家、有的则以休闲娱乐见长的银行家俱乐部、有的以餐饮休闲为主，但都无一例外地都是吸引社会商界精英、外国政要、社会名流等珍贵的高端客户群体，其定位“精准、专属、服务、小众”，并与奢侈品牌联手，借高端俱乐部的影响力与号召力充分挖掘，从而有效开辟商为地产高端营销的全新模式。例如上海“鸿艺会”经常成为高端地产客户活动举办地，可谓高朋满座，衣香鬓影，业已成为国内一流高端商业场所。

　　其次，缺乏与高端奢侈品业态互动的娱乐休闲业态，深圳万象城亦无法与二期的奢侈品品牌旗舰店进行资源、渠道整合，深圳万象城开业迄今为止逾八年，以笔者观察，尚未见到深圳万象城摸索出一条成熟的高端物业推广新模式。

　　其三，深圳万象城缺乏运用现代科技手段如光影技术等营造独特的消费愉悦体验，作为一家代表深圳城市商业的名片，深圳的现代科技技术与专利在国内乃至世界均有不俗的表现，而深圳万象城在此方面的投入与思考无疑还显得微不足道，甚至为一片空白。同样以“名不见经传”的西安大唐西市国际购物中心为例，其建筑外立面远处看似——西安古城的缩影，走到近处看则是运用最新科技——超薄材料的LE屏，梦幻水晶屏，晚上一点亮就金光闪闪，星空闪烁，给消费者营造独特消费体验。

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　　未完，详情请见（三）
 
　 
　　

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