日本越谷永旺湖城作为日本规模最大的环保购物中心，年客流量超过5000万人。越谷永旺湖城赢得人流和口碑的关键正是购物中心出色的规划设计，如此规模的项目在动线、环境、空间、环保等方面有哪些独到的设计理念？项目于2015年11月全面完成的品牌调整策略又有何亮点？

项目档案

日本越谷永旺湖城项目区位

地理位置

日本越谷永旺湖城位于东京近郊琦玉县，从东京市中心前往需时1小时以内。

停车体系

日本越谷永旺湖城拥有2个立体停车场、1个平面停车场，共10400个车位，均配套有残疾人专用车位。

项目定位

整体定位：由kaze栋、mori栋、奥特莱斯3大区域组成的日本最大综合性购物中心

主题定：“人与自然舒适宜人”的环保型购物中心

档次定位：中高档 

业态定位：零售+餐饮+娱乐+服务配套

项目规划及业态定位

日本越谷永旺湖城拥有三大商业区块，分别为kaze栋（面积为83,572㎡）、mori栋（面积为178,061㎡）、Lake Town奥特莱斯（面积为75,724 m2），三区共计710家商铺。

kaze栋：都市型购物中心，集中年轻群体最爱的时尚品牌

Aeon集团旗下首家“Triangle Mall”（三角型购物中心），该区域不设大型主力店，品牌构成比较接近百货，多为面向年轻女性的时尚品牌。除MYCAL股份公司运营的时装专卖店“VIVRE”、Aeon集团购物中心首家由Maruetsu股份公司运营的食品超市“Maruetsu”、多厅电影院、体育用品等大型专卖店之外，还汇集了不少在20、30岁人群中颇具人气的服装及餐饮等品牌。

mori栋：新型购物街区，业态全面面向家庭群体

“Mori”，象征着绿意和湖景的新型街区，拥有约500米的日本国内最长商城。除“AEON”超市之外，还有美容区、汽车汽配区、体育及户外区、新生家庭区等区域。该区域的服务类业态备受瞩目，其中涵盖了文体教育、美容护理（女性/儿童专用）、生活服务（地产中介、银行、料理教室、旅行社、婚介所等）、医疗（牙科、皮肤科、接骨医院、眼科、内科、献血站）。

Lake Town奥特莱斯：荟萃国际名牌、设计师品牌

Lake Town奥特莱斯坐落于湿地湖畔，拥有舒适宜人的购物空间。本区域共有140家商铺，分为3大主题街区，第一街区汇集日本国内外休闲流行服饰和精选进口杂货、室内装饰品和儿童服饰；第二街区拥有来自海外的室内装饰、餐具设计师品牌。第三街区面向各年龄层，除了有女装、日本名牌、精品店以外，还配套有甜品等轻食餐饮。

日本越谷永旺湖城规划设计

日本越谷永旺湖城年间客流量超5000万人（迪士尼乐园为3000万人/年）。经分析，其制胜关键是购物中心出色的空间、环境、动线规划设计。提高顾客的回游性是整体设计的关键。

动线设计：创造富新鲜感的视野及高回游性的空间

水平动线：拒绝一望到底的直线设计，采用弧线形、环形等动线组合，使得顾客在购物中心来往也能充满新鲜感。 在动线上增加了微小的弯度，能使得顾客视野范围变得更窄，维持想要一探前方的新鲜感，并且在最大化展示店面的前提下，眼前能够出现5、6家各具风格的店铺，充满新鲜感和趣味性的空间视野容易增加顾客的回头率。

同时针对购物中心自身巨大的体量，为减少顾客疲惫感，场内的休息座椅比一般商店要多，座椅形态各异，颜色鲜艳而且舒适。

垂直动线：电影院、美食广场设置在高层，超市在最底层，形成“淋浴”效果。具有开放感中庭设计能够引导顾客往上走，另外为了提高各层的回游性，配置了立体停车场，停车场出口与购物中心各层相连。

店面设计：窄开间宽进深，增加趣味

每一间店铺都是窄开间、宽进深的设计，能够吸引顾客往里面深入探看，通路里设有各色各样的店铺，为购物步行增加了趣味性。

空间设计：3大区域各自被赋予个性主题，以横跨天桥相连接，大大增加回游性

keza栋：与越谷lake town车站直接连通，三角型的动线设计使其成为比较典型的风雨商业街廊模式。动线的弯曲部分（即三角处）设置了三个中庭广场，分别为时光广场、光之广场和羽翼广场，可作为活动用场地。

在最新的调整中，在kaze栋的中央部分（即1-3F连通空间）打造水流型的空间装饰，并引入大量餐饮品牌，在各层的中央部分均形成了美食主题区域。对kaze栋里的两个美食广场进行了改造，其中3F的Forest table增设200座位，总座位数达1700个，进一步升级了就餐空间。

Mori栋：拥有日本最长的500m购物街区，是常见的弧线型动线和数条支线的组合模式。在道路中央以及购物中心两段设置有中庭广场，分别以花、水、木为主题。该区域的户外部分还设置了露天美食街，引入不少知名餐饮品牌。

