我国购物中心经营两极分化的现象越来越严重，一方面，资源丰富、实力雄厚的购物中心品牌客流旺盛、经营红火，而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心苦苦支撑、生存困难。
对比一下购物中心这三年来的业态占比发展，让人不由得发出感慨：不同体量区间的购物中心，业态发展差距居然那么大！

近年来，小体量购物中心主打社区商业，如最新开业的深圳的盒马里，以做“专”为突围策略，将更加贴近居民生活的零售业态作为主打，让自己极为接地气，做生活化体验，塑造个性化商业。中型体量的购物中心则是全面开花，在哪里都能看到它们的身影，发展得也是越来越精致。
而大体量购物中心则以“多”取胜，将传统的业态大饼，细化成多功能的品类板块。并将娱乐业态作为主打，娱乐业态在大体量购物中心中的分量越来越重，在今年新开的American Dream Mall里面，娱乐业态首次超过了零售业态，分别为55%与45%。这一历史性的业态分布变革将使 American Dream 更新“零售娱乐化”的定义。
不同体量区间的购物中心，它们的业态规划为何会两极分化的如此严重？不同业态的占比分别是多少？如何运用新兴品牌的拓展特性，激发项目的业态活力？

一、零售业态

零售一直是各大卖场里的重头戏，购物中心，顾名思义，顾客就是要来购物的。但是这几年因为电商的冲击，实体购物中心的零售业态受到了前所未有的重创。所以近几年来，购物中心也在做转型，零售业态的占比也渐渐地发生了变化。

大型购物中心

从近三年购物中心的零售业态面积占比变化来看：大型购物中心零售业态占比呈逐年下降趋势，从2016年的43.4%下降至2019年的21.8%。
我们也能感受得到，购物中心体量越大，零售的占比就越少，现在新开业或者新改造的大型购物中心，更重视凸显其多元化体验功能，文化业态、亲子业态、娱乐业态等“体验类”业态逐渐成为主导。
近年越来越多大体量娱乐，如各种主题乐园；和运动业态的引入，以及跨界集合店的进化，“消化”了大型购物中心里传统零售业态的商业面积。而这些业态带来的人气和利润也是非常可观的，大型购物中心在最初规划时，非常乐意引进这些项目。

其美作品：宁波镇海佳源银泰城

中小型购物中心

小型购物中心的零售业态占比变化趋势在2017年略微上升后逐年下降，它也在往多元化路线上发展着。唯有中型购物中心的零售业态呈现上升趋势，从2016年的30%上升至2019年的32.6%。
其实从各种新闻动态和宣传文案里也能感受的出来，在近年新开业的那些购物中心里面，中型购物中心的发展是最迅速的，它们调整了战略，纷纷转战二三线城市，借助二三级城市强劲的消费增长而迅速发展，这种发展，让该类项目非常能吸引热门品类的新兴零售品牌进驻。
在新兴品牌中，美妆、潮牌、轻奢等成为了它们招商的热门，它们引进了不少初进国门的外国品牌，满足了消费者的猎奇心态。

总结：零售业态需要灵活发展

随着居民生活的丰富，对于商品的要求也是越来越高。大家都希望购买到一些新奇的商品，而现在购物的渠道越来越多，“足不出户”也可购物。购物中心在做好零售这方面，必须要结合自身实际，不可盲目的发展零售业态，如果其他业态的利润高，人气旺，效果好，也可以适当调整业态占比。

二、餐饮业态

民以食为天。餐饮业态是一个包罗万象的业态，也是一个神奇的业态。无论是高端餐饮还是奶茶小吃，只要做得好吃，店面美观，就能成为打卡点，无论多远无论多晚，都有人前往。而且它对夜经济的发展有很大的帮助，所以餐饮业态的涨幅近三年来都是在增长。

大型购物中心

大型购物中心的面积大，楼层高，包容性更强，几乎每一层里都有餐饮业态的分布，随着大型购物中心对楼层布局的优化，也规划出了更多的位置，可以用于布置餐饮。餐饮业态的占比从2018年的19.1%上升至2019年的24.5%
在新兴品牌引进方面，大型购物中心有着更为灵活和开放的商业空间，在“夜经济”的红利下，涌现越来越多以“深夜食堂”为主营业态的主题街区。

