一. 项目简介
       A  本项目基础条件在于
1. 目前太原外环建设已经初步完成
2. 在物流建设方面,东环主要集中了食品和轻工业品;西环主要在重化工产品;南环将集中科技产品的主要趋势.
3. 东外环丈子头出口的建成
4. 尖草坪小食品市场的成功迁移
5. 规划中的与东外环相平行的卧虎山路的即将建设
6. 可资参照的松庄物流市场的成功运行
7. 市政府建设绿色生态城市的号召,通过本项目的运作,可以顺利调整长沟矿的产业结构
8. 现有的长沟铁路运输专线
9. 可资利用的场地资源和劳务资源
10. 成熟的公司管理和成功的运行案例
11. 强大的人力资源保证和沿东海地区成熟的经验
 
B  项目描述
    1.  项目主体是以长沟矿生活区为依托,建设太原东外环上的规划合理,规范运行,具有可持续发展的一流的物流集散地,同时,通过科学管理,引进技术,建设起标准的,集信息,服务,仓储,运输为一体的新型物流中心.
    2.   项目运行初步可以分为两个规划期,一个是以基础建设为主的基本建设期,规划实施时间为三年:一个是以管理提升为主的管理建设期,规划实施时间也为三年.这样两个三年计划内,基本可以实现项目规划目标.
    3.  基本建设期内,主要分三步走:第一步,以目前招待部烂尾楼为基地,通过招商,实现项目的宣传效应的拓展和对市场的触动回应.第二步,开发建设一个3万平米的仓储平台,借助第一阶段的招商余韵,完成招商并带动区域手工业和加工业的发展.第三步增建1万平米的门面房,主要提供商户办公和提供商户服务使用
C  项目意义
     1. 响应政府号召,推动长沟煤矿从传统的煤炭工业向现代服务业进行转变
     2. 通过项目运作,确保国有资产(固定资产)的增值
     3. 通过服务太原北区的商业活动,带动整个北区商业的繁荣
     4. 丰富并提升太原煤气化公司的企业形象
二. 公司介绍
         A  公司简介
             蒲县**煤矿有限公司
             注册资金:1200万元
             公司法人代表: 杨*
             公司注册地点: 蒲县  **
             公司注册时间:2003年
         B  公司业务构成
             运输
             煤炭开采
             煤炭运输
         C  公司财务指标
             三年来公司营业额状况
             2004          2005            2006
            3000万         4500万         3000万
             三年来主要资产变动情况
             2004               2005           2006
             3000万            4000万        4500万 
            2006年各主营业务占比情况
              运输       2%
              贸易       8%
              生产       90%
D  公司核心团队及人力资源政策
            人力资源政策:诚信、以人为本、共同的价值观
             我们遵循三原则实施公司人才策略。诚信是基本原则，是我们录用和使用人才的首要条件，同时我们尊重每个人的个性，并在团队建设中注意每个成员的性格互补，在任务导向的作用下让每个人的个性能有适当的张扬，最终培育出企业的HR核心能力。
       E  公司的组织结构和管理形式
          

                                                            
采用扁平式管理模式，减低管理运行成本
三   项目的前瞻性分析
       A  基本建设阶段的业务发展
            第一步是对烂尾招待部改造完成以后的业务拓展
            本期业务主要是在目前业务关系的范围内进行,改造后的楼房将变成一个多功能的集办公,服务,库区,三位一体.
            初步构思为,三楼为公司办公区域.二楼,一楼为可租赁库区.可租赁面积约为3000平米
            租赁的租金目前按照周边租赁价格测算,应该在6元/平米.月
            按照目前业务关系的周转仓库的使用情况,三个商户可以全部承包租赁.
           第二步是对3万平米仓储库区的建设完成后的业务拓展情况
            计划建设3万平米仓储库区的建议来源于目前接触有意向的一家大型商业企业的要求,按照行业内部招租原则,1/3的比例是已知业务来源,2/3的未知业务靠招商来取得的常规测算而来.
            3万平米仓储库区,在行业内一般有两家主力客户还有7---8家散户组合租赁可以实现满负荷运行.
            按照6元/平米.月的租金测算,实现租赁收入18万/平米.月
           第三步是对沿规划在建路的沿街商业铺面的业务开展
            计划建设1万平米的沿街三层复式结构的门面房。主要供应在我处租赁商铺的商户，用于商户的营业和自身业务的开发。同时，可以租赁给为商户提供服务的相关产业，比如饮食业，信息服务业，商务活动等的场所。
            按照12元/平米.月的租金来测算，月租赁收入在12万.
        B   管理建设阶段的业务展望
            在进入管理建设阶段,公司的业务重点将转向信息和物流
            运用先进的手段对仓储的商品进行管理,并且在适当时候采用配送来降低成本,逐渐的把商户自行提货变成科学配送.
        C   业务开发的可行性
             在现在的尖草坪.有两个大的批发市场,年商品周转约3亿元,按照常规的仓储计算,一般的商品周转在一个月,那么就与3000万的库存需要寻找存放库区.目前太原草坪地区的周转库价格已经上升到了20元/平米.月,库存成本的上升,直接导致的是商户的利润减少
             郝庄轻纺服装市场目前已经形成气候,松庄物流市场已经成型,包括仓储在内的服务已经成为规模,但是15元/平米.月的价格使得商户不断的减少库存成本,提高周转率
             市内物流仓储的成本一般在12元/平米.月以上,这个价格在不断的攀升,有限的空间内不能满足商业不断发展的要求
             相对而言,我们的区域内,公路,铁路都在我们的区间内,同时太原市今年的城市道路改造为我们的项目提供了绝好的机遇,年内，从现在的长沟通往太原各个角落都会畅行无阻.
四    市场开发计划
          A  招商方针
              1  宣传计划要点
                 便捷的交通(高速出口,铁路专线,优于松庄的市内送达通道)
                 低廉的价格(与目前各个商业活动频繁的区域相比较)
                 诚信的服务(传统国企的作风,底蕴深厚的服务文化)
              2  商户选择要点
                  具有特色商业的商户(避免于郝庄商业区商业结构雷同的商户进入)
                    业务往来可以覆盖市外的商户
                    业务取向具有可持续性的商户
          B  招商步骤
               按照项目发展步骤,招商工作也是分为三步
               1  口口相传
               2  媒体配合
               3  形象整合
          C  后服务时代的市场开发
               1  利用信息技术提升商户质量
               2   整合目前太原专业市场资源,支持开设譬如小五金市场,汽车配件市场等类型的目前太原尚不具备规模或专业市场已经受到局限的类专业市场.
五    投资计划及财务分析
         A  项目投资计划
             本项目计划投资总额2100万元
              投资资金分三步
               首期投资60万元(用于招待部的改造)
               二期投资1000万元(用于3万平米仓储库区的建设)
               三期投入1000万元(用于临街商业房建设)
        B   财务概念分析
             首期投资60万,运行费用18万/年.租赁回报21.6万/   年.忽略资金成本.投资回报期20年.
             二期投资1000万,运行成本36万/年.租赁回报216万/年.忽略资金成本和因商圈成熟而增值的因素,投资回报期为6年.
             三期投资为1000万,租赁收益为150万/年,运行成本摊销进入二期投资内, 忽略资金成本和因商圈成熟而增值的因素,投资回报期为7年.
             综合投资回报, 忽略资金成本和因商圈成熟而增值的因素,投资回收在6.5年.
六    目前需要解决的实际问题
         A  落实3万平米仓储建设的规划,尽快起步这块工作
         B  资金的落实在首要问题上
         C  明确东环丈子头出入口上,政府的规划思想