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撰文/方湖、蔡建桢

紧跟北京SKP，南京商业“扛把子”德基广场近日也曝出了2023年业绩。

1月8日消息，南京德基广场2023年实现销售额239亿元，仅次于北京SKP，同比增长13.8%，不出意外的话，德基广场2023年依旧位居全国第二，继续稳坐“华东店王”。

实际上，近三年来，德基广场的销售额呈现出稳步增长的态势，在国内一直稳居第二。

业内不禁想问，在竞争激烈的“中华第一商圈”新街口商圈，德基广场靠什么脱颖而出，做到一枝独秀呢？

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连续9年稳居国内商场前二

德基广场坐落在“中华第一商圈”新街口东北角，是一个定位于高端商业的综合购物中心。其地下部分与“亚洲第一大地铁站”新街口相连通。自2006年开业以来，德基广场经历了多次扩建和升级，逐渐成为南京的地标性建筑之一。

该项目分为三期，总建筑面积超过30万㎡，其中，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日开业，而三期位于新街口东北象限，东至置地广场，南至青石街，西至德基广场二期，北至保险大厦、长江贸易大楼和文化艺术中心。三期总建筑面积161726.56㎡，其中商业面积53694㎡，三期将与一期、二期通过空中和地下相连。

先来盘点一下德基广场历史业绩：

德基广场成功的背后，到底做对了什么？能引发什么思考？

在笔者看来，德基广场同时拥有了天时、地利、人和。

首先是人和。

老板和管理团队，坚守定位，不断创新进取、提质扩容，成就今天超强阵容、超大体量、超高销售。

第一、低调吴铁军坚守定位，改变新街口商圈格局，成就德基广场。

1、立足全国招商，在上海、武汉、成都等都设有招商人员，招商队伍年轻化。

2、高定位、严要求，大力引进奢侈品牌、首店品牌。

3、创造多项之最，位置最好、交通便利、规模最大、奢牌最全，超95%一线奢侈大牌均已进驻德基广场。

4、德基不是高高在上，也非常接地气。身为奢侈品商场，德基广场却能满足各个阶层的各种需要。因为规模大，所以包容性也很强。负一层连接地铁，品牌也更加平民化，有优衣库等快消时尚品牌，也有华为、大疆、屈臣氏、SEPHORA等数码美妆品牌。

第二、定位在南京最高端购物中心的靶心上，不断加砖添瓦、扩大规模。

2006年，德基广场一期开业，是当时南京最高端的购物中心。一期占地面积约7万㎡，总建筑面积达到13万㎡，拥有地上6层、地下1层。该项目由两座高层建筑和连接它们的裙楼组成。

2010年，随着城市的发展和消费者需求的升级，德基广场进行了扩建，增加了约2万㎡的商业面积，并引进了更多高端品牌。扩建后，德基广场的营业面积达到15万㎡，成为当时全国最大的单体商场之一。

2023年，德基广场三期开建。三期总建筑面积为16.17万㎡，其中商业面积5.37万㎡，办公面积9300㎡，公寓面积4.2万㎡。此外，建筑高度为225米，地上有39层。

第三、德基广场一直致力于引进国际一线品牌，以满足高端消费者的需求。

2006年，在德基广场开业之初，便吸引了多家国际奢侈品品牌的入驻，包括但不限于：Louis Vuitton(路易威登)、Ermenegildo Zegna(杰尼亚)、Brunello Cucinelli(布内罗·古奇拉利)、Versace(范思哲)、Salvatore Ferragamo(菲拉格幕)、Coach(蔻驰)、Triumph(黛安芬)、Calvin Klein(CK)、Trussardi(楚萨迪)、Lanvin（浪凡）、Bvlgari(宝格丽)、Paul Smith、Cerruti 1881(切瑞蒂 1881)、Loewe(罗意威)、Montblanc(万宝龙)、Omega(欧米茄)和Burberry(博百利)等。

2010年，进行扩建后，引进了更多高端品牌，包括MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等。

2017年，对一期项目进行了全面改造，增加更多时尚元素和体验式消费场景。引进了更多高端、国际化的品牌。例如，在2017年1月，Prada(普拉达)精品店在南京德基广场二期开业。同年8月，Gucci(古驰)也宣布在南京德基广场开设新店。此外，Stuart Weitzman(思特雅)、Salvatore Ferragamo(菲拉格慕)、Max Mara(麦丝玛拉)、Longchamp(珑骧)等品牌也纷纷入驻。