其美作品：福州东百中心

中小型购物中心

从数据看来，小型购物中心的餐饮业态占比增幅较大，在引进餐饮业态上更为进取。占比在2019年出现较大升幅，从2018年的21.5%上升至2019年的25.5%。而中型购物中心这三年来，餐饮业态的增幅仅仅只有2.3%。
随着更多小型购物中心在一线城市和核心商圈内出现，存量之争促使它们努力加码餐饮积蓄流量，也引进了更多更时尚的潮流品牌和网红品牌。一些拥有成熟经营模式的餐饮品牌因为趋势所驱，也开始走时尚化的路线，纷纷开出创新系列餐厅或推出奶茶品牌。
但是中型购物中心，在新兴品牌的增加这一方面涨幅很小，三年来升幅仅1.9%。

总结：餐饮业态很吸引人气

大型购物中心面积大，顾客逛一会儿就需要吃点东西补充体力，如果餐饮业态少了，顾客的选择也就少了，那么会削减顾客对这个购物中心的热情。小型购物中心为了吸引人气，新兴品牌引进的比较勤奋，特别是一些网红快消品牌，可以结合项目里面的活动作为卖点。而中型购物中心，因为面积有限，也希望一家品牌的发展能稳定一些，所以这方面做的比较谨慎。

三、亲子业态

现在逛街，经常是一家几口人一起出动，小朋友们带来的利润和消费相当的可观。父母也希望在自己逛街的时候，能让小朋友也开心，所以全家出动的购物，消费通常比较高。一些大中型购物中心也顺势推出游乐场，加强有关亲子、母婴的人性化措施。

大型购物中心

整体来看，大型项目儿童亲子业态占比增幅明显。近年越来越多儿童运动馆、儿童乐园、教育机构等面积需求较大的业态加速进驻购物中心，超大型的购物中心能提供更充足的商业空间，再加上儿童零售品牌的分布，更利于形成多品类共存的“儿童专区”，连结亲子闭环。
从2016-2019年不同体量购物中心儿童亲子业态面积占比趋势来看，大型项目从2016年的14.1%上升至2019年的18.5%，目前仍然在上升中。
新兴品牌方面，儿童游乐逐渐打破室内空间的限制，特别是在大型项目中，拓展出“另类玩法”，如户外水乐园，室内5层高立体模拟城市。儿童零售上出现更多善于挖掘全球产品的平台，如高端进口母婴零售和欧洲童装设计师买手集合店。

中小型购物中心

从2016-2019年不同体量购物中心儿童亲子业态面积占比趋势来看：因为场馆面积所限制，中型购物中心儿童亲子业态占比呈下降之势。从2016年的15%下降至2019年的12.7%；而小型项目的变化并不明显。
关于新兴品牌这一方面，从数据分析来看，中型项目儿童亲子业态新兴品牌占比降幅较小。从整体趋势来看，儿童亲子新兴品牌在近两年出现颓势，但中型购物中心仍有一定的成长空间，因为在其整体儿童业态呈现下降的情况下，新兴品牌跌幅相对较窄。
很多小型购物中心本身的儿童亲子业态就比较少，所以变化不明显。但是现在很多新开的社区购物中心也开始重视亲子业态这一块了，尽量在卖场空间里开辟一块空间出来，做一些小型游乐场和亲子家园等儿童共享空间。毕竟它们就设立在小区附近，发展亲子业态还是可以吸引来很多人气的。

总结：亲子业态空间无限

随着“家庭化”组合购物理念的深入人心，亲子业态的发展空间还是很大的。顾客都很舍得在孩子身上花钱，只要项目做的好，他们就会乐意去。但是在引进项目的时候也要谨慎，做不好的话，可能效果适得其反。比如自己的空间面积有限，就不要盲目的引进大体积的亲子项目。

四、文化、体育、娱乐业态

文化、体育、娱乐业态的发展，需要有一定的空间面积。也需要结合更多热点，甚至需要打造自己的IP，近几年来很多购物中心都在努力发展这一业态。

大型购物中心

从2016-2019年不同体量购物中心文体娱业态面积占比趋势来看，大型购物中心文体娱占比在2019年出现9.8%的大幅度增长。整体来看，这一业态同质竞争拉大，传统的主力业态吸引力下降，大面积的体验业态，如运动场、主题公园、博物馆等，成为规模较大型项目的“抢滩”风口。
业态新兴品牌这一块，大型购物中心的降幅均为2.3%。随着文创空间、运动场、娱乐馆遍地开花，品牌间概念趋同，文体娱业态响起了“同质化警钟”，新创品牌机遇收窄。

