出品/联商网零售研究中心

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

图片/项目供图

据联商网零售研究中心&中商数据统计，2020年全年上海新增47个不同类型的商业设施。其中，包括17个新开业购物中心，5个局部试营业购物中心，16个存量改造项目，4个较具规模的办公配套商业，5个文旅商业项目——上生新所2期、陕康里、黑石M+、云间粮仓、博绣荟文创园。

从新购物中心项目分布的地区来看，绝大部分新增量位于外环外。崇明和浦东新场分别引入了本区及本板块的首家购物中心——崇明万达广场、新环广场。商业配套不足的临港则一举引入了三家社区邻里型购物中心，其中，34万平方米超大体量的南翔印象城MEGA开业引发了全市轰动效应。

2020年进入局部试营业状态，并将于2021年正式营业的5大购物中心分别为：JiC静安国际中心、东渡蛙城、元祖梦世界、G60科创云廊1期、奥所未来城。

存量改造项目集中在核心商圈及超市大卖场
2020年上海全市开出16个存量改造项目。不同于新购物中心聚集在外环外，存量改造项目则以市中心核心商圈老牌商场与超市大卖场改造项目为主。

其中，最受瞩目的当属成功迈入顶奢LEVEL的港汇恒隆广场，策展型商业最新代表百联TX淮海年轻力中心，既好吃又有艺术范的新天地时尚广场1期，全面焕新的百联中环B区，小而美的邻里街区金地·喜悦荟Oopcity，既能打卡也能享受平价美食的网红菜场高陵集市，以及由超市大卖场改造成邻里型购物中心的南六及晶朵汇。

此外，上海各类商业街的改造优化今年也全面提速，继南京东路步行街成功东扩及豫园商城大幅翻新后，小资气息浓郁的武夷路、愚园路、番禹路、武康路后续城市更新动作不断，普陀区原本普普通通的黄陵路社区商业街经美丽街区改造为充满生活美学和烟火气的社区客厅，堪称NICE 2035街区2.0版新大学路的赤峰路将在春节前完工……

根据联商网零售研究中心&中商数据的统计，2021年存量改造项目将持续增加，值得期待的项目如：中信泰富广场、嘉里不夜城、新天地时尚广场2期、吴江路步行街、静安寺广场、华美达广场、太平洋数码二期、美兰湖北欧新天地、朗诗现所、吾品田风尚天地、普陀绿地缤纷城、大华向阳900、南京西路宝矿广场、淮海大楼……

行业巨头看好后市 新签约项目络绎不绝
疫情丝毫没有影响巨头们在上海发展的信心，新项目频频签约。

2020年最受关注的上海新获地综合体项目包括：

香港置地联合体以310.5亿元总价竞得徐汇滨江西岸金融港综合地块；

香港新世界集团以41亿元摘得淮海中路地块打造上海第二座K11；

香港瑞安集团再度加码青浦蟠龙天地；

美团65亿元竞得杨浦滨江综合体地块兴建总部及顶级美食街区；

网易在青浦赵巷投资50亿元建设网易上海国际文创科技园及电竞主题综合体；

北京华贸拟投资250亿的西虹桥商贸综合体；

崇邦集团扩建嘉亭荟2期；中海集团真如环宇城旗舰项目；

广州星河控股集团与世界零售巨头Costco联合获取浦东康桥工业区地块建设中国内地第二家Costco。

此外，临港有万达、红星爱琴海、百联、华侨城、海昌等多家集团扎堆签约拿地。

重资产加速落地的同时，轻资产项目同样频频落子。例如：印力集团沪西南四兄弟：漕河泾印象城、维璟印象城、AI PLAZA西岸凤巢、丰尚国际，保利商业奉贤双子：奉贤南桥源及冷江雨巷。

2020/2021新项目的九大共同趋势
1、空间场景生态化

绿色生态环境及自然造景越来越受重视，新项目普遍通过多层次绿化自然场景化的方式，实现繁华都市与自然生态间不同场景的和谐交融。
例如：南翔印象城MEGA以“觅境·森林”生态植物园、湿地、高山为主题，打造沉浸式绿色休闲体验。热带雨林、被梯田状的绿色植被环抱而形成的“退台花园”、400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道实现了商业建筑与自然、人与空间的联动。

