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30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
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《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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商业地产选址的基本准则（四）
2013年02月24日
评论数（0） 七、商业中心都是双刃剑
商业地产项目的选址，也可以借势现有的各类商业中心；诸如：城市商业中心、城区商业中心、社区商业中心；抑或CBD、RBD（经济学概念-附）等。利用现有商业中心的稳定客流，可以有效地提升卖场的销售额，从而减少项目营业后的“市场风险”；但同时也要面临较为激烈的“竞争风险”，不但要面临“老对手的竞争”，也要面临“潜在进入者”的竞争。
另外，现有商业中心的土地稀缺，可能会造成土地成本的增加，无形中会加大投资额度，放大“投资风险”；因此，商业中心的选址也是需要谨慎的。
八、谨慎开创全新的口岸
开创“全新的商业口岸”，“机遇与挑战”并存。运营得好，可以开拓出“超值的利润空间”；把握不好，也会使项目陷入“领先陷阱”（pitfall of premature entrance）（即“市场前景”看好，但“准入时机”尚不成熟时进入，从而使项目陷入困境）。
开创全新的商业口岸，把握好“准入时机”很重要：进入得太早，商圈不够成熟，市场培育时间较长，管理成本较高；进入得太晚，市场竞争代价较大，土地成本也较高。因此，开创全新的商业口岸，也要从“企业战略”的高度来考量。
九、位置要适合业态需要
“位置的好坏”是相对的，是相对于“不同业态”而言的；业态不同，对“选址的要求”也会有所不同。诸如，百货店选址，一般要求“较繁华”的地段；超市选址，近离“居民生活区”则更为适宜；Mall选址，既可以选在“城市中心”，也可以选在“城市郊区”；专业市场选址，不宜离“城市中心”太近，因为“场地大、成本高”；HOPSCA（城市综合体）选址，一般不可“太偏”，因为有“写字楼”等商务需求......
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