出品/联商专栏

撰文/联商特约专栏作者汪中玉

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一、租赁是商业体的核心特征

商铺是购物中心的基本租赁单元，租赁收入是购物中心的核心收入。

租赁是物业思维，是房东思维，是在供给经济时代的产物。

二、消费需求日新月异，租赁业态也要与时俱进

1、按照商业规划，商场租赁业态多规划为零售（提袋性消费）、餐饮（吃喝类消费）和体验（服务性消费）三大业态。根据租赁面积和商品重要程度，大致分为主力店（购物中心基石，客流发动机）、次主力店（业态标杆，提升级次）、步行街铺（主体，丰富内容）。

2、消费客群年轻化，消费者内容也在变化。

（1）零售业态比重逐步降低，体验业态占比提升。

（2）零售内容呈现潮流化、年轻化，网红成为年轻时尚的消费标签。

（3）跨业态创新品牌成为购物中心更多选择。

3、商场从“购物”延伸到“体验”，从“购物中心”发展到“生活中心”，与时俱进，消费者需要什么商场就能装什么？

（1）餐饮业态进驻购物中心；

（2）儿童业态进驻购物中心；

（3）体验业态进驻购物中心；

（4）只要消费者需求的，购物中心就能装进去，购物中心成为全生活方式中心，ALL LIFE IN MALL。

三、购物中心更新消费内容

1、汽车展厅：打破汽油车由4S店主导的销售通路的传统格局，由汽车品牌在购物中心直接设置汽车展厅，产生新能源车终端消费变革。

以蔚来、小鹏、理想、哪吒、特斯拉为主力新能源汽车，以北汽极狐、广汽埃安、上汽R等传统汽车品牌衍生的独立的新能源品牌，还有如极星、奥迪、奔驰等部分中高端品牌。

2、高化品牌：引进以迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、倩碧等为代表进口高级化妆品品牌，以SEPHORA丝芙兰为代表的化妆品集合店，成为购物中心差异化升级的主力方向和手段，成为各大购物中心争夺的重点。

3、高级别店：运动类品牌，最擅长做店面分级：FILA全品类旗舰店、FILA大货店、FILA FUSION潮牌店、FILA KIDS；Nike beacon 750/550/350专注于运动，Nike kicks lounge运动生活潮流路线、 air jordan、Nike普通店；

4、潮流集合店：

运动类的FILA FUSION、中国李宁、三叶草、air jordan以及部分小众运动品牌lululemon、descent等；

潮牌类的D&X、MLB、INXX、Boy london、EVISU、bape、CLOT等；

潮玩集合：X11、KKV、POPMART、LEGO等；

5、大型体验店：

成年体验：PARTY KING、弹力猩球·超级运动中心、开心麻花剧场、星聚汇、魅KTV、钟书阁书店等；

儿童体验：meland、奈尔宝等；

6、网红餐饮：

网红茶饮：喜茶、奈雪的茶、tims、乐乐茶等；

烘焙轻餐：POPEYES、泸溪河、詹记等；

中餐类：米其林餐厅以及标杆性中餐品牌，如桂满陇、南京大牌档、哥老倌、太二酸菜鱼、费大厨等；

四、品牌力量改变商场租赁模式

1、主力品牌和网红品牌给商场带来标杆、差异化或流量，在租赁合作洽谈中具有较高话语权。租赁模式不再是唯一合作选项，借鉴百货联营模式，可以引进更多优质消费内容和高级次品牌。

2、百货因为更加注重商品进销存管理，与商家和消费者有更直接关联与互动，应该是比购物中心更加了解市场；与品牌和商家共同承担市场风险，共同承担销售成果，成为面对市场和消费者的联合体，一种更加深入合作机制，受到很多具有话语权的优质品牌的重视，成为其主要合作模式。

3、中国的百货商场主要合作模式，包括联营、自营以及部分租赁。虽然购物中心以租赁形势为主，联营模式也有所借鉴，比如洋快餐、国际快时尚等龙头品牌合作，采取的就是联营形式，不过涉及范围较小，基本定量指向那几个品牌。

4、随着购物中心进入下半场，供给层面来说购物中心供大于求，在面临市场竞争中寻找消费场景升级和消费内容创新，急需引进标杆品牌、网红品牌和创新品牌，打造差异化。

而从消费层面来说，年轻一代消费群体崛起，对于消费内容升级、消费场景创新、线上线下融合等方面提出更高要求，谁能够引进标杆、网红流量的创新品牌，打造优质、创新消费内容，谁就能赢得市场。

从市场竞争和消费需求两个层面，逼迫购物中心创新升级；相比之下，具有流量的网红品牌和行业标杆品牌，扭转乾坤，赢得市场话语权。

五、共享与共赢，商业可持续发展

租赁是甲方思维，未来的成功商业，一定是商场与品牌和商家有机融合，成为有机商业组织，有机融合、各施所长、共享信息、共赢市场，做强商人气、做好品牌销售、做大市场份额，实现可持续发展。

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