崇明万达广场聚焦外广场室外下沉庭院景观与建筑的融合，描绘了小桥流水、瀑布潺潺的浪漫画卷，结合环形餐饮业态商铺外摆，营造回归自然、田园牧歌式的室外空间。

马桥万达广场不仅拥有室内三层水幕景观，更设有以《时光?成长》为主题的大型公共城市绿地公园。
这一趋势将延续到2021年新项目中，例如：
前滩太古里的景观设计引入了城市自然原趣概念，在开放里巷基础上，营造了地面、屋顶的double parks双层开放空间，不仅地面设有8千平方米的中央公园绿地，更有屋顶花园和80米长可欣赏前滩公园及浦江美景的景观廊桥横贯中央绿轴上方，给大家更广阔的空间去社交、去活动、去休息。AI PLAZA西岸凤巢与AI Tower相融的半开放式山谷层叠连廊，结合连云动线、水幕栖息区，使人与自然“无界相融”。

瑞虹天地太阳宫配有4000平方米形如层面梯田的室外露台，垂直绿化营造出宜人的户外活动空间。5500平方米的穹顶采光天幕，三朵大“荷叶”般的玻璃顶覆盖五层至七层的中庭空间，将阳光引入室。室内1500平方米的绿化空间内有乔木、灌木等150余种绿植品种，通过被引入的自然光进行光合作用来净化室内空气。室内外近5300平方米的立体植物园，融合室内水景、亲水瀑布与步道阶梯，营造出绿意盎然的“都市绿洲”。

天安千树广场更是将一千棵树种在不同层面的屋顶上，打造出山形的现代版巴比伦空中花园；异曲同工之妙的则有被称为“千花广场”的恒基旭辉中心。改造中的中信泰富广场将打破原有的封闭界面，新增14个大型露台和阳台，将人们的生活与社交融入城市街景之中。

2、锦上添花的屋顶综合利用

上海购物中心屋顶利用的经典案例继静安大悦城的屋顶摩天轮和长风大悦城屋顶运动街区高登公园之后，2020年南翔印象城MEGA带来了屋顶悬空的星空跑道及会舞动的飞鹤艺术装置。2021年前滩太古里将带来上海首个可俯视浦江两岸江景的购物中心屋顶跑道，万科·天空之城UNI-MALL屋顶则设计了配套完善的UNI-SPORT天空球场及高颜值的UNI-FARM天空农场，瑞虹天地太阳宫则将设置月光露台运动空间。

3、超震撼的裸眼3D巨屏与购物中心的结合

继天幕和LED屏之后，新巨屏凭借当下最火爆的视频技术，震撼呈现身临其境的裸眼3D视觉虚拟现实效果，裸眼3D巨屏2020年在成都春熙、重庆观音桥、广州北京路、沈阳中街多个商圈形成全城打卡刷屏效应。

2021年上海也将迎来新技术的超级巨屏。南京西路中信泰富广场的改造设计理念以“像素城市”为概念，整个外立面由多个透明玻璃盒子错落组合而成。不同的玻璃盒子如同一个个像素元素，亮灯后将充满科技感和未来感，带来特别的视觉体验。商场最顶层则将带来最新高科技的“皇冠”巨屏空间，270度通透观景，不仅能俯瞰南京西路的繁华，夜间通过多媒体艺术灯光秀，营造璀璨新亮点。