2021年，众多品牌开始加速对南京门店的调整和拓容，例如爱马仕德基双层门店、Gucci德基广场精品店将翻修为双层门店、Tod's德基拓店、Burberry翻新德基二楼铺位、Zegna德基门店重装等。Thom Browne也宣布，将在南京德基开设江苏首家童装精品店。此外，还有韩国潮牌COVERNAT中国首店、中国原创奢侈包袋品牌端木良锦江苏首店。

2023年，德基广场作为江苏的“首店大户”，在第一季度录得8家首店品牌，以高奢、设计师品牌为主，这与项目本身定位息息相关。具体包括闻献(限时概念店)、MARNI、BALMAIN、JIL SANDER、swatch×OMEGA、Maison Kitsuné、NEIL BARRETT、NUMBER HERE(重装重开)等。

同时德基对备受诟病的餐饮进行大刀阔斧的“大换血”。

据悉，泓0871臻选云南菜、宴遇、柿合缘新京菜、正店、蟹道·力二多食、那时新疆、有雲·川菜、山缓缓等一批米其林、黑珍珠入选餐厅品牌。

总体来说，德基广场通过不断的扩建和升级，已经成为南京乃至全国的高端购物中心之一，吸引了众多国内外游客和高端消费者前来购物和休闲。

其二是地利。

雄踞新街口，继承南京的文化和商业底蕴，也承接了南京和苏北、安徽的精神图腾和庞大消费。

第一、德基雄居新街口核心商圈，是南京的商业文明发源地。

新街口人文底蕴深厚，是南京的文化根基。明万历二十一年(1593年)刻本出版的《宛署杂记》“日中坊”界内出现了“新街口”这个地名。新街口商业区的历史可追溯到1929年，当时依照《首都计划》，新街口被规划为商业区。

在1931年新街口广场修建以后，中山东路上的银行、游府西街的电话局、新街口邮局等陆续建成，新街口很快成为全市的商业中心区。虽然当时全市经营洋广杂货的店铺多达上千家，但没有一家大型商场，因此出于抵制洋货、发展民族工商业的目的，张静江等人提出了兴建一大型商场，得到社会各界广泛响应。1936年初，中央商场正式开业，这是南京出现新型商业的转折点，也是新街口地区现代商贸业发展的重要标志。

人文底蕴：新街口商业区的命名源于孙中山的铜像。孙中山铜像在新街口的中心环岛处屹立了近40年，是南京最重要的地标之一。此外，新街口的人文底蕴还体现在其周边众多的历史建筑和文化遗址上。例如，新街口附近的大钟亭、鼓楼、总统府等都是南京历史上的重要文化遗产，这些地方不仅具有历史价值，也是人们休闲、旅游的好去处。

第二、新街口曾被成为“中华第一商圈”，超多商业体构筑的新街口商圈，辐射南京大都市圈的众多城市。

1、新街口商圈销售超300亿，拥有德基、中央、新百、瑞安IFCX、金鹰、大洋等十多家商业体，香港置地的金陵中环也将2024年年底开业，商圈繁荣、业态丰富、流量超大。

2、周边高端写字楼、酒店林立，是富人、中产、白领的聚集区。

3、交通便利，地铁四通八达，可以快速通达南京和周边城市。

再者天时。

经过8年沉淀，德基广场从2014年开始稳居中国商业体销售前两名。

第一、德基赶上了中国消费升级，富足南京大都市圈的富人群体的消费升级需求。

南京接近千万人口的特大城市，经济发展领衔江苏及周边城市，GDP持续增长，社会零售品总额也保持稳定增长。南京及周边城市一大批富裕人群，由于历史原因对南京有一定归属认知，也因南京地理位置对周边辐射，成就南京中心城市地位。德基的大而全的奢侈品组合，刚好满足这个社会需求。

第二、德基取得239亿傲人业绩，离不开南京及周边兄弟城市消费者的信赖和支持。大致有三部分主力客群，南京本地三分之一，苏北三分之一，安徽三分之一。这是大都市圈的人和。

第三、疫情三年，把很多原本流失的国际消费留在国内，德基也顺势承载这个消费的回流。

从行业角度来分析，德基广场到底做对了什么？

第一，地理位置独一无二，位居南京最繁华新街口商圈，人流量巨大，消费潜力巨大。

第二，品牌集聚效应：汇聚众多国际一线品牌，涵盖了时装、化妆品、珠宝、皮具等多个品类，为消费者提供了一站式的购物体验。引进更多奢侈品品牌，做强做大做全。每年都有大牌进驻，高级别形象店装修，不断给消费者制造惊喜。

