城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性，因此局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。世界城市发展至今，许多国家和地区的城市开始从造城走向有机更新。

从我国的情况来看，伴随着城市内部人地矛盾日益突出，目前的城市更新改造进入到了关键的时期，其承担的提高城市承载力的作用越来越大。但是旧楼改造、存量提升的改造方向如何调整，以及改造之后的业态是否符合当地的产业定位、能否从一出生就能被消费者买账都是需要解决的难题。

今天派小沃要介绍到的案例是非常经典的改造项目——英国的Bluewater购物公园，该项目原址是座废弃矿场，自项目开业后的近20年间一直保持着超高人气，年客流量达3000万，Bluewater购物中心是如何能屹立不倒的呢？

  Q1：如何规划  

深入问卷调查：

先来介绍一下BlueWater shopping center的项目概况，项目地点位于英国肯特郡的Dartford市，与1993年3月16日开业。 由世界顶级开发商Land Lease操盘，项目总投资为7.3亿美元。占地面积为21.45万平方米，零售面积为15.57万平方米，建筑层数为2层。拥有13000个停车位和50个旅游巴士位。

据悉Lend Lease公司在做规划设计及市场定位之前，访问了22,000名消费者，调查中总结出四项研究结果：“千店一面”的同质化问题、购物中心没有室外活动休憩场所、期待服务体验升级、没有男士感兴趣的项目。并且更详细的调查了他们的品味、习惯，生活方式等等资料，以上种种便作为Lend Lease规划设计的依据。

黄金三角设计：

Bluewater购物中心在建筑设计上独具匠心，以三角形作为楼面的形状，无形中将购物中心划分了三个区域。因此在后期的业态规划上，正是利用这一条件，将三个角落分配给百货店：House Of Fraser、John Lewis和Marks and Spencer，这一手法，可以盘活购物中心的每一块土地，尽量减少空置面积。

连接的三个边，则规划为三个主题区，West Mall名为宴客厅／Guild Hall (John Lewis与House Of Fraser之间)；South Mall名为泰晤士漫步区／Thames Walk(House Of Fraser与M&S之间)；East Mall名为玫瑰厅／Rose Gallery(M&S与John Lewis之间)。

总平面呈三角形的室内步行街将商业动线闭合，使客流从任何一个入口进入都能完成商业动线洄游。内街分为上下两层，上下以自动扶梯相连。三条内街设计风格各异，总体采用古典建筑装饰设计手法。

室内步行街采光顶采用了壳体结构与玻璃采光顶结合形式，综合考虑了采光与能耗的平衡。?室内步行街中庭，结构稍显笨重，对视线通透造成一定影响，但石材的应用使整体室内风格很统一，同时天然石材细微的色差沿袭了英伦古典建筑立面风格。

  Q2：如何布局  

业态分布：

在购物中心准则中，商店的组合是根据年龄及消费能力而安排，高级市场、中级市场及运动三个区域，而Bluewater消费群75％是白领阶级，占消费总额的82％，而另外的1／3则是由年轻流行消费群所消费。

比如在Guild Hall所诉求的是流行广场，聚集的是高价位及有经验的零售商家。Rose Gallery所塑造的是全家可以一起欢乐消费的零售空间，所以开放式的空间，大地景观的主题设计及如在市镇中心(town centre)的繁荣商街(high street)的气氛是该主题区的重点。Thames Walk则是诉求娱乐消费的店家。

这样以不同的市场定位来规划的方式，让顾客逛起来十分便利。另外购物中心的硬件设施十分完善，不论是停车场或是化妆室都管理得当，而且标示相当清楚，不至于让顾客逛着逛着就迷失方向，免除了游客寻找和摸索的时间。同时还有足够的洗手间，免除了顾客上厕所需要排长队的困扰。

除了三个主力商店John Lewis，Marks&Spencer House Of Fraser外，Lend Lease极力争取的客户还包括TimberLand、Crabtree & Evelyn、The Gap及其它许多著名的欧洲厂家。Bluewater作为欧洲大型区域购物中心，不只是吸引英国的零售商，还有许多国际知名的名店也非常有兴趣参与，不只是销售他们的商品，更可在此打响知名度。

增强区域辐射能力：

主题化的购物中心的聚客能力通常有局限性，一般10万平方米以上的主题购物中心辐射半径只有15公里左右，为突破人流的瓶颈，交通便利就成为主题化的购物中心在同质化竞争中取得先机的关键。

Bluewater位于英法海底隧道连接道路上，离伦敦市中心半小时车程，而从法国巴黎乘火车来此也只需2个半小时。2009年，英国高铁的开通，更将Bluewater去往伦敦市中心的时间缩短至17分钟，增强Bluewater的区域辐射能力，甚至吸引了英国伦敦最主要的商业区伦敦西区的消费者。

  Q3：如何经营  

由于消费者的合理步行时间将影响到店家的来客数，就购物中心内总体而言，将影响人潮动线预测及分析。配合消费者行为分析，配置休息区及饮食区是延长消费者停留时间的准则。BlueWater就充分规划了这个空间，主力店之间各设置FVillage3，日光、月光、星光等主题空间，提供极为舒适的场所，计划引导消费者发生下一段的消费旅次，而三角的建筑造型，理论上亦使停车规划的可及性及人车服务容易执行。

Bluewater还在购物上通过“小主题打造”和“错位经营”的方式构建商圈。Bluewater的三条边还规划为三个主题购物长廊，定位不一，包括经营礼品、书以及咖啡馆的宴客厅;布满航标灯、风帆、多媒体游戏店、网吧、玩具、影院、攀岩、体育用品店等休闲娱乐设施的泰晤士漫步区;以及极具英格兰风情的玫瑰艺廊，主要销售名牌时装。

项目周边7个大小不同的湖泊，为顾客提供在购物之余怡人的活动场所。Bluewater在主入口设有“迎宾所”，到此来访的客人可以在此休息，同时利用休息时间考虑他们的购物行程。

对于男士们不愿意等待女士们停留在购物卖场中的问题，Bluewater也特别就商店组合方面予以解决，如：Dixons是英国主要电子及照相器材的店面，进驻Marks&Spencer百货公司的外面。因此，当太太在M&S买衣服时，先生则可以在Dixons浏览一番。解决了男士们等待女士们在玛莎百货内比较商品的时间问题。

   总结   

据悉Bluewater购物中心年客流量达3000万，Bluewater购物中心之所以能够成功吸引大批消费者光临，首先在于发展商选择了良好的项目地址和优秀的规划设计，另外依靠便捷的交通条件，充足的停车泊位，以及较高密度的商圈人口，该 SHOPPING MALL 取得运营成功具备了良好的客观条件。但它仍然具有很多主观因素，值得国内开发商借鉴。

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