4、艺术文化科技与购物中心更紧密融合

上海最具文化艺术基因的购物中心包括K11、兴业太古汇、BFC、静安大悦城、世茂广场，2020年开业的百联TX淮海年轻力中心凭借连续不断的策展带动淮海中路中段人气复兴，奥所未来城凭借赛博朋克风的主题装饰而被业内知晓。2021年开业新项目中，北外滩来福士将打造集“文化、艺术、科技、旅游”的人文融合平台，引入私立传统艺术馆“御承堂”打造结合“艺术+科技”的新艺术空间；AI PLAZA西岸凤巢以智慧艺术家灵感无限+为创造理念，结合徐汇西岸美术馆资源，打造智慧科技跨越艺术体验的新型商业；中信泰富广场的公共区域将融入多个新媒体艺术空间，打造科技、文化、体验“三位一体”的沉浸式消费场景；前滩太古里、漕河泾印象城、博荟广场、天安千树等新项目同样在文化艺术科技层面不遗余力。

5、主题街区及主题区不断迭代

2020年令人印象深刻的主题街区包括新天地时尚广场1期沉浸式美食社交平台Foodie Social南里食集，凯德虹口商业中心的EATplex影食空间，南翔印象城MEGA的印象时光街区古猗园弄主题区，马桥万达广场的星际探索儿童主题街区及印象马桥饮马巷餐饮主题街区，高陵集市。新开业的如近铁城市广场B2横町风情街区充满日式和风场景。

沉浸式美食社交平台Foodie Social南里食集，占地3000平方米，15%的面积被策划为社交空间，人们在享受美食之余，也能有一个温馨惬意、适合放松休息的社交空间；共引入22家餐饮和10家零售品牌，其中30%为区域、城市首店，全天候供应超过400种现制美食，并呈现多家“新天地跨界老字号”焕新产品，市民游客可“一站式”打卡上海最时髦的人气餐厅主打餐品。

2021年值得期待的主题街区包括：北外滩来福士的重逢·记忆中的90年代上海城市集市，瑞虹天地太阳宫的空中村落Foodie Mini Village及城市集市宋街闹市，首位SHOWAY FOODIE食集及首位甜品街SHOWAY SUGARJiC，静安国际中心味瘾食堂美食集汇，东渡蛙城嘻食星系街区，康桥新田360广场奢华复古风的摩登食空。

北外滩来福士定制三十年前的怀旧主题街区:“重逢·记忆中的90年代上海”城市集市，将90年代的弄堂场景一比一还原，回归市井烟火气息，同时也将多处具有历史文化遗产价值的老建筑也“搬”到了街区内。并引入虹口街边美食和传统上海老字号美食，在快速更迭的北外滩保留经典老味道。
瑞虹天地太阳宫5楼的中庭位置，将推出新天地 Foodie Social迭代之作——Foodie Mini Village打造集农场、酒窖、制造坊、烹饪厨房、花园等场景的空中村落，让食客可以在充满阳光、绿色、自然的环境中，享受农场到餐桌的美食乐趣；5楼同时设有以‘清明上河图’为场景打造的“宋街闹市”城市集市，将汇集众多地道的上海老味道和非遗传统美食小吃。

6、新型首店层出不穷

2020年开业的南翔印象城MEGA引入了开心麻花剧场、弹力猩球运动乐园、渔夫人等特色上海首店，新天地时尚则吸引了AMERI、法国Len?tre雷诺特甜品、Tom Dixon旗舰店、3CE、蔡澜港式点心等大量首店进驻。桃源π商业广场引入镭战大联盟旗下沪上首家《穿越火线》主题店。

2021年瑞虹天地太阳宫将引入原日本东京墨田水族馆和京都水族馆的开发和运营团队与中国团队共同打造的Hall of the Sun Aqua Park水族馆及以农产品及食物为主题的MUJI最新业态——MUJI meal solution supermarket两大中国首店。前滩太古里则搬来了大陆首家MOViE MOViE文化生活概念影院、日本专业运动品牌ASICS大陆首家ASICS RUNNING STATION跑步型动社及半山腰云南餐厅上海首店。博荟广场引入 意大利精品运动品牌Freddy和法国轻奢饰品品牌RedLine中国首店；金桥啦啦宝都签约万代南宫梦线下综合娱乐馆BANDAI NAMCO VS PARK中国首店；宝山日月光牵手日本ROUND1综合娱乐中心华东首店；主场ESP电竞文化体验中心设有新文创型态体验乐园新文创PLUS、UKONG有空冲浪、V-HOT新概念火锅KTV体验店首店；北外滩来福士签约绿地旗下臻选精品超市G-Prime华东首店及御承堂新艺术空间等多家特色首店；佛罗伦萨小镇2期将开出“奇幻丛林”大型家庭娱乐中心华东首店；万科·天空之城UNI-MALL将引入缘起于韩国的DREAM BOX 造梦盒子儿童剧场……今年上海新项目的首店呈现日趋多元化的趋势。