第三，与时俱进，不断更新业态和品牌，完善高端消费需求。不仅仅是奢侈品品牌做到大而全，其他文化、体验、餐饮业态不断推陈出新，完善业态组合满足消费需求。

第四，创新营销策略：不断制造消费热点，百万级网红厕所、新街口跨年、三人制篮球赛。

第五，稳健经营：德基广场始终坚持高端定位的稳健经营策略，确保企业健康、可持续发展。

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南京ifc进驻会撼动德基吗？

1月3日，历经十七载，南京国金中心商场(南京ifc)开始试营业。

该项目由新鸿基地产倾力打造，坐落于南京河西中央的核心商务区，由高端时尚商场、甲级写字楼及精品酒店组成，总面积超30万㎡，其中南京ifc商场以高端时尚作定位，面积约10万㎡，共分九层，汇聚超168个国际级高端时尚品牌及特色餐饮，其中三成品牌首次进驻南京，更有逾五成品牌首度进驻河西中央商务区，集合殿堂级的高端零售、时尚服饰品牌。 

核心奢侈品零售板块主要就集中在G到L3这几个楼层中。L1和L2主要是以LOUIS VUITTON、CHANEL、GUCCI、DIOR、PRADA、Van Cleef & Arpels、Cartier、Tiffany&Co. 、BVLGARI、FENDI、Burberry、BALENCIAGA、SAINT LAURENT 等主力奢侈品牌为主，部分品牌开出了双层门店。L3则是 COACH、Tory Burch、ARC’TERYX、Lululemon 这类轻奢与精品零售品牌以及百丽宫影城。

L4-L7被餐饮与生活服务业态占据，品牌包括逸道、甬府尊鲜、CHIC1699远洋私厨、柿合缘、湊湊火锅·茶憩、莆田PUTIEN、Golomici by FASCINO Taste、LOKAL、%Arabica 等。

LG1则以高化、休闲餐饮与超市为主，引入City' Super、 BUTTERFUL & CREAMOROUS、Laderach、gaga鲜语、tea’stone、M Stand、桂满陇等人气品牌，高化目前已揭幕的品牌数量不算多，但层级并不低。

*来自小红书用户@应天府府草，数据截止开业前两周，仅供参考

从地图上看，南京ifc和德基广场两座重奢商业各自坐守新街口与河西两大商业板块，作为港资旗下的重奢商业，业内人以及本地消费者终于等来了可以与德基广场一较高下的对手，难免会比较一番。

在笔者看来，南京ifc的开业可能会对德基广场的销售产生一定的影响，但具体影响程度需要考虑多种因素。

首先，同样定位奢侈品为主打的高端购物中心，南京ifc与德基广场存在竞争关系。尤其是对于河西周边板块的消费者而言，南京ifc显然是相对便捷的选择。虽然能吸引一部分的人流，但河西在商业集聚度以及商业辐射力、位置交通等方面还存在诸多问题。

此外，从消费者习惯的来看，德基处于新街口商圈，南京ifc在河西元通商圈，消费者更愿意去长逛的新街口，南京ifc想要独自带动元通商圈，还需要时间的沉淀。

有意思的是，与南京ifc下沉广场相邻的，正是在建的河西德基。这也是继新街口德基之后南京第二座德基综合商场，未来双方将以怎样的差异化共同做大元通商圈，是一大看点。

其次，南京ifc为南京市民提供更多的购物选择，高奢的二店在一定程度上肯定是会分流德基的客流，但想要一时撼动德基，可能性并不大，但可以分散德基关注度。

再者，德基广场在南京具有很高的知名度和品牌影响力，拥有稳定的客源和市场份额。德基广场在定位、品牌组合和规模上也具有相当的竞争优势，能够吸引特定的消费群体。同时，从商业体量来看，德基广场一二三期体量远超南京ifc，消费者的可选可逛的空间很大，而南京ifc体量9.3万㎡，对比来看，德基广场可操作的空间大很多。

因此，南京ifc开业可能会对德基广场产生一定影响，但还有很多功课要做，磨合之后待到进入相对稳定的运营期，也会体现出港资企业对运营和服务细节上不同于本地运营商的风格，至于影响程度如何还有待时间的检验。

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