深圳万象城年销售逾40亿探寻（三）
2011年03月05日
评论数（2）万象城：先天商业规划（天赋异禀）+后天的努力（不折不扣执行）=如今无与伦比的超强聚客力=今天年销售额逾40亿以上的销售额！
万象城没有超强的对其目标客层如深圳城市白领或中产阶层、游客的强力磁石效应，是无法实现其经营目标的。无论SHOPPIGN MALL或城市综合体的要实现经营目标，保证收益稳定、资产持续增值或成功运营，其首要目标就是须保证人气、庞大的客流，因此，研究万象城的销售额逾40亿元以上，笔者深入地研究发现其如今成为行业典范与国内购物中心乃至城市综合体的标杆，的确有其过人之处，笔者，愿稍加整理与各位读者、同仁一起分享与交流。据说万象城在刚开业初期客流十分冷清，日均客流约4万人次，但据其内部同事透露，在其开业一年后八成入驻商户已达收支平衡并开始盈利，同样令笔者大跌眼镜！而如今深圳万象城日均客流均在12万以上，万象城有什么秘密武器？除了地段、还有他有别于现时大多数内地购物中心全客层定位，为何能对深圳的白领、中产阶层、游客具有如此超强的磁石效应，其可圈可点有哪些？
相信参观过深圳万象城的朋友一定记得，徜徉于万象城
的感觉，跟逛上海南京西路恒隆广场、梅龙镇伊势丹以及徐
家汇的港汇广场有种似曾相识的感觉，并且在参观完后对标
榜为中国新兴中产阶层而生的万象城会有一种痴迷。现国内
的ShoppingMall通常采用租赁模式经营，开业前期采用招
商的方式引进不同商业业态的商家进入购物中心，而对于
一个规模动辄十万平方米以上的超级购物中心而言，如果
前期没有完善的商业规划和整体定位那将是非常危险的。
没有规划和定位的购物中心呈现给顾客的往往是散、乱的
感觉。一个完整的在深圳所有的大型商业物业都是作为酒店
、公寓或写字楼的裙楼来作规划，把商业或购物中心作为一
个附件从属地位，于是导致招商、运营问题层出不穷，目标
主力店无法进驻忍痛含泪离开。对于大型购物中心成功的关
键，笔者认为一个超级购物中心的成功除了外在的位置、
交通条件、商气或定位外，接下来更关键且重要的一步，
其优劣直接决定成败，那便是项目科学合理的商业规划。
而万象城在前期规划时便已确定以商业万象城购物中
心为主体建筑的规划思路，因此，在建设是独体建筑，其
柱距是典型柱网11X8.5M 非常方正实用，实用率非常高。
其在规划上除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、
浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上
也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。纵观目前
国内的ShoppingMall普遍欠缺规划，这在很大程度上影响
了其经营的效率。例如现在国内的ShoppingMall普遍都是
综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形
式是裙楼部分做商场，裙楼以上为写子楼和酒店；这种规
划方式通常都是以高品质公寓、写字楼和酒店为核心，主
要满足写字楼和酒店等的整体设计，相比之下，购物中心
则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整
体规划，然后才是商业部分，这种设计思路往往很难保证
商场部分有一个很合理的规划，例如柱距、荷载、形状和
采光等问题，从而导致在招商或后期运营中后患无穷。
如此，购物中心是否方正实用，能否满足其入驻的各主力
店与次主力店要求等，那就得骑驴看唱本了。
万象城把购物中心和酒店、写字楼项目分离出来，作为
一个独立的建筑主体进行设计，给予商业规划较大的自由空
间。一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主
体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可
以最大限度地令万象城完全站在商业的角度，进行更为独立
自由的规划和设计。其巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可
以采到足够的自然光。每个铺位的卸货区都安排在店面的后
部，通过货梯可直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完
全看不到装卸过程。
1）.客流输送引擎：万象城的下沉式广场
万象城通过别具匠心的空间设计，巧妙地将商业用的广
设计成下沉式广场，配合购物中心举办各种营销、公关活
动或各种文化主题活动，不仅丰富市民的娱乐文化活动，同时为购物中心输送最宝贵的客流。
大
2）.首层空气规划聚客、提升人气流
万象城对聚客力的规划不仅是地下下沉广等场外，其更注重场内场外紧密衔接，将原本寸士寸金的首层空间，预留一块出来作为T形舞台等活动公共空间， 只为在现场让顾客体验的不仅仅是单纯的购物消费，还能体验到时尚、前卫的潮流，兼且在闲逛
与不经意的同时欣赏到一场文化或视觉大餐。
非常关注白领、中产阶层等目标客层的消费特点，方便其从每一层直接进入，在方便顾客进入的同时，同时也将每一层提升到首层的功能价值。万象城每层都可以开车进入，然后进入购物中心内，因此，万象城首先是舍，然后才是有所得，
其舍弃如此宝贵的黄金商业物业，用来作停车场， 这或许让
惯零售行业的精英泰斗们也诧异莫名，当然，这种停车模式在
国内购物中心案例中也是不多见的，可见万象城是敢于且勇于
一个吃螃蟹的人。
万象城在其规划方面，在如何将客流无缝导入购物中心内容各层，可谓费尽苦心，可圈可点甚多，商业地产众多学者或专家均有提及，笔者便不作过多赘述，下面还是重点谈谈其真正正能落地，归根结底所有的一切包括定位、规划、经营理还
有诸如万象城在深圳乃至国内首次采用科传的IT系统，首次将所有主次主力店、租赁店的所有销售信息、客流、进销存等经营决策信息等先进信息管理系统，从而为其开业后不断调整业态与品牌提供重要的依据，还有其科学的业态组合与品牌结构等等从而为万象城奠定了其成功的基础。。。