7、IP打造炙手可热

IP已然是争夺年轻人的利器，已局部开放的公园剧场型主题商业乐园——东渡蛙城，除了打造多元、具象的特色景观外，还自创卡通IP形象——莓莓蛙，以东渡蛙城的场景设施为原型，描绘了莓莓蛙寻找彩虹色草莓的故事，以加强与消费者之间的情感互动。2021年开业的松江印象城牵手日本经典IP宝可梦打造多次元对话世界，通过建筑室内外空间及线下活动等多维元素，打通“三次元世界”与“二次元世界”的社交与消费场景；金桥啦啦宝都则引入日本高达IP，并成为引入日本以外首个实物高达立像的海外购物中心。

8、以人为本的细节设计优化

优质购物中心都竭力设法保护来客免受疫情影响，例如瑞虹天地太阳宫采用内置UV杀菌消毒装置的空调柜，其杀菌率超99%，配合国际领先的“冷热末端+新风”的模式，不仅新风量可高于市场水平30%以上，还能有效避免因跨区混风导致的大范围交叉感染，同时，该系统对PM2.5过滤效果达95%，让人自由畅快地呼吸来自森林般的绿色鲜氧；中信泰富广场采用武汉雷神山方舱医院的空气消毒过滤系统，确保空气质量万无；一失前滩太古里在社区环境营造中贯穿Wellness理念，对商场室内空气流通、老年人无障碍通行、宠物通道、萌宠区、休闲康体等方面的细节设计正不断打磨优化；虹桥Art Park大融城则根据客群偏好规划了融美市集、融食荟自营区域，把菜市场、小吃美食搬入项目里，并且打造了年轻人最爱的“二次元街区”，在自主内容创新方面有诸多突破。

9、5G通信技术打造智慧购物中心

面对线上线下商业生态的融合与趋同，继陆家嘴中心L+MALL率先发布全球首个基于5G室内数字系统的“5G +五星购物中心”后，2020年5月正大广场加码建成全市首个“三千兆商场”，以打造5G智慧购物中心，10月浦东世纪汇宣布成为全国首个“全千兆”示范商圈。2021年开业的瑞虹天地太阳宫计划以5G解锁商业提升扩容空间，打造具备高科技和高触感、系统数字化和全场景运营的全业态商业体，完善商圈生态闭环。

2021年将迎来集中放量期
由于2020年有大量延缓进度的项目，故2021年新项目将集中放量。据联商网零售研究中心&中商数据统计，目前进入开业筹备期的各类新项目及改造项目超过70个，但依照惯例，每年最终能开出来的只占六至七成。

2021年1-2月，春节前将率先试营业的4个项目是：新型奥莱综合体首位SHOWAY1期、ESP主场电竞文化体验中心、佘山宝乐汇、南京东路U479。

2021年处于开业筹备期的各类商业项目多达60余个，最受期待的新项目包括：北外滩来福士、前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、漕河泾印象城、AI PLAZA西岸凤巢、松江印象城、大宁久光、天安千树1期、万科·天空之城UNI-MALL、博荟广场、虹桥Art Park大融城、康桥新田360、IM shanghai长宁国际、静安MOHO、中信泰富科技财富广场、梅陇中信泰富、外滩中央2期、临港万达广场、奉贤富力万达、金桥啦啦宝都、三井莲花路商业广场、上坤中心先番城、阳光滨江中心、海印又一城、宝山日月光、大场老街2期、嘉定宝龙天地、百联%莘萃、LOVE大都会1期、董家渡上海绿地外滩中心1期、佛罗伦萨小镇2期、崇明海上集市……