出品/联商专栏

撰文/史博文

平  效：1平方米的产出

在购物中心、百货店、奥特莱斯等商场管理中，由于面积是商场的核心资源；因此，在衡量商场效益时，都离不开“单位面积产出”（注1）这一重要指标。

它可以表述为：每年（月）、每平方米的销售额（毛利额、租金额、利润额）是多少元。

也可以表述为：销售额（毛利额、租金额、利润额）/平方米/年（月）。

如，某购物中心，2020年，每平方米销售额为5万元；即5万元/平方米/年。

“单位面积产出”也称为“单位面积效益”或“平方米效益”、“平米效益”（注2）；因此，也称为“平效”。

如，某购物中心，2020年，销售“平效”为：5万元/平方米/年。

注1：单位面积，可以是建筑面积、使用面积、商用面积（品牌商用于经营“商品和服务”的卖场面积）。用什么面积表述都可以，只是在比较“不同面积产出”时（如不同商场、不同楼层、同一楼层不同位置等），统计口径一致即可。

注2：平方米（㎡），也简称“平米”、“平方”。是度量面积的公制单位，即国际标准计量单位。为世界大多数国家所采用，也是我国的法定计量单位。

坪  效：3.3058平方米的产出

近年来，在商业地产和零售领域，“坪效”大行其道，风头不减，乐此不疲地流行于中国大地……似乎不谈“坪效”，你就根本不懂商业地产！

那么，“坪效”是什么呢？

坪，是度量面积的日制单位，用于计量、计算房屋面积、建筑用地面积等。

1坪 = 3.3058平方米 

坪效，也是衡量商场“单位面积产出”的方法之一。用中文表述应该为：每3.3058平方米面积的产出。

坪，是日本殖民时代的产物，是殖民文化的附属品，日本侵占台湾后流入台湾。目前应用主要限于日本、台湾等极少数国家和地区。

上世纪90年代，随着我国商业地产和零售业的发展，又流传至大陆；因为当时日本、台湾的零售业比大陆要发达…… 

平效与坪效 

“平效”与“坪效”的简单表述为：

平效：每1平方米面积的产出。

坪效：每3.3058平方米面积的产出。

因此说，“平效”和“坪效”是不能等同使用的；也就是说，“1平”不等于“1坪”。

然而，在国内的一些文章中，我们经常可以看到这样的描述：某著名购物中心的年销售“坪效”是5万元/平方米……这就等于说：某著名购物中心每3.3058平方米的年销售额是5万元/平方米。

这相当于得出等式：5万元/3.3058平方米=5万元/平方米。

显然，这是十分荒谬的！然而，这么简单的一个错误等式，在中国的商业地产与零售界竟然被反复、荒谬、错误地使用了十几年…… 

难道真的有人觉得“坪”来源于日本，用起来更渊博、更时尚吗？！

舶来文化与文风 

坪效，这样一个常犯有低级错误的日本词语，能够在中国如此地流行，我想主要有两点原因：

其一，是不求甚解。商业管理是一门科学，既然是科学，就要有严谨的学风；不求甚解、人云亦云、误人误己是不可取的！尤其像“3.3058平方米等于1平方米”这样低级肤浅的错误，还是不要再犯了吧！

其二，是崇洋心理。舶来文化，如有些词汇，我们以前是没有的，当然可以包容吸纳、兼收并蓄；如，modern（摩登），Shopping Mall（销品茂），internet（英特网）等。

而“面积单位”，我们有国家法定的、国际通用的公制度量标准“平方米”，就没必要再用日本的度量标准“坪”了吧！

这就好像“母亲”，我们叫“妈妈”，日本叫“欧卡桑”（お母さん），但总是有人觉得“妈妈”没有“欧卡桑”更次元、更洋气、更时尚……这事儿，想一想都让人揪心和脸红……！

巨变时代的中国 

生产力的发展，必将带来思想文化的变革……中国正在经历着与西方世界完全不同的“时代巨变”！

如今，中国的商业地产和零售业，已经高速发展了20年……未来进一步表明：“中国的就是世界的”！不论是理论、还是实践，都将证明这一点……因此，我们更要有文化自信！

而带有殖民色彩、哈日心理、低级趣味和肤浅错误的日本“坪效”，我看，也可以休矣！！

源自：史博文新零售時空（微信公众号）后续将有更多原创好文分享给大家，敬请关注！