Mori栋2F南侧和kaze栋连通，在调整中对该区域进行了空间升级，增加了空间的开放感，并配套了时尚店铺和咖啡店等。两区之间设置有长度超过100米的自动步行天桥。

lake town奥特莱斯：该区分为“①绿意”、“②果实”、“③花卉”3大主题街区，以珍贵花木、艺术雕塑、湖畔风光打造如同公园般自然舒适的购物空间，可以带着宠物在此处散步。

横跨天桥：2015年11月 Kaze 2F和outlet 2F的天桥开通，实现3区互联，大大提高了区域之间的回游性。

日本越谷永旺湖城环保方案

环保方案：8大环保举措打造日本最环保的购物中心

举措1、设置了相当于奥运会游泳池4倍的太阳能发电光板

日本国内商业设施之中最大，总面积约4,000㎡的太阳能发电的设置，年发电量约为41万kWh。可减少175吨的CO2排放量。

举措2、购物中心墙壁绿化

购物中心一部分实现墙面绿化，能够有效降低室内温度，减少CO2排放。比起一般墙壁，吸音性和隔热性更强，能达到冬暖夏凉的效果。其中kaze栋使用的苔藓瓷砖拥有高效隔热效果。

举措3、植树活动“aeon创造家乡的森林

开业前一个月，聚集5,000名当地居民在购物中心周边种植了50,000棵苗木。预计到2018年真正的森林模样即将出现。

举措4、日本国内首次引进“Hybrid gas环保系统”

利用天然煤气，比以前的能源效率1高出约2.6倍。该环保能源系统能够减少6500吨CO2排放量

举措5、购物化身“环保艺术美术馆”

为了能使来客们感受到发生在身边的环保，在购物中心内常放在由“垃圾”和“再生品”为材料、以地球和自然为主题而制作的作品。并邀请国内外的艺术家们从不同角度以环保题材创作绘画，照片等作品。"

举措6、召开国内最大級的环保活动“laketown环保周”

与越谷市和地区的经营者·团体一起，召开以社区全体享受环保，知道，学习，参加的活“Laketown 环保周”。

举措7、LAKETOWN油田工程的启动

将购物中心内产生的废油作为生物燃料再利用。还鼓励社区的居民提供家庭废油，和社区居民共同推进废油再利用的活动——Laketown油田项目。"

举措8、未来的能源加油站

日本首家设置了电气自动车和电动摩托车高速充电站的购物中心。在购物的30分钟内，可给车辆充电80%（行走120km）。

品牌调整策略（本调整于2015年11月20日全部完成）

日本越谷永旺湖城从2014年开始至2015年11月20日，为进一步深化项目定位概念，以及明确化各分区的主题。分两期针对品牌、设施以及环保方面进行了调整更新。品牌方面设施了新品牌引入、旧品牌的移动和改装的调整策略，全体7成以上的店铺（共509家）都进行了调整。引入的270个新品牌中，有30家日本首店、16家关东首店、84家埼玉县首店，初次在本区域亮相的品牌占据近半数。

针对kaze栋的调整策略：定位都市型MALL

① 中庭空间引入餐饮品牌：为了活用kaze栋的三角型动线布局，提高上下层联动性和回游性，在1-3F的中央中庭区域引入咖啡轻食、正餐等多样餐饮品牌，分别打造Gourmet广场、café天堂和Dining平台。其中在2F引入无印良品，并配套有旗下的咖啡品牌café&meal MUJI。

② 引入多数首进流行服饰品牌：包括日本首店VENCE share style、关东区域首店的BONICA dot GARDEN、ZARA的姐妹品牌stradivrius等。

③ 加码生活家居、服务业态，打造都市型文化风范：GLORIOUS market、ZARA HOME、无印良品。除此之外，还引进苹果经销商店等服务业态。VIVRE GENE品牌集合店以“美和健康”为主题，更新了生活家居类等7个品牌。  

针对mori栋的调整策略：定位生活创造型MALL

① 围绕mori栋更倾向于家庭、生活的定位，积极引入适合日常的时尚品牌，如以基本穿搭为主，汇集杂货、装饰品等生活风格物品专卖店colony2139，同时这也是该品牌的日本首店。

② 为人们提供丰富多彩生活方式，日本茶专卖店；主营卡牌游戏、模型、手办的玩具专卖店hobby zone等品牌引进，作为购物之余的休闲补充。

③ 1F的美食街引入本地以外的全国知名餐饮品牌、3F的Forest table美食广场除了13个餐饮品牌更新以外，就餐环境也进一步升级。 

针对Lake Town奥特莱斯的调整策略：定位综合型MALL

Lake Town奥特莱斯的1、2F共引入12个新品牌，包括服饰、陶瓷器和餐饮等。

针对主力店aeon style的调整策略：应对周边地域环境开发的变化，向全新的生活风格进化

① 打造aeon最大规模的美食楼层，汇集24个特色食品零售品牌。

② 引入健康与美容品牌Glam Beautique。

③ 引入4个关东初亮相的时尚品牌，包括男女装、服饰、生活杂货等。

④ 推出拥有“都市”、“古董”“休闲摩登”、“北欧”4大风格的儿童家具专柜、以及集合欧洲名牌的文具专柜。

⑤ 配备婴儿用品专业购物顾问；预订商品配送；免税咨询、缴费功能的柜台等新服务

来源：商业地产云智库