中小型购物中心

文化、体育、娱乐业态这三年来在中型购物中心里发展的不错，总占比涨幅较高。在2019年出现8%的大幅度增长，而小型购物中心在此方面，三年的增幅仅有4.1%。
从新兴品牌占比来看，中型购物中心文体娱业态新兴品牌占比降幅较大，达到3.5%；小型购物中心的降幅为2.3%。原因跟大型购物中心一样，品牌间概念趋同，新创品牌机遇收窄。

总结：文体娱业态没有那么容易

文体娱业态虽然吸引人，但是容易让人产生疲劳感，而且随着新的IP，新的潮流的产生，更新换代容易不及时。还有些品牌自身运营跟不上时代，也会对业态产生一定的影响。不过现在市场形势所趋，在新兴品牌方面，娱乐休闲业态的发展相对活跃，沿袭品牌主题的娱乐功能也在不断拓展延伸，形成了很多有趣的项目。但是发展此业态的时候，切忌不要做的过于低龄化、二次元化。

五、生活服务业态

生活服务业态经过几轮的洗牌，现在购物中心里的生活服务业态主要有，美容理发、服装搭配、礼仪、摄影等形象服务，还有孕育健康、家庭营养、女性运动、家庭环境教育、互联网医疗、商品及社交平台等范畴。

大型购物中心

整体来看，大型购物中心在生活服务业态这一方面呈稳步增长。占比趋势从2016年的3.1%逐年上升至2019年的5.8%。
新兴品牌占比方面，大型购物中心的降幅为2.2%，整体生活服务类新兴品牌增长乏力。整体降幅正逐年收窄，有望趋于稳定。

其美作品：福州东百中心

中小型购物中心

小型购物中心的生活服务占比下降明显，中型项目波动上升。因为小体量的购物中心对客群的指向性愈趋明确，在招调上对主题业态有所“专攻”，反观生活服务类业态以功能性为主、主题性偏弱，在该类项目中遭遇冷待。
从2016-2019年不同体量购物中心生活服务业态面积占比趋势来看：小型项目生活服务占比从2016年的6.2%下降至2019年的4.1%；中型项目在2018年“触底”后，反弹至2019年的6.5%。
新兴品牌方面，小型购物中心生活服务业态新兴品牌占比降幅较大，达到3.5%；中型的降幅和大型的一样，为2.2%，整体生活服务类新兴品牌增长乏力。
从新兴品牌数量占比来看：中型项目生活服务占比2017年的4.1%开始大幅下降至2019年的1%；而小型的降幅正逐年收窄，有望趋于稳定。

总结：颜值经济风头正劲

生活服务业态也要紧跟时代潮交流，在现如今的“颜值经济”下，美容和医美品类迎来革新，也得到了认可，可以透过拓展传统服务外延，加强社群归属感，形成忠诚度较高的消费闭环。

六、跨界集合店业态

这一业态整体都在上升，小型、中型购物中心的跨界集合店占比上升明显。跨界集合店以生活方式串联各种销售、体验和服务，主题鲜明，更适合中小体量的购物中心打造个性化消费，以及“小而精”的商业调性。
新兴品牌方面，每一种体量的购物中心，在这方面都发展的比较快，生活方式集合店将传统的百货概念装进精品店中，透过消费场景和情感故事的重新串联，将不同的品类、业态编织起来，形成崭新的消费习惯。

整体业态占比总结

• 小型购物中心业态占比变化：零售、生活服务下降，餐饮、跨界集合店增幅明显。
  
• 中型购物中心业态占比变化：零售、儿童亲子走低，餐饮、文体娱攀升。
  
• 大型购物中心业态占比变化：零售大幅下滑，餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务上升。

未来发展趋势预判

小型购物中心走“小而精”的路线，如同盒马里那样，减持零售和生活服务的占比，做的更加精致，同时加大餐饮、跨界集合店的占比，发力主题化业态，线上线下互通，送货到家，走社区化路线，更加接地气。
中型购物中心将会变得更加精致，更加多元化。可能会下调零售、儿童亲子的业态。增加餐饮、文体娱，并打造属于自己的IP路线。不断增强业态的多维度触点，增加综合性商业的可逛性。在二三线城市，中型购物中心的发展趋势仍然非常强劲。
大型购物中心一直都是巨无霸，它已经不满足做一个只能买东西的购物中心了，它要发展为综合体，发展成城市地标。它未来将会减持零售，上调餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务，趋向打造成为一站式娱乐中心和都市生活综合体。

其美作品：宁波镇海佳源银泰城

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 编辑 | 其美设计

来源 | K11 MUSEA、青年建筑、上海打卡指南及网络

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